［提要］ 目前，国内一些商业综合体面临盲目开发、缺乏考虑选址的合理性、重复建设的困境，造成社会资源的浪费。本文从政府、社会、企业等三个方面对选址问题进行全面考虑，探索适合本土特色的商业综合体选址评价指标体系，结合GIS和AHP-Fuzzy评价模型综合进行选址。以广州市黄埔区为例，对该区域进行商业综合体选址实证分析，为今后广州市商业综合体的选址提供参考，也为政府在进行商业用地出让决定时提出建议。
关键词：GIS；AHP-Fuzzy；商业综合体；选址；广州
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2018年12月11日
一、研究背景与目的
随着中国城市化的快速发展，土地集约化程度不断提高，城市空间格局趋向多中心演变，居民的消费需求不断增大和消费类型的多样化，共同推动着城市商业综合体的发展。然而，目前一些商业综合体盲目开发，缺乏考虑选址的合理性，重复建设，造成社会资源的浪费。政府在商业用地供应上也缺乏全方面的考虑，没有系统地考虑商业综合体选址的诸多因素，导致一些商业用地选址不够合理。
本文结合GIS和AHP-Fuzzy评估模型进行选址，既不单依靠传统经验上的主观方法来选址，也不是单利用脱离实际的抽象数学模型来选址，而是结合两者，更加全面和科学地进行选址分析，为今后商业综合体的选址提供可操作的应用参考，也为政府在进行商业用地出让时提供建议，促进政府以市场为导向科学地出让土地，并制定出更加合理的供地政策，使商业用地的出让更符合市场规律以及城市的发展规划。本文选取广州市黄埔区为例，进行商业综合体选址的实证研究。选址过程分为两部分：先通过GIS对区域进行影响因素的筛选，获得符合选址条件的备选区域；然后根据商业综合体评价指标体系，利用AHP-Fuzzy模型对备选区域分别进行评价，从而得到最优结果。
二、基于GIS空间分析法的选址分析
首先我们利用ArcGIS软件的空间信息分析功能，对黄埔区进行GIS商业综合体选址，对选址中的主要因素进行空间分析，主要通过GIS中的叠加分析、缓冲区分析、服务半径等方法，获得符合商业综合体选址的基本候选地点。
（一）选址主要影响因子分析及专题图层。考虑到影响商业综合体选址的因素种类繁多，本文根据实际情况，选取了四个基础且可以量化的因素纳入到GIS空间分析中进行选址地的分析和筛选，主要考虑了人口因素、交通条件和政府土地规划利用和竞争者的相对距离四个因素。
1、人口密度。商业综合体一定范围内的人口规模对选址的影响非常重要。增加土地集约化程度，满足居民一站式消费愿望是城市综合体发展的根本目的。如果区域人口规模不满足，盲目建设城市综合体将最终导致浪费资源。本文用人口密度来表达该区域内的人口规模，人口密度用黄埔区各街道的常住人口数除以各街道的土地面积获得，如图1所示，因为商业综合体的选址对人口密度的要求较高，于是我们规定人口密度在2，000以上的区域为适宜选址区域。数据来源于国家统计局第六次全国人口普查。（图1）
2、交通通达度。交通可达性也是商业综合体选址的重要影响因素之一。一方面具有良好交通条件的市场区域，可以降低人们出行的成本；另一方面交通也影响着市场进出货品的效率和便利程度。结合广州自身的特点，由于黄埔区处在广州主城区的外围，离主城核心区有一段距离，因此在黄埔区进行商业综合体选址时更应考虑交通的因素。此外，具有集聚效应的大都市商业综合体通常更倾向于在地铁站附近建造，所以我们把黄埔区商业综合体的选址适宜范围确定在黄埔区地铁站周围500m，且有一条以上道路经过的区域，以满足城市大范围内消费者的需求。（图2）
3、土地利用规划。区域土地利用规划是关系到未来区域发展趋势的重要战略参考。考虑土地利用规划的因素，可以从总体和长远利益中更好地选择商业综合体的位置，以满足城市土地利用布局和城市发展规划。与此同时，广州市政府还发布了中国首个大型零售商业网络规划《广州大型零售商业网络发展规划（2011-2020）》文件。计划建设服务珠江三角洲、辐射全国、面向世界的大型零售商业网络体系，并计划形成“一心多点，两轴一带”的空间结构，重点形成“都会级、区域级”两级商业功能区体系，这对本文商业综合体的选址也有着重要的参考意义。本文即利用广州市2006～2020土地利用总体规划文件，结合广州大型零售商业网络发展规划（2011-2020）》对商业综合体选址区域进行土地适宜性筛选，排除不适宜选址的区域。（图3）
