［提要］　随着我国社会经济的发展，人们生活水平日益提高，改善居住条件的欲望日渐强烈，房地产业取得了快速发展，但同时房价不断上涨，房地产出现了库存积压现象。本文分析房地产去库存状况，揭示存在的问题，并提出政策优化建议。

关键词：房地产；去库存；政策优化

基金项目：扬州大学大学生学术科技创新基金（2017）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2018年2月26日

随着我国经济的不断发展，房地产作为横跨消费与投资两大领域的产业，是保证经济平稳增长的重要支柱，中央2015年提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。2016年将房地产“去库存”作为经济工作的五大任务之一。随着房价居高不下，房地产去库存化周期问题仍然凸显，影响了房地产业的健康稳定发展。本文分析了我国房地产去库存的状况，揭示了其中存在的问题，最后提出了进一步完善去库存政策促进房地产健康发展的建议。

一、我国房地产开发投资、销售现状

（一）开发投资持续增长，增速逐渐放缓。国家统计局发布的信息显示，在2017年，全国房地产开发投资金额呈上涨趋势，房地产开发企业房屋施工面积、土地购置面积也持续增长，增速相比前几月稍有回落，不过房屋新开发面积没有受到市场影响，增速依然缓慢上升。在投资开发项目中，住宅投资占较大比重。东西部房地产开发投资差异明显，东部地区房地产开发投资58，023亿元，西部地区为23，877亿元，东部地区约为西部的两倍，东西部开发投资不均衡，差异性显著。

（二）商品房销售面积和销售增速放缓。2017年，商品房销售面积同开发投资资金相匹配，呈现同步增长，但增速有所滑落。在这房地产行业整体增速放缓的情形下，地产龙头业绩仍然保持快速增长。截至2017年末，恒大、万科、碧桂园等多家大型上市公司突破了5，000亿元的全年销售规模，在未来2～3年内，千亿房企之间的竞争将越演越烈，市场份额争夺战即将进入白热化。

（三）房地产行业呈现城市层级之间的“冰火”两极格局。

1、“冰”在于热点城市的销售滑铁卢。在调查数据范围内的79个重点城市中，一二线城市自2017年初以来销售量就持续低迷，成交量呈现负增长。从具体数据来看，截至2017年11月末，一线城市遭遇销售面积负增长，其累计成交量与上年相比下降了38.2个百分点，二线城市累计成交量也下降了24.4个百分点。

2、“火”则在于三四线城市房地产的崛起。自2017年初以来三四线城市成为房地产业火暴的重要市场，成交量和成交额都大幅度增长。2017年在三四线城市的销售最为火暴，出现了近年来最大的反差，与一二线城市的增速差达到将近66.3个百分点。

二、房地产企业去库存政策成效分析

由于房价上涨，房产开发商见机增加投资以及房价的只增不减使消费者望“房”兴叹，需求减少，加上政府为了政绩以及对土地财政的依靠，缺乏对房地产市场的严格宏观把控，房地产企业自2012年开始就面临库存堆积，去化周期长，进而使得房地产企业回笼资金困难，盈利能力下降，相关产业包括建材、钢铁等产业的盈利能力受到重大影响，加大银行的金融风险。

据统计数据显示，2014年房地产开发投资总金额下滑显著，投资增速很不理想，创造了历史新低。房地产作为经济中重要的消费品，在2015年对GDP的贡献微不足道，仅为1%。房地产库存总量过剩，达到68，632万平方米，呈现一种居民住不起房，房地产企业卖不出房的尴尬状况，拉响了房地产发展的警报。2016年，政府高度重视房地产库存问题，习近平提出要打好“四个歼灭战”，化解房地产库存是这“四个歼灭战”的重中之重。为了稳定经济增长，摆脱地方财政束缚，转变经济发展模式，引导房地产脱离炒房漩涡，回归居住功能，全国各地纷纷出台了以去库存为目的的刺激性政策，并取得了巨大的成功。

（一）采取宽松的财政税费政策，推动市场和企业走出低潮。政府根据房地产形势，为改善房地产库存堆积问题，率先提出了减免、清理房地产开发过程中行政事业性收费、改善土地增值税预征办法等措施，推动房地产蓬勃发展。根据《税法》规定，在商品房预售时，实现的预售收入都需缴纳一定的营业税、所得税征税、土地增值税预征等，合理地改善预征办法，有利于减轻开发商的财务压力，降低财务风险。

据中原地产研究部数据显示，知名房地产企业万科、恒大、碧桂园的销售金额居于榜首。大部分标杆企业获得销售的上涨主要源于政府宽松的政策推动了一线、二线楼市的火暴。

（二）积极利用公积金杠杆工具，使楼市出现一波“加速回暖”行情。中央出台了房贷首付比例下调，公积金利率上调、房产交易契税、营业税减免等优惠政策，政府通过推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等给予市民购房优惠，刺激消费，提高了房地产去库存成效。2017年春节后，房地产市场发展良好。根据国家统计局公布的2017年4月份70个城市房价变动，全国90%的城市房价稳步上升。首次置业者选择住房公积金贷款成为了一种趋势，以及楼市新政不断出台，打破了消费者观望的心态，增强了居民购买欲望，房屋需求量开始提升，成交量大幅提高，凸显住房公积金政策对市场的拉动效应，去房地产库存问题效果显现。

（三）产品结构改善，需求量有所提升。产品结构方面，市场持续秉承改善型需求的风格，随着客户群体主流需求的不断转变，房企的产品结构有所调整，一些知名房地产企业，由于90～170平方米户型成交占比较大，房地产企业缩小了170平方米以上的豪宅，将重心放在建设好中等住宅的质量上，进一步印证需求结构和产品户型转变的特点。知名房地产企业不再主要将有豪宅需求的富人作为自己的受众群体，拓宽受众群体，让普通收入的中等小康家庭也可以买得起房，住得起房，从而较好地解决了房地产库存堆积的问题。

