［提要］　在市场经济背景下，我国的城市化建设进程逐步加快，并给房地产行业的发展带来了巨大的机遇与挑战。本文主要研究影响房地产评估的环境要素及环境安全要素，根据实践工作中的相关经验，提出相应的解决措施，并为房产评估提供重要参考依据，以推动我国房地产行业可持续发展。

关键词：环境因素；房地产；评估；影响

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年1月12日

城市化建设的不断加快，一方面改善了人们的生活状况，另一方面也带来了严峻的生态环境问题，如噪声污染、空气污染、废气污染、固体废弃物污染等，影响人们日常的生活、工作及学习。近些年，人们的生活水平逐渐提高，对居住环境提出了更高要求，因此人们改变了以往的住房理念，在选择住房时不仅考虑外部因素，如交通、地理位置及经济发展水平等，更加关注住房周边的生态环境问题，由此可以得出，环境因素直接影响房产价值，对房产评估具有重要意义。

一、影响房地产评估的主要环境要素

（一）大气环境。人类的生存离不开大气环境，大气的质量好坏直接关系人体的身体健康，因此房地产所处的位置应确保没有难闻的气味、不存在有害物质及各种粉尘等，大气环境对房地产价值具有重要影响，特别是工厂、厕所、酒厂、酱厂及屠宰场等，会造成较为严重的大气污染，因此在临近上述地区的房地产价格普遍较低；相反，临近公园、河流、湖泊等景观的地区，房地产价值则普遍较高。

（二）声音环境。飞机场、工厂、火车站等人群密集地区，都会造成较大的噪声，因此对于旅馆、学校、住宅、办公等房地产而言，较大的噪声会降低房地产价值，相反，较低的噪声则会增加房地产价值。

（三）水文环境。随着城市人口的增加，房屋建筑数量日益增多，提高了城市的居住密度，因此人们普遍向往自然的居住环境，房地产周边的风景及水体成为房地产销售重要亮点，能够大大提高房地产的价值。此外，类似于地下水、沟渠、海洋等污染，则会严重影响周边的房地产的价值。

（四）视觉环境。在房地产周边有秩序地安放物品，可以提高房地产价值；相反，则会降低房地产价值，例如：电线杆、告示牌及广告牌的设计美观，建筑物之间比较协调，则会提高房地产的价值。此外，房屋周边的绿化景观同样会提高房地产的价值；反之，则会降低房地产的价值。

（五）卫生环境。房屋周边的环境卫生干净、垃圾堆放比较整齐，则会提高房地产价值；相反，杂乱无章的垃圾堆放，以及肮脏破旧的周边卫生环境，则会大大降低房地产的价值。

二、影响房地产评估的主要环境安全要素

（一）建筑安全要素。建筑物在建设完成之后，则很难对其进行修补与矫正，合理的建筑物设计及建造的质量，能够为人们的生命财产安全提供重要保证；相反，豆腐渣工程则无法保证人们的生命财产安全。其中，屋顶与外墙可以形成一个较为封闭的空间，能够起到良好的防水、保温、隔音的作用，而门窗、台阶及雨棚等则可以为房屋的采光、透风提供更多的便利，因此估价师在对房屋进行评估时，应加强对墙柱力学设计合理性进行全面地重点考察，估价师应针对出现的房屋剥落、裂缝及钢筋生锈等状况，全面地分析受力的状况，从而保证墙柱具有较好的承载力。此外，估价师应高度地重视楼面出现的裂缝、起砂及空鼓等现象，重视木板地面出现的腐朽、松动及油漆老化等状况，从而对房屋做出准确的房地产估价。

（二）消防安全要素。房地产一般都会安装消防通道，为降低火灾所产生的影响做好准备。因此，估价师在对电梯公寓及办公楼进行评估时，应对楼道的宽度进行仔细地检查，要求楼道能够满足消防紧急通道的要求，不可以在楼道中堆放较多的木、纸、棉织品等，降低火灾发生的可能性。此外，要严格地检查消防设施消火栓等，在一些国家内，在居住用户的阳台上会设置一条可以直接到达地面的逃生绳。

（三）环境污染要素。环境要素包括多个层面的内容，分别是大气环境、水环境及土壤环境等，自然环境是人们赖以生存的基础，然而在经济快速发展的过程中，出现各种环境污染问题，例如：噪声污染、化学污染、固定废弃物污染、空气污染以及土壤污染等，给自然界造成较大的损害，危及人们的日常生活、工作与学习，因此估价师在对房地产进行评估时，应充分地考虑上述几点关键要素。

