［提要］　近年来，我国房价普遍呈现上涨趋势，在此背景下，各地房价涨幅也有所不同，大中城市上涨情况尤其明显。本文以泰州市为例，通过数据对比与分析，在此基础上分析研究地方财政支出规模及结构对当地房价的影响程度。

关键词：地方财政支出规模；结构；房价

中图分类号：F81 文献标识码：A

收录日期：2018年3月15日

一、前言

自1998年中国住房制度改革以来，中国房地产业步入了发展的快车道。与此同时，中国的房价也发生了天翻地覆的变化。据不完全统计，住房制度改革以来，全国房价普遍翻了两番，一些地区的房价比10多年前增长了近10倍。虽然近几年国家出台了一系列措施来遏制房价的上涨，但房价上涨趋势并未根本扭转。

目前，地方政府作为中央政府的代理机构，分税制改革以来，在事权比重不变的情况下，地方政府财政的削弱使其对房地产价格的上涨起到了很大的推动作用。本文以泰州市为例，通过相关数据的分析与研究，探索地方财政支出究竟在多大程度上推高了房价以及地方政府是否应当承担房价上涨的责任等一系列问题。

二、房价与地方公共服务支出分析

（一）泰州市近十年房价现状。房价，即房地产价格，是指建筑物在同其占用土地在特定时间段内房地产的市场价值，即房价＝土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。这里以泰州市为例，来分析地方房价现状。

从图1可以看出，泰州市近十年来房地产均价总体上呈现上涨趋势，大体上可分为四个阶段：2006～2008年，爬升阶段；2008～2011年，快速上升阶段，其中2009年上升速度有所放缓；2011～2013年，缓慢上升阶段，上升速度逐渐放缓；2013～2015年，下降阶段。（图1）

从图2可以看出，泰州市近十年来房地产均价同比增长率大体上呈现出“M”式增长，其中两个峰值分别出现在2007年和2011年。其中，2006～2007年，同比增长率呈现上升趋势；2007～2008年，同比增长率有所下降；2009～2011年，同比增长率再次拉升；2011～2015年，同比增长率逐年下降，直至为负。（图2）

（二）泰州市近十年财政支出总额分析。财政支出也称公共财政支出，是指在市场经济条件下，政府为提供公共产品和服务，满足社会共同需要而进行的财政资金的支付。财政支出是一级政府为实现其智能对财政资金进行的再分配，属于财政资金分配的第二阶段。国家集中的财政收入只有按照行政及社会事业计划、国家经济发展需要进行统筹安排运用，才能为国家完成各项职能提供财力上的保证。

从图3可以看出，2006～2015年泰州市政府历年财政支出总额大体上是持续增长，其中，2006～2012年，财政支出总额大体上呈现渐进式上升的趋势，2012～2013年政府财政支出总额呈现大幅下跌的趋势，2013～2015年，政府财政支出总额又逐步上升。（图3）

从图4可以看出，2006～2015年泰州市政府财政支出总额同比增长率大体上呈现出一个“M”型，与近十年泰州市房地产均价同比增长率的走势图“M”型总体上是非常类似的。（图4）

（三）模型检验。为了更进一步地说明历年地方财政支出对当地房价的影响关系及程度，本文引入格兰杰因果关系检验来进一步论证两者之间的关系。

格兰杰因果关系检验法是2003年诺贝尔经济学奖得主克莱夫.格兰杰开创的一种用于分析经济变量之间因果关系的方法，格兰杰本人给格兰杰因果关系的定义为“依赖于使用过去某些时点上所有信息的最佳最小二乘预测的方差”。（表1）

根据格兰杰因果检验的结果可知，泰州市政府财政支出是房地产均价变动的原因，而房地产均价变动不是泰州市政府财政支出变动的原因；由此可推断出，从长期来看，在其他条件不变的情况下，地方财政支出与当地房地产均价存在着单向的因果关系，地方财政支出是房地产均价变动的原因。

（四）泰州市近十年财政支出结构分析。从表2中可以看出，泰州市近十年各项财政支出中，科教支出和文化支出占历年财政支出的比重大体上保持不变，教育和卫生支出所占比重大体上呈现出上升的趋势，结合图1、图2的泰州市近十年房地产均价走势图和房地产均价增长率走势图，不难看出，教育支出和卫生支出对房价的影响作用是比较大的，而教育支出在历年财政总支出中所占比重要远远高于卫生支出。由此可知，教育支出对房价变动的解释能力是最强的，即在几项基本支出中，教育支出对房价变动的贡献率是最强的。（表2）

三、分析结论及建议

（一）通过以上数据、图表的对比分析，我们可以得出以下结论

1、在其他条件不变的情况下，地方财政支出对房价的影响作用是非常大的，且两者之间是正向的关系。地方财政支出是房价变动的原因，但房价变动不是地方财政支出变动的原因，两者之间是单向的正向关系。短期内，地方财政支出对房价的影响比较剧烈，但是在较长的时间序列中，这种影响的作用有被削弱的趋势。

