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物业管理作为一种全新的业态形式，它给人们所提供的服务已经得到了全社会的认可。伴随着我国房地产业发展的大好形势，人们已经开始十分注重提高生活、特别是自身居住环境的质量，这使得物业管理因为有了如此难得的“天时、地利”而被人们喻为“朝阳”行业。然而，目前石家庄市物业管理的现状和存在的问题却使人难以乐观。
一、石家庄市住宅区物业管理现状
石家庄市住宅小区实行物业管理启始于1995年，虽起步较晚但发展较快，效果明显。其主要特点：
1、物业管理队伍日益壮大。截至目前，石家庄市取得资质证书的物业管理企业已达180多家，物业专业管理人员和其它各类人员近1万多人，管理建筑面积1830万平方米。这些企业大致可分为四种类型：一是由房地产开发企业派生组建，如卓达、神兴、冀兴、银都等物业管理公司，这类企业在石家庄市占多数；二是由住宅产权单位自建自管组织转换而成，如市电信局物业公司、棉二物业总公司等；三是由原市直管公房的房管所等改制而成，如博士楼物业公司、市房地产开发物业中心、新华区物业管理公司等；四是符合现代企业制度的独立法人制物业公司，但在石家庄市数量很少。在这支队伍发展壮大的同时，其整体素质和业务水平也在不断提高，目前除几家新建公司外，各公司经理均通过了建设部的统一培训考核，持证上岗率在95％以上。这支队伍在自我发展过程中，不断完善企业内部机制，扩大服务领域，提高服务质量，对于维护住宅区居民正常的生活秩序、提升居住环境质量起到了积极的作用，其所产生的社会效益、经济效益和环境效益开始显现。
2、物业管理覆盖面逐步扩大。“八五”以来，石家庄市共建规模在5万平方米以上的住宅小区125个，这些小区主要分布在石家庄市区，其中实施企业化物业管理的已达69个，占小区总数的55％。这充分说明物业管理模式逐渐为人们所接受和认同，越来越多地受到人们的普遍重视。
3、住宅小区面貌明显改观。从小区面貌看，公共配套设施和基础设施完好率明显提高，卫生和治安状况大有改善，三季有花、四季常青的小区环境已成为城市中一道靓丽的风景线。自1995年以来，石家庄市的石府小区、银都花园等七个小区先后被建设部命名为“全国物业管理优秀小区”；东苑小区、冀兴花园等23个小区被评为“全省物业管理优秀小区”；燕港新村、荣国花园等33个小区达到市级物业管理优秀住宅小区标准。
二、目前影响石家庄市物业管理发展的问题及其原因
1、全社会对物业管理的认知程度不高，尚未形成有利于物管企业发展的大环境。当前，石家庄市的经济建设快速发展，人们的生活水平逐步提高，但那些传统的行政性、福利型房产管理观念还存在，对物业管理这个朝阳行业的内涵、性质缺乏全面的认识和理解。有些人对物业概念不清楚，对市场经济条件下的物业管理行为，特别是对“谁受益、谁缴费”的观念尚未形成或确立不牢，这个问题在那些旧城改造的回迁户中尤为突出；还有人把物业管理行为看作是政府行为，对房产管理体制改革的认识出现了错误。这些传统观念和错误认识，加大了物业管理工作的难度。
2、物业管理工作涉及面广，协调难度大。推行物业管理工作是一项复杂的系统工程，它不仅关系到政府管理职能的转变，而且涉及到部门利益的调整。从调查情况看，石家庄市住宅区内的电费、水费、取暖费、垃圾处置费和垃圾的二次处理费，一般由物业管理公司无偿为各主管部门代收代缴，供电的电损，自来水的跑、冒、滴、漏等水损以及二次加压的费用和取暖费、煤气费不能足额收取的差款，均由物业管理公司垫付。以冀兴物业公司为例，2000年至2001年垫付水损约3.4万元，电损约2.6万元，取暖费收取到位率最高仅达90％。这些数字说明物业管理公司不仅付出了人力、物力，而且垫付了许多财力。过去对此有关部门曾进行过协调，但效果不明显。若这个问题不能尽快解决，将严重影响石家庄市物业管理行业的健康发展。
