［提要］　当前房地产市场快速发展，结合义务教育阶段“按片划分、就近入学”政策的实行并不断强化，刺激了学区房的畸形发展。本文针对学区房“热”这一主题，以岳阳市为例，以基础教育为研究视角，对学区房热相关现象和实际情况开展深入研究，从供给和需求方面阐述学区房热现象的成因，并提出政策建议，以便为解决我国基础教育学区房热现象，改善教育公平性问题提供一定的参考。

关键词：学区房；住宅价格；教育资源

中图分类号：F069 文献标识码：A

收录日期：2018年5月11日

一、岳阳市学区房“热”形成原因

（一）需求过于旺盛

1、社会对教育的诉求使得学区房供不应求。近年来，随着国家城镇化战略的实施，岳阳市城区人口急剧增长，2001年岳阳中心城区小学生人数为22，341人，到2015年，人数为50，750人，学生人数增长速度惊人。但从2001年至2015年这个时段，学校建设速度远远跟不上城市适龄入学人口增长速度。据统计，目前岳阳楼区共有35，794名小学生，共678个班级，但按照国家45人/班的标准，应配备795个班级，少了整整117个班级。家长们为了让孩子得到最好的教育，不惜花重金购买学区内的房子，一方面可以得到重点学校的入学名额，另一方面还可以方便孩子上下学，既安全又节省时间。

2、良好的投资性也使得学区房需求旺盛。自2008年以来，国家出台了一系列的政策刺激楼市的增长，炒房团层出不穷，出现了许多以投资为目的的购房者。而学区房作为一种特殊的房产，其良好的投资性受到了人们的追捧。一方面购买学区房可以获得重点学校的入学名额，让孩子获得良好的教育；另一方面即使没有教育方面的需求，丰厚的租金也是一笔可观的收入，并且具有保值增值性。投资学区房，已经成为一种理想的置业产品。在“买涨不买跌”的心理驱使下，买学区房的人越多，就会吸引更多的观望者加快入楼市的步伐，最终形成供不应求的客观现实。另外，众多房地产商看好学区房这一市场，从商业利益角度出发，也会主张学区房价格的继续上扬。

（二）供给相对短缺

1、新增的学区房数量不足。重点学校建校时间早，大多位于市中心的老城区附近，基础设施比较完善，交通发达，可用于新建住宅的空间不大。即使有部分地块可供开发，但是拿地成本较高，房地产商为了追逐利润，价格当然不低。另外，按照目前一所普通小学一个年级4个班，共24个年级的标准，岳阳城区目前应该再新建5所小学。这直接导致了中心城区范围内的朝阳小学、金鹗小学、站前小学、站东小学、东升小学、花板桥学校、康岳小学、新路口小学、东方红小学以及经开区所属的所有小学，生源几乎全部爆满，这些小学入学难的矛盾也越演越烈。

2、现有学区房存量不足。学区房的存量以二手房为主，二手房市场房价的影响因素不同于商品房市场，主要受制于经济、人口统计等非生产性因素。由于学区房具有特殊性，买房的同时也得到了重点学校的入学名额，因此很多业主提高价格，占据了价格的主导地位。另外，房地产市场尚未规范，市场信息不对称，房屋中介利用自己的优势，通过控制信息调节房屋的供给量，进一步加剧了供不应求的局面。

3、优质教育资源分布不均衡。学区房购买的持续升高其根本原因就在于优质教育资源分布不均衡。为保障我国义务教育的正常实施，国家出台了就近入学的政策，其目的就是为每个儿童提供平等的受教育的权利，确保教育的公平原则。与交纳赞助费择校相比，通过学区房就近入学是一种进步，一种相对意义上的公平，因为它防止交纳赞助费所带来的权钱买卖和暗箱操纵，用市场化手段让人学变得简略和透明。可是，当择校酿成择房，仍然是一种变相的不公允。家里经济条件好的能买学区房，孩子就进入“好”学校，条件欠佳家庭的孩子则会无缘优质教育资源。与其批评免试入学的原则，不如说是教育资源的稀缺是学区房价格升高的推手。

二、化解岳阳市学区房“热”的对策建议

（一）加大投入力度，促进教育资源合理配置。目前，优质教育资源过于集中，使优质教育资源区学区房供需矛盾突出。因此，化解学区房供需矛盾，政府要加大对教育资源薄弱地区的投入力度，促进教育资源在本区域内合理配置。首先，加大对教育资源薄弱地区教学基础设施的投入，从最基本的教学场地、实验器材、校区建设等方面使“优质区”和“薄弱区”享受同等待遇，甚至高于优质区；其次，加大对教育资源薄弱地区师资的培训投入，支持引进“优质区”教学人才机制，提高教学质量，使生源向“薄弱区”合理回流；最后，加大对教育资源薄弱地区基础配套设施建设投入，如交通、绿化、文化体育场馆、社区等基础设施建设，促进教育资源合理配置。