2、在其他条件不变的情况下，地方财政支出的增长率与房地产均价的增长率在整体趋势上类似，但从长期角度来看，这种趋势有出现分化的迹象。

3、在其他条件不变的情况下，政府一般预算支出中，教育及卫生支出对房价的影响作用比较明显，且两者之间的总体变动趋势是一致的。从总体上来讲，教育支出对房价的影响作用要高于卫生支出对房价的影响。也就是说，在一般预算支出中，教育支出对房价的解释作用是最强的，贡献率也是最大的。

（二）基于以上分析结论以及我国目前房价现状，还可以从其他一些视角分析我国房价走势

1、自1994年“分税制”改革制度实行以来在地方政府事权比重不变的情况下，地方政府的财权比重逐渐被削弱，在地方财政收入中，地方政府的财权比重约占30%，而中央政府要占到70%。在中央财政收入迅速增长的同时，中央政府承担的相对义务大幅减少，地方政府则承担了过重的财政支出责任，地方政府为了满足政府机构的正常运转，必然会扩大财源，追求GDP的增长，最终，地方政府不得不通过土地和城市建设中获取“土地财政”收入，而“土地财政”收入的增加直接导致了房地产成本的增加，最终促进了房价的上升，这一财政负担最终被转移到消费者身上。

2、历次“房改”制度出台以来，围绕着房地产市场的宏观调控政策不断出现，但这些政策牵涉到社会各界的切身利益，不同利益群体的博弈越加激烈、显性，在利益的驱使下，某些地方政府、房地产商、炒房团及各类投资者或投机者纷纷投入房地产市场，在他们的共同作用下，房地产价格不断上涨，像一匹脱缰的野马，尽管政府出台了一系列政策，但始终难以抑制。

3、从以上的研究结果，可进一步分析出，地方政府通过改善基础设施，提供优质教育及卫生服务来不断改善人民的生活，但这种行为促使政府财政支出规模不断扩大。然而，政府财权下降的条件下，这种日益扩大的财政支出规模最终转移到房地产上，间接拉动了房地产价格的上升。虽然地方财政支出规模及结构并不绝对构成房价上涨的主导因素，但应充分考虑到这种正效应，在提供优质的公共服务的前提下，尽量减少财政支出对房价上涨的冲击效应，减少对房价上涨局面的刺激，在某种程度上达到一个平衡的局面。

（三）抑制房价上涨的几点建议

1、金融政策方面，前瞻性的采取降息降准政策，差别化调整首付比例。针对市场过热的部分城市，应主要采取金融信贷等经济手段，不宜出台限购等力度过猛的行政政策，而应温和抑制使市场逐步降温，从而实现“软着陆”，避免用力过猛而出现“硬着陆”。同时，对于一二线热点城市，应提升首付比例和贷款利率，遏制投机炒作，对于三四线及以下城市，加大公积金贷款力度，提高公积金的覆盖范围。

2、财税政策方面，应采取差别化的住房交易税政策，并进一步试点推广房产税。对于一二线热点城市，应加征交易税，对于三四线及以下城市，应加大住房交易优惠政策，同时适当地给予财政补贴。

3、土地政策方面，严格规范地方政府土地交易行为，按照土地与人口挂钩要求，统筹调整城市土地供应政策，力争使住房在空间上配置平衡。对于一二线热点城市，应加大土地供应规模，提高住房含税率，对于三四线城市，减少和限制土地供给，使城市建设用地及住房供给与其人口规模、经济发展水平等基本面需求保持动态匹配。

4、地方政府应优化财政支出结构，加大财政支出对廉租房、经济适用房的投入力度。一方面增加住房供给，抑制房价上涨过快的趋势；另一方面加大对中低收入人群的住房补贴，住房供给政策适当向中低收入阶层倾斜。

总之，地方政府应重视财政支出规模及结构对当地房价的影响，在不影响财政支出效率的前提下，优化财政支出结构，加大对房地产市场的监控力度，建立房地产市场的供给与需求双向调价机制，从而更好地平衡房地产市场的供给与需求，真正承担起政府的民生责任。

（作者单位：淮海工学院商学院）

主要参考文献：

［1］江苏省统计年鉴（2006-2015）.

［2］泰州市统计年鉴（2006-2015）.

［3］泰州市政府工作报告（2006-2015）.

［4］中国房地产协会.2016中国房地产上市公司测评研究报告［R］.2016.

［5］白彦锋，宫旭，贾潇.地方财政支出规模及结构对房价影响的实证分析——基于拓展的Tiebout模型［J］.税政经济研究，2012.1.

［6］刘梦珊.地方政府土地出让收入、财政支出与房地产价格之间关系的分析［D］.西北大学硕士学位论文，2010.

［7］陈公良.人力资本积累与社会生产效率动态关系实证分析［J］.商业时代，2010.31.

［8］薛莉苇，赵晓军，许健.房价收入比影响因素分析［J］.浙江社会科学，2010.3.

［9］Bayer P.，Ferreira F.，McMillan R.A Unified Framework for Measuring Preferences for Schools and Neighborhoods［J］.National Bureau of Economic Research，2007.