3、物业管理公司经费严重不足，发展的可持续性不强。经费不足是各物业企业反映最为强烈的问题。物业管理公司属于第三产业中的服务行业，其性质是具有独立法人地位的自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。作为企业，我们不仅要关注社会效益，而且要重视自身经济效益，要争取足够的利润，以支持企业发展。从目前看，我市所有物业公司均为亏损企业，一般年度亏损额在20～30万元左右。银都物业公司1994年至今亏损额达200多万元。为了维护小区形象和居民正常生活秩序，他们不得不依靠开发企业、主管部门的扶持和“输血”。但是开发企业是市场中的经济实体，本身承担经营风险，若开发企业破产倒闭，势必形成一损皆损的局面，到时将会造成住宅区无人管理的状况，进而可能引发社会性问题。造成物业管理企业经费不足的原因：一是物业管理收费标准偏低。石家庄市物业管理收费标准大部分在每平方米每月1～3角，仅有个别企业在0.3元～0.8元(而深圳为1.75元/平方米/月，武汉、南京0.3～0.8元/平方米/月)。随着物业管理发展基础设施的完善，服务质量的提高，这个标准对于物业管理企业提供的工作量来说，明显偏低。以冀兴物业公司为例，目前冀兴花园可收取物业管理费的住宅面积为8.5万平方米，每平方米按0.3元/月收取，即使在足额收取的情况下，年收入仅为30.6万元，但该公司每年的人员工资支出就达30余万元，还不算其它办公费用、维修费支出，入不敷出极为明显。二是物业管理费收取难度大。由于全社会物业管理意识较为淡薄，居民素质参差不齐，导致物业管理费收取到位率很难提高，市区内管理比较规范的银都、冀兴等公司的收取到位率仅为70％～90％之间，其它物业管理公司则更低，仅为40％左右；三是住宅共用部位和共用设施设备维修基金不到位。1996年，省政府第171号令规定，开发建设单位在移交住宅区时，按不低于建设总投资2％的比例，向物业主管部门缴纳住宅共用部位和共用设施维修基金。后省建委和省财政厅又专门下文，明确该项基金由购房者按购房款总额的2％缴纳。对这一规定，目前执行起来有一定难度，特别是在当前住房二级市场启动时间不长，对购房户实施优惠政策的背景下，收取该项基金难度很大。如果该项基金收取不到位，住宅区维修资金将成“无源之水”。四是物业管理企业经营管理用房太少。按照1998年发布的《石家庄市城市住宅小区物业管理暂行办法》(石家庄市人民政府令第100号)规定，开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例建物业管理用房，但多数开发建设单位交付物业管理用房达不到此比例，使物业管理企业缺乏通过出租物业管理用房弥补经费不足的手段。
4、住宅小区自治组织创建缓慢，市场运作机制不完善。按照规定，入住率达50％以上的小区要组建业主委员会，其主要职能是代表居民利益检查和监督物业管理行为，并协助物业管理企业开展工作。从理论上讲，建立业主委员会，有助于物业管理工作的开展，但在实际操作中却有很多难题，如业主委员会选举产生过程繁琐；其工作人员的办公费用、报酬来源筹集困难；所产生的业主委员因报酬低或没有报酬工作积极性不高。由于受这些问题的困扰，该项工作从整体上进展缓慢。