（二）实施布局调整，推动城乡教育均衡发展。布局调整是推动教育均衡发展的关键所在，也是体现教育公平，解决学区房供需矛盾的必要条件。实施教育资源布局的调整，既要按照城乡教育均衡发展的要求，遵循方便学生就近入学、利于教育教学管理、完善教育服务功能、整合优化教育资源的原则，逐步完成城乡教育资源合理布局，缓解大量农村生源向城市“优质教育”区集中造成的压力，又要合理考虑人口、生源、教育资源、交通条件等各方面因索，对城区内教育资源进行科学规划，稳步实施城区内中小学布局调整，达到相对合理布局要求，避免“学区房”现象进一步扩大。需要采取有助于减轻教育不均衡发展和居住区分割的公共政策，例如，应取消对外来低收入群体的公共服务歧视；应在空间上分散提供廉租房；应加大对低收入社区的公共品提供的财政支持；应将租房者与买房者在获得子女入学机会的权利上同等对待，使租房者的子女在居住地能够拥有与买房者家庭平等的获取优质教育资源的机会，从而减弱教育质量对住房出售价格的影响。

（三）实行“教师流动制”，均衡师资力量。在促进教育均衡发展，遏制学区房热的各项措施中，除了增加资金投入，加强薄弱学校的标准化建设外，促进校际间的师资均衡当属根本之策。我们可以通过建立教师流动制度，确保师资力量大致相当，来维持各个学校之间的均衡发展。教师流动体制有助于在更大范围内发挥名师的辐射效应，从而促进更多学校尤其是薄弱学校教师的成长，达到“一花开放、百花齐放”的效果。首先，要构建一套完善的关于教师定期合理流动的法规，从制度上予以保障。教育主管部门应当以法规的形式保障教师的合理流动，制定教师定期流动的制度，使教师流动体制的实施有一个良好的制度环境；其次，教师的流动体制不仅要让优秀教师向薄弱学校流动，以增强薄弱学校的师资力量，也要让薄弱学校的教师向优质学校流动，让这批教师在优质学校的环境中快速成长起来。教师流动制在平衡各学校之间的差距、推动教育公平、遏制家长们对学区房追捧等方面将会起到非常大的作用。实行“教师流动制”还要注意考虑流动教师个人的实际情况，解决流动教师的后顾之忧，要给予流动教师定期的交通、生活费用等补贴，确保流动教师在经济上不受损失。

（四）引入竞争机制，支持民办学校。近年来，民办教育异军突起，成为教育事业的重要组成部分。但是，民办教育长期以来只是作为公立学校的补充而存在，这种尴尬的境地使其无法与公立学校进行公平竞争，也导致了公立学校对教育的长期性垄断，民办教育的发展受到了很大的制约。为了避免公立学校的长期垄断和稀缺教育资源的过度集中，我们有必要将市场竞争机制引入教育界，将民办学校与公立学校同时推向市场，让学生和家长自己进行选择，要让两者之间进行公平竞争。必须要为民办学校营造一个良好的环境，保障民办教育的健康发展。政府应该重新评估民办教育的价值，清理并纠正对民办学校的各类不公平政策，坚持“公益导向、公平竞争、错位发展、办出特色”的发展思路，给民办学校一个良性发展的机遇与环境，同时也要为民办教育提供一个良好的政策环境。采取了一系列鼓励和扶持措施，包括政府应设立专项资金来扶持民办教育的发展，各级县以上的政府应有一定的经费。另外，还可以把一些闲置的校产，通过出借、出让等形式来扶持民办学校的发展等等。这些措施对民办教育的发展是相当有利的，但关键是要加强各方面的监督。政府在鼓励民办学校自由发展的同时，应为低收入社区提供低价的公立教育，从而实现效率与公平兼顾的目标。

（作者单位：岳阳市住房和城乡建设局）

主要参考文献：

［1］马怡心.教育资源分配、家庭经济实力与“学区房”购买意愿研究［J］.中国经贸，2016.6.

［2］吴宜嘉.昆明市小学资源对住宅价格的影响研究［D］.云南财经大学，2016.

［3］于涛，于静静.“就近入学”下的住宅价格分析［J］.中国房地产，2017.6.