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| 经济/产业 |
| 浙江省房地产业与人均GDP相关性分析 |
| 第616期 作者：□文/黄陈诗 徐佳兰 时间：2019/9/1 16:56:41 浏览：362次 |
［提要］ 浙江经济发展状态从迅猛发展到稳中前进，而房地产业作为国民经济中占据重要地位的行业，其未来发展趋势举足轻重。稳定的经济增势带动房地产业健康发展，房地产业的平稳发展同时稳固经济发展，所以探究房地产开发投资和人均GDP之间的联系具有一定意义。本文结合权威网站统计数据，探究房地产业投资历史进程，以及结合有代表性的SHTO理论，选取1995～2017年房地产开发投资与人均GDP数据，对SHTO理论进行验证，并对未来房地产开发投资水平进行预测。
关键词：房地产开发投资-住宅；人均GDP；SHTO理论
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2019年5月16日
一、问题的提出
浙江省是中国经济最活跃的省份之一，在充分发挥国有经济主导作用的前提下，以民营经济的发展带动经济的起飞，形成了具有鲜明特色的“浙江经济”。
据国家统计局公布，1995年浙江省的人均GDP为8，149.041元，2002年人均GDP为16，978.46元，在7年间人均GDP翻了一倍。在2007年，人均GDP为37，411元，仅用5年时间人均GDP增长翻了一倍多。至2018年，浙江省人均GDP为98，643元，排名全国第四。从历年浙江省的数据来看，房地产投资占GDP比重也从1990年的1.05%提高到了2013年的16.55%。浙江省经济发展快速稳定，消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车。房地产投资作为固定投资中重要的一环，既是消费也是投资的良好载体。而房地产投资中的住宅投资涉及到基本的吃喝住行，其发展趋势也颇受关注。根据有关数据显示，房地产开发投资中的住宅投资从1995年的158.5亿元，逐年稳步上升，直到现有的数据为至2017年为5，645.98亿元。
房地产业是影响人民物质生活水平的重要产业，是我国国民经济健康发展中的重要一环。因此，本文选择科学的方法和合适的指标对浙江省房地产开发的住宅投资和人均GDP之间的关系进行量化分析，从数据中推测浙江省房地产开发投资的总体水平和未来走势。
二、SHTO理论
SHTO理论是由Burns和Grebler在1976年提出来的，他们认为SHTO值即住房投资占经济总产出的百分比，是一个可以判断住房投资和国民经济关系的经济指标。
一般情况下，在计算SHTO指标值时，选取年住宅投资总额作为住宅投资的衡量指标，选取国内生产总值作为国民经济产出的衡量指标。计算公式为：SHTO=Ⅳ/GDP×100%。式中，Ⅳ为年住宅投资总额；GDP为国内生产总值。Burns和Grebler选取全球39个足够市场化的发展水平不等的国家作为样本，排除其外部因素，利用统计手段分析，发现SHTO值和国家的发展水平（通常用人均GDP水平来衡量）存在着一种二阶函数的倒U型关系。不同发展阶段的国家其SHTO值不相同，对于发展水平极低的国家，该值一般维持在2%左右，经济发展到一定程度之后该值将上升到8%，而该值在发达国家一般稳定地维持在3%～5%之间。当人均GDP达到1，550美元左右的时候，SHTO值达到最大值，继而在这一峰值附近保持长期稳定的态势。
由于欧美多数国家并不针对房地产开发投资进行单独核算，而是主要提供住房投资的统计数据，而且其住房投资的概念与我国房地产开发投资概念存在差异。所以在此次分析中，结合我国的统计标准，将我国的房地产开发投资额代替住房投资，人均地区生产总值代替国民经济发展情况，将两者的比重作为此次实证研究的SHTO值。
三、数据分析
（一）数据指标。（表1）
（二）基本分析。因为房地产开发投资-住宅的数据有限，所以结合房地产开发投资总额的数据可以看出1995～1997年相较1990～1994年（此表没有列出），房地产投资有回落趋势。1995年浙江省房地产统计指标有上升趋势，但其增幅较小。1996年，房地产投资额开始出现负增长，1997年则达到最低值为129.5亿元。1998～2000年，是复苏、发展阶段。1998年、1999年和2000年浙江省房地产开发投资额增幅分别为8.65%、37.44%和32.02%，打破了之前房地产开发投资持续减少的境况。根据专家分析，房地产市场已经实现由集团消费和个人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变。
2001～2004年房地产开发投资处于繁荣阶段，最高增幅达到了49.19%，远远高于全国平均水平。这一现象全国瞩目，被称之为“浙江现象”。