4、竞争者相对距离。商业综合体的选址除了要考虑到消费者的辐射范围，还要考虑到市场上竞争者的相对距离。一般情况下，规模越大的商业广场对周围新设商业综合体的阻碍范围和力度也越大，文中将黄埔区现有商业广场的分布点在ArcGIS软件下建立1，000m缓冲区分析，获得现有商业广场的辐射范围和竞争者的相对距离，确定商业广场1，000m缓冲内的区域为选址不适宜区域。由于本文研究对象是商业综合体，因此仅考虑大型商业体的分布。（图4）
（二）商业综合体候选地的确定
1、叠加生成专题图。根据上面所获得的专题图层用GIS软件进行图层叠加，如图5所示，此图为交通专题图、土地利用规划图和商业广场缓冲区分布图相叠加，在交通专题图选出的21块拟备选区域筛选掉不在建设用地上的不适宜区域和商业广场1，000m缓冲区内的不适宜区域10块，最终获得图中11块黄色圆点区域为商业综合体拟选址区域。（图5、图6）
由于商业综合体的体量非常大，又以集聚效应为主，因此对人口规模的要求相对也比较高，因此我们确定人口密度在2，000以上的区域为适宜选址区域。于是我们将人口密度图与黄埔区拟选址的商业综合体备选地图叠加，进行进一步筛选，最终获得黄埔区适宜建设商业综合体的区域2块。（图7）
2、黄埔区商业综合体候选地的确定。在GIS软件支持下，在黄埔区商业综合体的区域专题图中寻找人口密度大、交通通达度高，避开商业竞争对手且符合土地利用规划的区域，作为黄埔区商业综合体的最佳候选区域，如图7所示，其中A、B即为黄埔区符合条件的商业综合体选址区域。（图8）
三、基于AHP-Fuzzy的商业综合体选址评价
在上文中，我们通过GIS空间分析法初步选出黄埔区两处适宜建设商业综合体的候选地块，由于影响商业综合体选址的因素众多且部分难以量化，无法在Arcgis软件上一一表达，本文将采用层次分析与模糊综合评价相结合的方法，对这两处候选地块进行进一步选址综合评价。
（一）选址评标指标体系的构建。科学选取指标因素是是否能正确进行选址的基础，考虑因素的不同和权重的不同也影响最终的综合评价结果。因此，在进行选址评级体系构建，选取指标时，我们要遵循科学性、客观性、可行性、整体性、层次性以及定性与定量相结合的六大原则。
在构建广州市商业综合体选址评标指标体系，我们将其分为目标层、一级指标层、二级指标层共三层，各层次具体内容如下：
1、目标层（A）：目标水平是评估系统的总体目标，反映了商业综合体的整体综合评价。
2、一级指标层（B）：一级指标层是针对目标的设置不同层面，以此从不同的角度全面地反映商业综合体的各方面指标表现，根据对商业综合体选址的研究，本文将一级指标层分为用地条件、交通条件、人口因素、商业竞争环境四个要素。
3、二级指标层（C）：二级指标层是在一级指标层——用地条件、交通条件、人口因素、商业竞争环境四个要素的基础上进行进一步的指标细分，以期获得更全面更科学的评价结果。目前，一些商业综合体盲目开发，重复建设，造成社会资源的浪费。政府在商业用地供应上也缺乏全方面的考虑，没有系统地考虑商业综合体选址的诸多因素，导致一些商业用地供给并不是那么合理。因此，本文在选取二级影响因素时从政府、社会、企业三个方面出发全面考量，结合广州市本身的特点，遵循层次分明、科学简明、抓主次的原则，最终选出13个二级指标因素。具体的分级情况如表1所示。（表1）
（二）基于AHP的评价指标权重分析
1、评价指标权重计算。在计算中采用ｅ（０/５）～ｅ（８/５）比例标度对上述各影响因素的重要性进行排序，并构造出广州市商业综合体选址评价指标体系中一级指标层B对目标层A，二级指标层C对一级指标层B的比较判断矩阵，排序标准如表2所示。（表2）
一级指标层B对目标层A的判断矩阵如下所示：
A=1 1/2 1/2 52 1 1/3 32 3 1 71/5 1/3 1/7 1
采用Yaahp软件计算得到A矩阵的最大特征根λmax=4.1838，其中最大特征根λmax=■■=■■■，其中n为判断矩阵的阶数，从而计算得到一级指标的权重向量为ω1=（0.2153，0.2369，0.4872，0.0606）T，矩阵一致性检验指标CI=0.0688<0.1，其中CI=■，计算一致性比例CR=■，其中CI为一致性检验指标，RI为随即平均一致性。当计算出层次单排序权值ω、最大特征根λmax和一致性指标CI，再得到一致性结果CR，当CR<0.1时具有一致性表明该矩阵的一致性可以接受，当CR>0.1，一致性较差，需要调整互反判断矩阵重新计算。其中RI是Saaty根据模拟方法计算得出的与CI同阶的平均随机一致性指标，具体数值如表3所示。（表3）
