［提要］　城市规模的扩大离不开土地供给，对城市土地价格空间分布与影响因素的研究，对于城市土地的合理开发具有深远意义。本文站在全国范围角度，对当前城市土地价值空间分布进行研究，并进一步分析城市土地价格空间分布影响因素。

关键词：城市土地价格；空间分布；影响因素

中图分类号：F293.2 文献标识码：A

收录日期：2018年3月16日

一、我国城市土地价格空间分布

根据相关研究得知，我国城市住宅、商业地价的空间分布特点基本相似，其空间分布具有连续性，不过也具有一定的空间差异性与变异性。一般城市中心附近地价明显走高，由此向外，地价逐渐降低。并且在城市中心范围的地价，其变化一般体现出连续变化的趋势，离城市中心越近，价格变化的幅度就越大，而由城市中心至外围区域，地价明显有一个减低过程，其变化的幅度相对平缓，以及局部地区也会存在高低交错的情况。对于这些情况产生的原因，各个城市也会存在一定的差异性。对于我国城市工业地价空间分布，其整体上也具有由中心向外递减的规律，不过地价偏高的地区多数分布于经济技术开发区以及高新技术开发区等工业园区，例如一些地区，其地势起伏较大，地价相对来说会低些，因此这些城市地价空间分布形态具有非常明显的变异性；对于我国城市的商业用地价格基本是由城市中心逐渐向外围降低，因城市中心不断发展，交通便利，商业活动密集，城市的繁华能够吸引更多的投资者，因此城市中心的用地价格比较高。另外，由于郊区人口密度小，其商业活动不聚集，并呈现出零散化，故离市中心越远，商业用地价格就越低。

对我国整体城市地价水平空间分布进行分析，城市地价水平具有东高西低、南高北低的特点，由全国范围而言，我国地价有三个峰值区，包括了珠江三角洲地区、长三角地区以及环渤海地区。我国大部分地价偏高的城市都具有沿铁路、沿海以及沿江路线的特点。由综合研究可以得知，我国城市内部地价空间分布具有同心圆结构的特点，价格由城市中心向外围降低。由当前对城市地价空间分布的研究文献来看，大部分只针对单个城市进行研究，没有进行多个或者是全国整体的城市地价空间分布分析与比较。我国城镇化进程速度加快，交通运输业的高速发展，城市与城市之间的距离不断被拉近，并增加它们之间的联系，城市已慢慢突破传统的发展模式，在城市圈辐射的作用下，能够使更大范围的地区获得资源优化配置。所以，站在我国整体范围的角度，研究城市地价空间分布特点、规律是未来研究的新方向。

二、城市用地价格空间分布影响因素

（一）经济社会因素

第一，经济发展水平。一个城市的经济发展水平可以体现出该城市的实力水平，同时也能够反映该城市土地价格水平，并在一定程度上推动地价上浮。城市经济的发展将促进商业与金融的发展，以此来带动地价上涨。所以，经济发展能够影响城市地价的变化。一般而言，经济发展较慢的城市，其土地使用在经济上的效益较低，这些城市对土地需求不高，因此地价水平略低；反之，地价会略高。例如，我国的东南地区，其城市发展水平较高，较之于内地，这些地区地价水平也要高得多。国内生产总值一般用来衡量经济发展的综合水平。当城市生产总值的增长速度非常迅猛时，其经济会更加繁荣，就业率与投资总量的上升较大程度上促进该城市经济高速发展，而其土地用量也会增加，并进一步推动地价上浮。

第二，居民收入水平。居民收入水平能够直射居民的生活条件。居民收入水平的提高可以提升其购买能力。当居民在解决温饱以后，就会产生追求优质生活的欲望，优良的生活环境与好的工作等，他们将会利用增加的收入用于提高居住条件，从而影响房价的上涨，并促进地价的向上浮动。而如果当地居民收入较低，其地价上升幅度较为平缓。

第三，人口状况。人口数量和增长率与城市土地价格有直接关系。在固定的城市内，人口数量与密度不断增加，人口与土地比率增大，土地用量将会越来越大，从而促进城市土地价格走高。一般而言，一个城市的人口密度大，供给的土地量将会非常贫乏，因此地价会略高。人口增长率过快地提高，导致城市人口密度大，从而影响城市的土地价格。人口对地价的影响一般有两个层面，一是人口增多和密度的提升，能够带动地区商服的发展，进而影响地区地价的上浮；二是如果城市人口过于膨胀，将会发生城市负荷过重、环境恶化，也有可能使城市地价呈现走低趋势。

