［提要］　近年来，中国房地产市场发展火热，企业为了获得出租收入、获取资金增值，普遍拥有一定投资性房地产。但是，房地产市场瞬息万变，历史成本计量无法客观、综合地反映投资性房地产的实时价值。因而，新准则引入公允价值计量模式，但在引进的过程中受到层层阻碍和约束。本文通过分析目前国内外部分专家学者对投资性房地产公允价值研究的总体概况，梳理、总结相关文献，进而开展进一步的研究。

关键词：公允价值计量模式；投资性房地产；风险效应

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2019年1月26日

一、引言

近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了个人、企业以及机构投资者的广泛关注，大量社会资本涌入房地产市场。大量企业选择持有一定数量的投资性房地产，以增加投资收益，提高企业盈利水平。然而传统的成本计量模式，在适用性方面存在一定的问题：市场价格的不断改变导致其不能客观、准确地反映投资性房地产当时实际价值，导致会计信息的相关性下降，从而使企业财务数据失真。

为了加强改善和正式化投资性房地产市场，我国出台了一系列法律和规章来完善对投资性房地产的规定。新《企业会计准则》的颁布体现了我国会计准则与国际会计准则趋同的趋势，其中新准则规定中一项重要改变为：公司应将投资性房地产单独列报，并在报表附注中单独披露。同时，其增加了一种新的计量模式——公允价值计量模式，对投资性房地产进行后续计量。

自新会计准则颁发以来，我国部分公司先后改变了其投资性房地产的计量模式，并将其转换为公允价值进行后续计量，但占公司数的比例仍九牛一毛。公允价值计量模式在与历史成本计量比较下，体现出其特有的优越性：其能更为精准地反映投资性房地产在资产负债表日的真实状况，客观地反映企业现时的财务经营状况，帮助企业、投资者做出正确的决策。同时，投资性房地产采用公允价值计量，资产账面价值得到改善，有利于降低公司资产负债率，提高公司获取资金能力，从而增加公司的所有者权益。

公允价值的使用在一定程度上有利于反映企业资产的实际价值，但是也存在一些不足之处。一方面房地产行业的发展和价格变化具有很强的不可预测性，易引起采用公允价值计量投资性房地产企业的利润发生较大变动；另一方面我国资本市场和房地产市场仍存在待以解决的问题，这就给企业提供了利用公允价值操纵企业利润的可能性，从而威胁企业会计信息质量。

综上所述，在房地产行业快速成长与变化的时代背景下，对以公允价值作为计量模式对投资性房地产的成本进行确认，以及后续计量是否能够提高企业会计信息质量的研究尤为关键。

二、有关探讨

（一）相关研究

1、国内研究。在现有的投资性房地产计量模式研究文献中，学者们主要从三个角度进行讨论：第一个角度主要是探讨采用公允价值计量投资性房地产，所能产生的积极影响。例如，学者赵彦锋（2012）认为采用历史成本计量投资性房地产将造成低估投资性房地产的账面价值，当后续计量模式由历史成本计量模式向公允价值转换时，会提升投资性房地产的价值，给企业带来积极影响，增加企业的净资产；第二个角度为对比历史成本和公允价值模式计量投资性房地产的优劣之处。如学者叶建芳、孟利（2009）研究指出，采用公允价值计量投资性房地产，将会受到房地产市场价格波动的影响。当价格波动频繁时，会让企业当期利润出现一定程度的变动，增大企业经营风险，因此不建议使用公允价值模式计量投资性房地产；第三个角度为研究目前在中国选择公允价值计量投资性房地产的主要缘由。学者刘永泽、马妍（2009）认为影响选择公允价值计量投资性房地产主要包括房地产市场价格的公允性、会计准则等方面。

2、国外研究。纵观国外，自美国会计准则第一次采用“公允价值”概念以来，众多学者就开始了该领域的研究并已经取得了丰盛的研究成果。例如，Dietrich、Harris and Muller III（2000）在其英国投资性房地产的研究中，发现公允价值计量模式可以使投资性房地产的会计信息更加具有关联性，使投资者能够更加明智且果断地做出决策。又如Aquagli and Francesco avallone（2008）在研究中结合欧洲企业持有投资性房地产的相关数据发现，当在权责发生制基础上，考虑后续计量的会计政策时，企业管理层更加愿意采用历史成本模式，进而能够降低企业利润的变化幅度。

3、研究评价。通过文献回顾，可以发现学者主要探讨投资性房地产后续计量选择公允计量模式的应用现状及问题，以及后续计量模式模式对企业的财务影响等。从专家学者的研究中不难发现，目前该领域的相关研究已然越来越成熟了。但是对投资性房地产公允价值计量方面的研究大多停留在理论层面，尚未能与实践相结合。另外，也可以看出投资性房地产的公允价值计量在我国缺乏相匹配的落实政策，准则规范的完善也比较滞后。

（二）存在的问题。当今市场环境下，投资性房地产的价值伴随着发展迅速的房地产市场在不断发生波动。而公允价值的计量模式可以及时反映其真实价值，同时可以体现会计计量的相关性原则，但通过调查研究发现，存在以下几个方面阻碍了企业采用此方法：

1、由于资本市场以及房地产市场的数据波动性大，法律法规尚不完全健全，所以投资性房地产真实、可靠的公允价值也具有较大波动性，短期数据的说服力不强，并且无法准确地获取。

