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提要 随着我国步入老龄化社会，老年人的生活质量逐渐被社会所重视。笔者提出建设SOHO老人之家的构想，并建议采取“以房养老”为主要经营（支付）模式，既保证为老年人提供高质量的服务，又可以增加养老院的盈利，为政府和社会减轻负担，同时还可以增强房产市场的流动性。
关键词：SOHO；以房养老
中图分类号：D57 文献标识码：A
一、背景介绍
随着我国人口老龄化程度的加剧，老年人的养老问题引起了社会的广泛关注，这就督促人们不得不寻找新的养老模式。
（一）我国人口老龄化趋势明显。我国人口平均预期寿命自上世纪中叶以来有了较大提高，1985年为68.9岁，而2001年人均预期寿命为71.8岁。由于社会稳定和经济发展，人民生活水平提高，特别是医疗条件改善，人均预期寿命的提高已成必然趋势。（图1）国际上判断老龄化社会的标准是，60岁以上人口达到10%，65岁以上人口占老年人口的7%。按照这个标准，我国已于1999年进入老龄社会，将在2015年左右达到高峰。人口老龄化的趋势使“老有所养”、“老有所安”、“老有所乐”面临着严峻的挑战，给我国的经济、政治、文化、社会等方面的发展带来了巨大挑战，特别是养老保障、医疗保障、养老服务和农村养老等方面的压力巨大。
（二）计划生育政策使得当代中青年人压力加大。计划生育政策的深入执行与长期贯彻使我国的人口出生率迅速下降，也诞生许多独生子女家庭。目前全国1981～2006年总出生人口53，000万，其中独生子女10，000万，占比例18.86%。另外，随着生活观念的变化，社会家庭结构发生了变化，“4+2+1”的核心式家庭结构模式将会成为我国家庭结构的主流，老年人生活的家庭结构正经历着如下模式：三代同堂—两代同堂—独居。这种家庭结构的变化对我国居家养老模式提出新的课题：一方面这些独生子女成年之后，作为社会的中流砥柱，他们不仅要负责自己的工作并组建自己的家庭，还要抽出时间和精力照顾父母，可谓肩负着巨大的社会压力；另一方面“421家庭”的中间一代未必有足够的经济能力赡养老人，这恐怕就会降低老人晚年的生活质量——特别是一些经济不发达地区的青壮年人口向经济发达地区流动，使得经济落后地区出现更多的无收入或低收入的空巢老人。在这种情况下，养老院往往成为许多老人退休后的首选。
（三）现行养老院存在的问题。根据近期一项由清华大学本科生所做的关于北京市养老院现状调查，截至2008年底，北京市共有养老服务机构336所。按举办单位性质分：政府办养老服务机构214所，社会力量办养老服务机构122所。全市共有养老服务床位39，994张，全年养老服务床位使用数为25，166张，平均床位使用率62.9%。（图2、图3）
另外，本次调查中共设计了10个提法来测试被访者对北京市“养老院”的看法，多数被访者（64%）对其持否定态度。其中，有32%的被调查者认为养老院条件差，不够档次；53%的认为养老院在医疗条件、卫生环境等方面不能满足要求；24%认为养老院的收费偏高；另外，还有42.5%的被访者对养老院有非常悲观的感觉，认为这是施舍人的机构。
总而言之，北京市现行养老院面临“满意度差、入住率低”的尴尬局面。从老人的角度而言，面临着收费水平和服务质量两难的局面：收费水平可以承担时得不到对等水平的服务，而令人满意的服务又意味着无法承担的费用标准。同时，现有养老院也无法满足老人自由灵活生活方式的需求，以及精神心理方面的关爱。从养老院和政府的合作而言，由于管理设施不够完善，服务理念较为陈旧，面临着有效入住率低和亏损经营的风险；而政府在公费养老院耗费了大量人力、财力，造成财政负担，却效率低下，收效甚微。因此，养老院作为一种公共物品的作用并没有真正得到体现。公办养老院资金短缺、条件较差的情况也未得到明显改善。
综上所述，基于目前人口老龄化的总体趋势、中青年独生子女的巨大压力，以及现行养老院存在的问题，寻求新的养老模式已经成为社会上急需解决的问题。
二、SOHO老人之家模式
（一）现行SOHO模式及理念
1、节约资源，提供完善的物业服务。SOHO是small office home office的缩写，意为小型化办公和家庭办公模式，最初指自由职业者在家工作，现在SOHO一族的内涵已经扩展到能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。这些普遍具有较高教育背景的白领选择SOHO的生活方式，为的是减少上下班时间，节约资源，提高效用。同时，SOHO社区强调不同种类物业在功能上的融合互补和相互平衡，提供更加方便完善的物业服务。