三、房地产企业去库存政策不足之处

尽管现有房地产去库存政策对房地产市场发挥了一定的作用，也改善了房地产库存问题，对房地产去库存有显著的效果。但真正想解决房地产去库存问题仍然任重道远，现有的政策存在如下不足：

（一）出台的政策过于理想化。政府出台的推进棚改商品回购政策在初期卓有成效，在后期尤其是三四线城市增速力度不断减弱。三四线城市在政策出台初期之所以能够销售火暴，一方面是因为楼市限购限贷政策下人们的购房目标由一二线城市转向三四线城市；另一方面源于自2015年以来国务院推动的“棚改三年计划”使得棚改货币化安置比例提高。但由于政策在设计过程中具有理想性，缺乏执行性、长远性和战略性，随着不断兑现三四线城市的需求，使得棚改货币化效应的边际弹性减弱和棚户区改造难度的加大，出台政策所存在的问题也随着时间的推移浮出水面，对解决三四线城市的库存问题没有初期有效。我们调查研究的三四线城市中，成交增速在6～7月就开始下滑，逐渐由正转负。

（二）忽略了房地产库存的供给侧结构改革。政府在政策设计上倾向于刺激消费者的需求，而忽略了房地产库存的供给方面，对于土地的宏观调控，土地每年的建设计划、土地的利用率、未开垦的土地使用规划也应该是解决房地产库存问题的主要内容。2015年至今，政府出台了多项措施，如减轻税费、利用公积金杠杆、鼓励支持农民进城买房、商品房回购、拓宽购房群体，这些措施都是针对消费者的一系列优惠政策，在供大于求的市场上，仅仅刺激需求是远远不够的，政府应大力改善住宅质量，配套条件，更好地供给输出才能得到更好的需求输入。

（三）政府制定的政策缺乏一定的针对性。由于政府对房地产库存信息掌握得不全面，所制定的政策比较笼统。不同的城市有不同的发展历程、不同的经济背景、不同的商品需求，南北东西各有差异，统一的政策可能无法满足各地居民各自的需要，无法达到预期的效果。例如上海市，经济比较发达，商业贸易繁荣，是中国的金融之都，人们都心之所往，房价也是突飞猛进，需求大于供给，而二线城市例如扬州市，由于经济欠发达，人们都选择去大城市购房，大量住宅建造完成后无人购买，库存堆积，房价也比较低。因此，不同的城市具有各自特点，不能以统一的政策进行宏观调控，在制定调控政策时，要切实把握各个城市的库存是经济情况和区块分布还是人们支付能力等方面导致的，进而因城施策。

四、房地产企业去库存政策优化建议

（一）打通安置房和商品住房的对接通道。在商品住房供给大于需求的城市，政府要下决心停止保障房的建设，全面推进用货币对居民进行补贴和安置，将实物建设的资金转化为居民的购房补贴或租房补贴，让居民获得资金主动去市场进行购房或租房，保障市场平稳运行，这种做法既可以减轻政府的建设与管理压力，又可以加快房地产库存的销售周期，并且对那些必须实物安置的保障房项目，可以通过回购商品房的方式获得保障房给予居民，这样既很好地满足住房保障的需要，又有效地化解了房地产库存问题。

（二）因城施策，着力聚焦二三线城市。由于不同城市有不同的特点，因城施策是一个很好的选择。一是根据一二线城市房地产需求的高需求量和三四线城市的高库存量，政府应将重心放在二三线城市过剩的库存如何化解的问题上，并且弥补供给不足城市的库存问题。对于三四线城市已办理用地手续却无力建设的楼房，政府应督促企业及时进行做出解决方案，增加土地供给面积，改善土地供给效率；二是差异化进行土地供给政策协调。对于一线和热点二三线城市，房地产供不应求，库存需求量大，政府仍然需要继续执行住房限购令，严格遵守每户家庭只能新购一套商品房的规定，有效合理地规划和利用土地资源，加快对低效利用的土地再开发。而针对房价下跌、库存堆积、房地产行业销售惨淡的二三线城市则需要在加快城镇化进程的过程中，重视对库存的消化，尽量避免不合理新库存的产生。

（三）提高住房质量，完善基础设施。在供给侧改革的背景下，对于房地产供不应求的局面，仅仅靠刺激消费者需求是远远不够的，政府还应该关注房地产的供给问题。一是政府有关部门应对住房的质量标准做出明确的规定，改善用材质量和建造框架，加强对施工环节的监督管理，严格按照标准执行，了解消费者需求，迎合大众审美，创造出既舒适又美观的住宅，使消费者放心购买；二是完善小区内外的基础设施，合理选择住房建造地址，满足居民日常出行，交通便利的要求，学校、公交、社区需同步建设，增强住房的可居住性；三是组织开发商对同行竞争企业进行参观和交流，了解其他竞争企业的销售目标和销售理念，进而提升自身的管理能力与营销能力，从企业自身与商品本身的角度缓解库存堆积的压力。

（作者单位：扬州大学商学院）

主要参考文献：

［1］向为民，王霜.房地产“去库存”与对应取向［J］.改革，2016.6.

［2］郭栋林，汤惠君.浅析我国房地产去库存存在的问题及对策［J］.经济师，2016.8.

［3］杨洋.房地产去库存有何妙招［J］.人民论坛，2016.27.

［4］马继民.中小城市房地产的去库存问题——以甘肃省金昌市为例［J］.开发研究，2017.4.