（四）室内装修安全要素。随着社会经济的进步与发展，人们的生活水平逐渐提高，对居室装修提出较高要求，投入大量的人力、物力、财力在房屋装修工程之中，某些装修费用甚至高出房屋的购买价格，但是安全在装修过程中始终是最关键的要素，因此，在家居的装修过程之中，应提高人们的安全意识，避免出现各种不必要的安全隐患。在对房屋进行评估的过程中发现，室内环境污染主要来源于装饰材料及家具等，给人们的身体造成较大的损害，危及人们的生命财产安全。例如：甲醛、苯、氨及放射性等污染，尤其是豪华装修中，具有更多的安全隐患，需要引起人们的高度重视，为人们营造一个安全的、舒适的室内环境，避免出现由于滥用木质材料而出现火灾现象，以及地板防滑性能缺乏而诱发的摔伤问题，保持门窗的通风顺畅、提高阳台的采光率等，因此估价师在对房地产价值进行评估时，应充分地考虑上述几点要素。

三、环境因素对房地产价值评估的影响

（一）影响房地产价值的相对性。地形特点在一个较为稳定的市场之中会影响房地产价值。例如：倘若在河岸建设的房子，旁边存在一条可能会发生洪水的河流，则会大大降低河岸边房子的房地产价值。然而，倘若在市区的周边拥有较多的生态公园及湖泊等，则具有较大的景观优势，大大提高周边的房子的房地产价值。此外，在山地较多的地区，一般普通的山丘不具备较高价值；然而，在平原较多的地区，树木较多且地形较高的地区则会大大提高房地产的价值。

（二）环境因素的影响。环境因素对房地产价值产生双方面的影响，一方面可以对房地产价值产生正面影响；另一方面可以对房地产价值产生负面影响，良好的环境因素会大大增加房地产的价值，而较差的环境因素则会大大降低房地产价值。通常对外部积极影响因素进行检查时采取成本估价方式，对房地产进行估价，对房地产具有增值意义的项目，应将其所耗费的成本纳入房地产的建设成本之中，从而计算出积极影响因素对房地产所产生的增值。

（三）各种类型污染物的影响。环境污染的类型不同对房地产价值产生的影响则不同，通常来说，污染较为严重，且环境较为的复杂，则会对房地产的价值产生较大的影响。此外，环境污染具备一定的时间性，有些污染延续的时间较长，而有些污染延续的时间则较短，因此需要结合各种不同的状况，进行仔细地勘察处理。例如：对于污染时间比较短的污染物，可以通过查找污染源头对其进行治理，从而有效地遏制对环境造成的污染，而对于污染时间比较长的污染物，由于自然环境的自净能力比较有限，则需要大量的时间对其进行治理，因此房地产的估价师对房屋进行评估时，需要格外注意上述问题。

四、对策建议

（一）适用范围的确定。随着城市化建设进程的加快，带来一定的环境污染问题，不仅破坏了自然环境，更对人们的购房需求造成一定程度上的影响。此外，在对房地产进行评估的过程之中，严重缺乏对环境因素影响房产价值的明确规定。因此，需要将环境因素纳入相关的管理规定之中，为房产价值评估提供可靠的依据。总之，相关的管理部门需要确定好环境因素在房地产价值评估中的地位及适用范围。

（二）相关法律法规制作。现阶段，缺乏对房产进行评估的相关的法律法规，没有制定出环境影响评估价值方面相关的规定，在对房产进行评估的过程之中，严重缺乏相关的法律法规的约束，导致出现大量不合常规的现象，房地产评估的出现较大的随意性，致使房地产估价师不能够准确地对房地产的实际价值做出评估。

（三）相关的评估报告制定。大多数人在购买房屋时，由于缺乏房地产相关方面的知识，大部分人很少考虑到环境因素对房地产价值的影响，在房屋合同签订之后，才意识到环境因素对房屋造成较大的经济损失，因此相关的房地产部门应在房屋买卖之前，事先作出环境影响房地产价值的有关的评估报告，防止消费者在购买房屋时出现较大的经济损失。

五、结语

综上所述，随着城市化与工业化进程的加快，人们的生活水平逐渐提高，在这种发展背景之下，人们对住房提出越来越高的要求，不仅考虑周边交通、商圈等因素，更会考虑房屋周边的环境状况。随着人们的环保意识增强，对房屋的环境绿化程度及居住舒适度提出较高要求，因此在影响房屋价值的各种因素之中，环境因素成为关键要素，在对房产进行评估的过程之中，应对房屋进行全面的考虑，促进房地产评估走向规范化的轨道。

（作者单位：大连财经学院风险管理与内部控制研究中心）

主要参考文献：

［1］熊克祥，徐世俊.浅谈环境因素对房地产估价的影响［J］.中国城市经济，2011.20.

［2］王翼，许武成，邓茂林，胡翠华.浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素［J］.西华师范大学学报（自然科学版），2009.1.

［3］姜福杰.城市房地产评估综合价值因素的影响［J］.黑龙江科技信息，2013.32.