（二）政策因素。政府在土地管理中起到不可忽视的作用，制定相关的政策、措施，对土地价格的上下浮动有直接影响。比如，政府为了提升环境质量与保护环境，从而要求污染企业迁出；为优化生活，从而对住宅区进行改造；为减轻城市交通负荷，从而促进城市交通改造工程；为保护耕地，严格土地使用的审批；等等。这一系列的举措都会影响城市地价的变化。因政策对地价的变化方向存在差异化，有的政策可以使地价上浮，而有些政策有可能对地价产生负作用。自改革开放以后，我国土地使用制度也发生多次变化，也是由近几年开始，我国渐渐实施市场化方式进行土地交易。这与计划经济时期的城镇土地的无价，以及招拍挂等市场化方式相比，这种土地交易方式能够让价格发挥对土地市场应有的调节作用。

（三）城市规划。城市规划是政府主导城市发展最重要的一种管理手段，引领着城市的发展方向、用地结构、开发土地的次序与强度等等。城市规划是政府的重要任务，同时也体现出政府的意志，城市规划对地价空间变化的影响，主要是对某一区域内建设资金投入的数量与速度进行指引，当该区域在短时期内以及有可能预知到的一定时期内进行计划开发，因对日后收益的预期，投资者会实施已规划的项目，对土地的投资从而促进地价上浮；与之相反，当该区域发展受规划的影响，因投资商对收益的担忧，就会使其失去投资的意愿，无法推动地价上升。另外，优秀的城市规划能够提升城市的发展潜能，扩大城市未来的规模，帮助提高其在区域中的位置，增加开发商的兴趣，带动城市环境与空间质量的优化，进一步推动城市土地价格大幅走高。

（四）城市集聚因素

第一，城市集聚规模。集聚经济是城市发展与生产的动能力，是影响土地使用形式形成和发展以及城市体系的主要原因。城市是一个复杂、巨大的聚集地，包含了人口、经济、金融、信息、技术等，城市的经济实力影响聚集程度的提高与增强。一旦城市人口与产业等聚集达到相应程度时，便产生规模经济。城市不仅是一个庞大的产品消费市场，同时也是巨大的劳动力市场。多方的资本聚集于城市，其规模越大，就更易形成大型的商服中心，以及打造更加完善的城市基础设施，该城市的经济与社会效益将越来越高，并有更加明显的规模经济。在某一区域里，因城市规模的扩展，其规模效益将会明显突出，从而增强城市之间的辐射力，不断形成区域化经济。因区域内城市与城市之间的生产力与规模有所差别，使城市之间的土地利用与土地价格产生差异化的空间分布。

第二，土地使用潜力。土地使用潜力对城市地价、经济发展起到非常重要的影响作用。城市化进程中，城市的农村人口越来越多，人口与土地的矛盾日益突出，导致城市需要不断扩展，一些耕地就会变成城市建设用地。而土地的使用潜力一般取决于人口与可利用的农用地的数量。因当前土地资源稀缺与不可再生，土地供给量少，无法满足当前人口增长与经济发展的需求，故城市地价的浮动会受到土地供给的影响。土地供给一般受城市人口与可利用的农用地数量的影响。对于城市化程度比较高的城市，其人口的聚集程度较高，需要大量的土地用于城市建设，因此其地价也会处于高位。例如，我国东部地区，其城市实力水平比较高，人口数量多，土地的需求大于供给，土地使用潜力不高，较之于中西部城市，该地区城市地价偏高。

三、结语

综上，商业用地要求较高的繁华度，价格高值区大部分集中于市中心；而住宅用地对环境质量有较高要求，价格高值区相对商业用地集聚度有所下降，同时由市中心向郊外迁移有较为明显的圈层布局态势。工业用地对交通基础设施有较高的要求，加上政策导向与环境成本的约束，除一些对研发、基础设施等条件要求比较高的高新技术工业，大部分分布于郊区。

（作者单位：秦皇岛市土地开发整理服务中心）

主要参考文献：

［1］徐纳.陕西省城镇基准地价空间分布及影响因素研究［D］.西北大学，2017.

［2］李磊.城市居住用地土地溢价率空间变异规律研究［D］.西南大学，2016.

［3］安志燕.城市土地价格空间分布格局及其影响因素分析［D］.太原理工大学，2014.