2004年之后，浙江省各级政府在规划、土地、信贷、市场监管等方面对房地产市场进行了一系列宏观调控，比如2005年3月27日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，中央七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，2007年央行六次加息，“927”新政政策面也由刺激需求转向抑制过度需求。总体上看，浙江省房地产市场仍保持着增长的态势，但是增幅与之前相比大大减少。
2009年为解决当前经济运行中存在的突出问题，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，并且使用多种刺激房地产消费的手段如税费优惠（退税）、购房入户、政府贴息等使得房地产业再一次进入繁荣，甚至又引起一波炒房热。
房地产又一次过热后，国家出台“国五条”等措施，再一次进行宏观调控，房地产开发投资又进入了较为平稳的阶段。
（三）实证分析。由基本数据可以看出浙江省的房地产开发投资-住宅对人均GDP的占比即SHTO值，在2003～2010年维持在7%～8%左右，在2010年之后SHTO值维持在10%左右，与SHTO理论中所提到的“8%”或者“3%～5%”的节点数据相差较大。但是，根据国内的房地产业尚不成熟，浙江省处于沿海开放地区，经济发展相对较快，人民生活水平较高，人口的高密集度使土地资源显得更加宝贵和稀缺，土地价格上涨、土地成本和房屋造价提高，较高的SHTO值可以理解。
Burns和Grebler认为的人均1，550美元时，SHTO值达到最大和我们上面的分析有所差异，由于房地产业受宏观政策的影响，目前拥有的数据较大概率上并不能推算出浙江省SHTO值峰值在何时出现，但是有专家推断“浙江省房地产进入拐点大致在2020年左右”。
根据SHTO理论模型，建立以下模型：
Y=aX2+bX+C
将表1的数据导入Eviews软件，进行回归分析。
得出拟合曲线为：
Y=-7.547719e-10×X2+0.000157×X-7.547719e-10+2.738062
R2=0.812162 F=43.23738
S.E=1.222581
t=（-1.667727）（3.682573）（3.593960）
由拟合结果看R2=0.812162，接近1，拟合程度较为理想，拟合度较为理想。SHTO值和人均GDP之间的关系也符合二元一次关系，曲线满足倒U形状。t数据表现较好，显著度一般。但是根据图1发现，从1995年到2017年，SHTO值并不稳定，根据SHTO理论，样本需要符合市场化，由于2000年前距至今数据较旧，且房地产业受国家宏观调控和国家金融影响较大，将2000年之前数据剔除。根据上述的基本分析发现，2001～2007年也受国家房地产政策干扰，不符合样本的市场化要求。（图1）
于是选用2008年以后，进行第二次回归分析，调整后的结果为：
Y=-2.7929595e-9×X2+0.000454148×X-7.808609775
R2=0.877976 F=21.58524
S.E=0.728675
t=（-2.062851）（2.6885267）（-1.538095）
由拟合结果看，R2=0.877976，拟合效果较好，但不具备中长期预测功能。可以得出SHTO的变动有87.80%的可能性是因为人均GDP变化所造成的。t值处于较正常表现，在显著水平上显著。（图2）
第二组数据经过剔除后拟合优度得以提高，t的显著程度也在可以接受的范围之内。拟合的结果 Y=-2.7929595e-9×X2+0.000454148×X-7.808609775，较为准确地反映了2008～2016年房地产开发投资-住宅与人均GDP之间的关系。虽然目前为止曲线还没有发展到能够验证出SHTO理论，但是从2008～2016年的发展情况来看还是符合SHTO理论的前期状态。
四、未来预测
对于以上分析，并不能正确的预测未来，甚至还会出现完全相反的情况，因为统计数据存在不准确。
（一）浙江省的房地产现在处于稳定发展阶段，按照SHTO理论，从目前数据来看浙江省的房地产投资开发水平接近经济中等发达水平，但离发达国家的3%～5%还有一定的距离。
（二）浙江省房地产投资水平—住宅的比重将在未来几年逐渐在GDP中减少，并逐渐成熟稳定，靠近发达国家的3%～5%。
（三）在房地产投资水平减少的阶段，政府也要做好适量的库存准备，否则房地产业的波动容易影响国民经济以及人民生活水平。
（作者单位：浙江警察学院）
主要参考文献：
［1］周为吉.基于SHTO理论对广州市住宅投资比重与人均GDP增长的实证分析［J］.集体经济学术探讨，2009.5（上）.
［2］周慕鸿.江苏省房地产业与人均GDP的相关研究——基于SHTO理论的实证分析［J］.现代经济信息，2013.22.
［3］王松涛.房地产开发投资水平影响因素研究——天津、深圳房地产投资开发比较研究［J］.房地经济，2007.8.
［4］朱菁.浙江省房地产市场周期波动研究1990-2013年［D］.浙江工业大学，2014.
［5］蒋剑辉，沈雁.浙江省房地产市场倒U曲线分析［J］.浙江统计，2007.2.
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