2、从另一角度，基于有关会计准则的规定，一旦选择以公允价值的方式计量，就不能再使用历史成本计量的方法，导致了企业面对计量方式的彻底改变措手不及，需要企业仔细考虑分析是否选择采用公允价值计量的方法，所以此方法的推行进程缓慢。

3、如果选择使用历史成本的计量方式时，则会给企业带来很多未来可以获得的优势和利益。比如每年可以计提折旧或做摊销处理，给企业带来的低税利益。如果使用以公允价值的方式计量投资性房地产，则将使得企业做出一系列的所得税纳税调整，以及同时会加重企业管理人员的工作量，加大处理的复杂性，企业最终会慎选公允价值的计量方法，或者考虑放弃。

4、会引起企业利润波动以及利润与现金流的背离。企业的盈利空间会影响到投资性房地产。房价上涨时增加企业利润；反之则企业利润会减少，从而使公司的效益受影响并且会改变投资者的判断。另外，即使房价上升，公允价值继续为公司带来巨大账面收益，也会加剧利润与现金流的不对照，使得公司在进行股利分配时面对麻烦。

5、采用公允价值计量的另一劣势是会产生顺周期效应。在房产市场紧缩期，使用公允价值计量模式，企业的盈利空间大幅缩水，迫使管理者减少持有投资性房地产的购买量，进而使市场状况更加萧条；而在市场发展繁荣时期，投资性房产价格不断上涨，企业会不断增持，导致房价被进一步抬高。

（三）应对措施。针对上述存在的诸多问题，我们认为可以采取以下方法：

1、一方面政府部门应积极建立健全资本市场，同时加强整顿房地产市场，严禁房地产市场中不恰当、不作为的竞争和不真实、不可靠的行为，尽快建立健全完备的产权市场、生产资料市场、完善成熟的国内投资性房地产交易市场。在市场上采取定期公布房地产交易价格的方式用以完善市场信息，推动投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式平稳地向公允价值计量模式变更转换，在改变公司所有者权益及净利润等会计指标的同时，不会对公司实际盈利能力产生重大影响。

2、企业可以聘请对政策以及公允价值计量模式有资深经验的资产评估师或房地产评估师，采用更加先进的估值技术，进一步提高投资性房地产公允价值量化的手段和现实可操作性和相关性，使之更加与时俱进。

3、相关部门应在其实施过程中加大其实施监督管理的强度，可依据其对收益、净资产以及利润总额的影响程度，实施分类分级监管，及时制定具体规章，在会计法律法规和有关规章制度上应清晰明白地给出有利于实际业务进行的规范要求，给公允价值计量一个明确的定义和计算方式，或者参考专家的意见向政策制定部门提出准则修改建议，有条件地允许公允价值和历史成本计量模式互相转变，使得两种计量模式灵活变通，互为补充。

4、运用互联网时代数据库操作技术，建立完备的公允价值信息数据库，使得公允价值信息更加公开透明，降低信息成本，同时要明确阐述公允价值计量的目标、经济要素的界定以及具体的操作方法，得出具体可衡量的公允价值计量成本，使得公允价值计量模式可以得到更广泛和合理的应用。

5、作为企业方面，应该对公司的会计人员提出更为严格的要求，以市场的新需求寻觅更加合适的会计人员。新时期的会计人员不应仅仅局限于熟稔会计行业的知识技能，更应该牢牢掌握财务方面相关技术，同时要熟悉相关政策以及经济法规，深刻学习公允价值计量模式的操作方法并可以熟练应用，做到可以在两种模式之间切换自如。

6、税务机关应推出一些税收优惠政策，减轻上市公司的税收负担，进一步推动公允价值计量模式方式在在投资性房地产市场的运用，避免企业为了减小税务压力而继续采用历史成本模式的情况。

7、做到投资性房地产信息充分披露，方便上市公司的相关利益人作出更加正确和理性投资决策。可以把投资性房地产的利润波动的变化在财务报告的附录中加以披露，方便投资人了解公司情况。

8、针对投资性房地产存在的顺周期效应弊端，建议在采用公允价值计量模式时，向企业提供可靠、公开、重要的质量信息，借力监管部门的监管职能，打造良好的市场环境。

三、结束语

虽然从新版会计准则中我们可以看出，针对投资性房地产采用公允价值计量，准则拟定了很可靠且细致的要求。然而，投资性房地产公允价值计量模式，也仍有障碍，如公允价值计量会影响公司的财务报表和会计利润，其发展推广必定是充满曲折的过程。但是，在经济飞速发展的今天，投资性房地产行业发展愈加成熟，加上信息化时代的到来，信息将在经济市场上更加完整和透明，在我国建设与市场经济发展进程相配比的全中国市场行情数据库的步伐也将加快，信息数据资源透明化的进程将被大力推进，良好的市场价格信息体系也将最终形成。如此，将在很大程度上为企业财会人员及专业评估师在评估投资性房地产时选取适当的参数数据提供便利，这也能使得实时获得的公允价值更加符合市场价格和行情，而公允价值计量模式的积极作用也将逐渐发挥出来，它的应用范围将会显著加大，为越来越多的上市公司所采用。

（作者单位：安徽大学）

主要参考文献：

［1］刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策［J］.当代财经，2011（8）.

［2］叶建芳，孟利.投资性房地产计量属性选择的原因分析——基于“A+H”股上市公司的经验数据［J］.财政监督，2009（22）.

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