二级指标层C对一级指标层B的判断矩阵分别如下所示：
B1=1 1/2 1/3 1/62 1 1/3 1/53 3 1 1/66 5 6 1 B2=1 1/3 1/43 1
1/24 2 1
B3=1 1/3 1/63 1 1/56 5 1 B4=
1 1 1/61 1 1/36 3 1
采用Yaahp软件计算得到二级指标的权重分别为：
ω2=（0.0720，0.1115，0.2012，0.6153）T
ω3=（0.1226，0.3202，0.5571）T
ω4=（0.0915，0.2014，0.7071）T
ω5=（0.1454，0.1824，0.6722）T
最大特征向量及一致性比例检验计算结果如表4所示。（表4）
以上矩阵的CR结果均小于0.1，表明上述判断矩阵的一致性均可以接受。
2、指标权重结果分析。在上面得到的商业综合体选址评价指标权重表中，B3人口因素在一级指标因子中权重占比最大，为0.4872，其次是B2交通条件和B1用地条件，分别为0.2369和0.2153，如表5所示。在二级指标因子排序中，C14城市发展规划，C22交通干线数量，C23轨道交通数量，C33平均客流量，C43地段升值潜力权重占比较大，分别为0.6153，0.3202，0.5571， 0.7071，0.6722。（表5）
（三）广州市商业综合体模糊综合评价
1、模糊综合评价法指标集及评语集合确定。因为商业综合体在评价时，很多因素都是不确定的、无法定量的，因此本文采用模糊综合评价法来避免这类问题，对广州市商业综合体各因素的隶属等级进行综合评价。
2、评语集的确定。评语集是评价者对广州市商业综合体可能作出的各种评价结果的集合，即U=｛Ⅰ，Ⅱ，III，Ⅳ，V｝，其中Ⅰ代表好，Ⅱ代表较好，III代表一般，Ⅳ代表较差，V代表差。评价者在综合考虑各影响要素后，再从评语集中选择最佳结果。
3、隶属度的确定。根据每个评价因素确定评估对象的评估集隶属度，并建立模糊评估矩阵R，然后再依次对评价对象按照每个因素进行隶属度归属，因为定性指标更偏重主观因素，很难用数值表示，因此采取一些模糊性词语进行程度表达并归属等级。本文的定性数据采取问卷调查的方式进行统计，将统计的结果按百分比作为该指标的隶属度。模糊矩阵为：
R=r11 r12 … r1nr21 r22 … r2n… … … …rm1 rm2 … rmn
其中rij（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）表示评价因素的U级模糊子集的隶属度。接下来分别对候选地A与候选地B评价要素指标进行专家打分测评，得到关于评价等级集的隶属向量。在这项研究中，邀请了10位专家对候选人A和候选人B的指标体系中的要素进行评分，并对李克特量表进行五级评分。以“土地条件及周边环境”评级指标为例，0.3，0.4，0.3，0.0，0.0表示“土地状况和周围环境”指标被评为“良好”，比例为0.3。代表此次评选中30%的专家认为该地块的土地条件及周边环境非常符合商业用地的选址。最后，选择区域A和候选地点B的总体评估指标归因于评估水平测量值，如表6、表7所示。（表6、表7）
（四）模糊合成与综合评价。为了克服定位问题定性分析的局限性，本文采用模糊综合评价方法量化定性因素，评价候选地点的优劣。前文中，已运用AHP法确定了广州市商业综合体评价体系的指标权重，将权重W与模糊关系矩阵R结合，得到评价对象的模糊综合评价结果P，公式如下：
P=W×R=（W1，W2，…，Wn）r11 r12 … r1nr21 r22 … r2n… … … …rm1 rm2 … rmn=（P1，P2，…，Pn）
再根据总评价矩阵R=（R1，R2，…，Rn）T和总权重向量W=（W1，W2，…，Wn）T，通过乘积计算得到最终评价结果P*=WR={P1*，P2*，…，Pj*，…，Pm*}，最后根据最大隶属度原则，比较得到最终评价结果。（表8）
四、结论
根据最大隶属度原则，我们从权重算子的角度，得到A、B两处候选地的模糊综合评价结果：A候选地的综合评价结果是“较好”，B候选地的综合评价结果是“一般”，表明A候选地更加适合商业综合体的选址。
（作者单位：广东工业大学管理学院）
主要参考文献：
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