2、强调弹性而自由的工作生活空间。SOHO生活方式的最大特色在于一种灵活性，不拘于时间、地点，注重个人生活的自由。这种自由灵活的生活理念符合当下年轻人的时尚潮流。SOHO社区旨在帮助年轻人建立这种时尚自由的生活方式，并为之提供一系列的服务。可以预见，在不远的未来这种生活理念更加深入人心，更加广泛。
3、方便志同道合的年轻人进行交流。当前，SOHO社区主要着力点在于一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者，财务工作者、广告、咨询等自由职业者，以及致力于自主创业的年轻人。建立SOHO社区无疑为这类人群提供了一个方便交流的场所，通过交流寻找志同道合的人，建立事业，加快发展。
（二）SOHO老人之家的理念及特点。SOHO老人之家是以老人公寓为基础，建设一个专属于老年人幸福生活的老年人社区。在SOHO老人之家，老年人可以拥有属于自己的独立住宅，并根据自己的需求提出服务方式。另外，SOHO老人之家以“以房养老”支付方式“以房换房”入住，无需支付其他费用便可以得到高质量的服务。这样的养老模式优势在于：
1、节约资源，重点完善各种养老服务。对老人而言，采用“以房养老”的模式支付SOHO老人之家的费用，得到高质量、高水平的专业服务，提升满意度；对SOHO经营者而言，建立SOHO养老社区，集中力量提高养老服务的专业水平，完善社区不同种类功能的物业，打造适合老年人居住的、方便舒适的养老环境；对政府而言，将直接投资经营转为向私人提供补贴、税收优惠等，做好养老市场监管工作，节约财政资金，提高资金使用效率。
2、SOHO老人之家旨在打造一个自由灵活，既充分尊重个人空间，同时又便于交流的养老环境。自由的理念将融入每个人心中，老人也希望有一个自由的、保护个人隐私的起居环境。SOHO老人之家通过公寓式的管理满足未来老人这一需求。另外，SOHO老人之家通过建立绿地，各种休闲场所等为老人提供一个休闲交流的环境。
3、多种付费模式相结合。对老人而言，满足每个人自由灵活的生活方式，得到高水平的养老服务；对SOHO经营者而言，支付方式多样性可以规避支付单一化的风险，提高收益；对政府而言，将部分公办转为私营，减少大量资金以及人力的投入，提高效率。
（三）SOHO老人之家可行性分析。SOHO老人之家项目主要包括三个部分：建设阶段、运营阶段和再投资融资阶段。常规操作流程如图4所示。（图4）
1、建设阶段。在SOHO老人之家的前期建设过程中，政府先对其划拨土地，然后可以通过招标将建设权和经营权交给某些公司企业，但要对具体的建设要求有合理详细的监督和审查。除此之外，政府对该养老院的补贴和政策帮助需要开发商与政府的协商和谈判。
（1）政府的角色及作用。养老院属于准公共物品，具有非竞争性，但不具有非排他性。同时，养老服务具有外部性，老人及其家属都从中受益。从社会方来看，解决好养老问题也会提高社会福利。养老服务属于专业性较高的服务，也存在信息不对称的问题，养老院比老人掌握更多信息，因此养老服务作为一项社会福利，存在市场失灵的问题，需要政府干预，政府干预有利于效率的提高。
政府可以从以下方面入手参与养老院制度建设：一是通过立法和行政手段，制定养老院市场法规、规范市场行为。还可以制定经济政策，实行公共管制等；二是财政手段，通过税收优惠、财政补贴和财政政策繁荣和调控养老院市场。事实上这里政府对于养老院通过土地划拨就是在变相完成主要补贴，出发点主要基于大多数政府目前地多钱少的财政现状。
（2）开发商的角色及策略。根据《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，政府鼓励民间资本参与发展社会福利事业，并通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。因此，开发商应积极利用这一政策支持，在政府向SOHO老人之家划拨土地的前提下，在特许期内无偿获得土地使用权。这是项目公司必须争取的条件，而且有其实现的可能性，养老院是公益性项目，有着巨大的社会效益，对该区生活质量的提高有所帮助。因此，应争取通过划拨方式获得土地，但是征地拆迁应当由政府出面。从成本上分析，养老院的投资建设中土地费用占很大比例，如果政府解决了土地问题，那么开发商成本将会有很大程度的降低。