5、物业管理有关政策相对滞后，“依法治物”工作薄弱。物业管理工作涉及面广、工作难度大，要解决其发展过程中遇到的热点、难点问题，必须从法律、法规入手，按照物业管理的客观要求建立健全一套规范、严明、具体的法规和规章。如，物业管理企业属于服务性、微利型的第三产业，在税费负担上没有得到与之相应的优惠。由于物业管理的服务涉及到千家万户，政府在制定物业管理服务费的指导价时就充分考虑到了业主的经济承受能力，这是城市政府在有关民生方面所做的好事，但这样一来，物管企业与其它同属于第三产业的单位相比，其作为经济实体为谋求企业发展和实现利润最大化的空间无疑受到不公平的制约，从而明显影响了物管企业的资本积累和市场化的进程。
三、解决石家庄市物业管理工作中问题的意见和建议
1、加大宣传力度，使物业管理深入人心。物业管理要实现突破性发展，一方面要提高物业企业整体素质，切实做到管理到位、服务到位，真正当好居民的“管家”。另一方面，必须加大宣传力度，充分利用电视、报纸和杂志等宣传媒体，举办相关内容的专题讲座，推动物业管理的理论研究和信息传播，使广大居民认识到物业管理的最大受益者是广大业主，美好家园的创建需要生活在其中的每一个人的关注、参与和贡献，使绝大多数市民家庭把物业管理服务消费作为家庭日常消费支出的一部分，增强“谁受益、谁缴费”的意识，使全社会包括建设单位、开发企业、政府有关部门都认识到物业管理是各方均受益的事情，从而营造一种全社会关心、支持物业管理，物业管理服务全社会的良好氛围。
2、切实解决好制约物业管理企业发展的“瓶颈”问题。经费不足是物业企业发展的一大难点，解决这一问题，应从以下几方面入手：一是水、电、暖等费用的代收代缴实行有偿制。物业企业与有关主管部门的关系，是一种委托与被委托关系，代收代缴工作双方必须签订委托协议，委托方并支付一定的报酬；或水、电、暖等主管部门直接抄表、收费到户。二是物价主管部门应在充分考虑住宅小区的地域、类型、管理方式、服务标准及内容基础上，重新制定较为科学的物业管理收费标准体系，要因企制宜，分类指导，不搞一个模式。三是尽快出台并实施住宅共用部位和共用设施设备维修基金管理的实施细则，以保证该项基金提取、管理和使用到位。四是加强员工岗位培训，完善内部机制，改进服务方式，进一步提高物业管理费的收取到位率。五是开拓发展空间，引导扶持物业公司产业化经营。首先，在经营上实施科学管理。利用微机、自动监控系统等现代管理手段，提高工作效率，减少人员开支，降低经营成本；其次，进一步扩大服务领域，增加服务项目。从常规服务扩大到提供特种有偿服务，增补企业收入；再次，集思广义，创办经济实体。强化“造血功能”，弥补经费不足，从而形成“一业为主、多业并举”的产业化经营格局。同时明确，凡物业企业发展第三产业经营项目，要落实优惠政策，比如三年内免征收营业税和所得税等。六是在物业企业的转轨改制过程中，开发企业和各主管部门要继续给予扶持，特别是开发企业要为物业管理留足管理用房，为物业管理企业的健康发展创造有利条件。
3、逐步建立业主自治与物业公司专业管理相结合的管理新体制。根据石家庄市实际，总的思路是积极创造条件，全面推开。在条件尚不成熟的情况下，可先组建住宅区业主代表参议会作为过渡，把具有一定工作能力和威望，并能维护业主利益的代表选出来，通过培训，使他们知晓物业管理原则，从而代表居民的利益，行使对物业管理行为的监督职责，待条件成熟后，全面推开业主委员会的组建工作。
4、尽快完善物业管理法规体系，实施依法管理。物业管理的良好运作取决于各项规章制度的完善。在今后工作中，要以国家即将出台的《物业管理条例》和《石家庄市城市住宅区物业管理暂行实施办法》为依据，加紧配套文件的制定工作，尽快建立适合石家庄市市情的物业管理法规体系，使物业管理工作有章可循、有法可依。(文/李世民) |
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