2、运营阶段。SOHO老人之家建成之后，老人就可以申请入住。为保证经营商的利益，SOHO老人之家将采取以“以房养老”为主的多种经营模式。
（1）“以房养老”。最简单的“以房养老”就是所谓的住房反向抵押贷款，又叫“倒按揭”，最早起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。这种模式的具体做法：即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权。到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得款项用来偿还贷款本息。
在我国，“以房养老”有四种主要形式：租售换养（将房子出租出售，用租金或售房款养老）、以大换小（售出/租出大房再换购或租入小房，用差价款养老）、售后返租（将住房出售，再租回原住房，用该笔款项缴纳房租和养老）以及倒按揭（将房屋进行抵押，获得贷款作为养老金，去世后用售房款归还贷款）。但是，这种模式除个别城市推行外，还没有广泛应用实施。然而，不容忽视的是，结合中国国情，特别是目前房产现状，“以房养老”模式本身具有的有效配置房产、增强房产市场流通性、增加老年人收入等优势，使其必然成为将来广受欢迎的养老模式。
（2）SOHO老人之家“以房养老”经营模式的具体办法。在此，笔者假设“以房养老”已经成为一个普遍接受的养老模式。根据SOHO老人之家的“节约资源”理念，从经营者利益的角度出发，建议将其运用于SOHO老人之家的主要经营过程中：申请入住的老人通过“以房换房”的方式，将自己的房子抵押给养老院，养老院委托房产估价机构和医疗机构分别对房子价值和老人的健康水平进行评级认证，然后养老院与符合条件的老人签订入住协议。
当然，任何一种经营模式都要把利润排在第一位，为保证“以房养老”经营模式的可获利性，养老院可以根据二手房市场的供求情况以及老人的平均寿命估算自己的收益和成本，从而对入住老人进行条件限定，如老人年龄、房屋年龄等。但是，作为为老人提供服务的养老院而言，并非房产界的专业人士，不适于参与二手房的销售，也无法准确地定位如何限定入住老人的条件。因此，笔者建议，可将有关再融资的功能全部或部分委托给专业的金融机构，并支付其一定的手续费。
3、再融资阶段。将“免费”回收的房子投入到二手房市场进行再投资、再融资，是“以房养老”经营模式的主要收益方式，因此房产市场的价格与该经营模式有着十分密切的关系。作为主要负责金融机构需要对房产市场进行深入的分析，充分了解其供求关系，并做出合理的预期和风险规避。这里，笔者将简单介绍近期北京二手房市场的情况。
事实上，随着政府对房市的大力调控，北京的房价前景并不明朗，但从需求与供给两方面入手，我们认为未来北京二手房市场前景看好，发展繁荣。具体分析如下：
（1）城市化进程加快对住房需求的影响。我国正处于城市化中“集中化”的阶段，表现为工业和人口持续的、大规模的集中，城市数目不断增加，规模不断扩大，大城市不断增多。对于北京、上海、广州等一线城市来说，未来几十年内人口会进一步增多，由此而产生的住房需求不可小视。
（2）传统思想对住房需求的影响。中国人的传统思想区别于欧美，人们普遍认为没有住房意味着没有根基。这种对住房需求的传统思想也是影响房市需求的一个因素。
（3）投资需求对住房需求的影响。随着中国经济腾飞，产生一批富裕的人，越来越多的人开始进行理性理财，将财产投入房市，因此投资需求也是不可忽视的因素之一。
（4）土地供给状况“量多地偏”。从北京近几个月的土地拍卖情况来看，大部分成交土地位于发展相对落后，交通不便利的郊区，新房的不便捷条件促进大多位于良好地段的二手房市场的繁荣。
（5）其他影响因素。房价上涨速度快、空置率高，都是流通不畅造成的。最好的解决办法是让二手房市场活跃起来。因此专家认为，未来政府会加大力度融通二手房市场，二手房市场前景看好，如图5所示。（图5）
（四）升级版的SOHO老人之家模式。从上一部分的分析我们知道，要想保证SOHO老人之家的盈利性，入住老人抵押的房子的再投资是关键，而这一过程中以房产评估机构和保险公司为代表的金融机构扮演着十分重要的角色。因此，笔者通过合理的推测认为，与其让金融机构在后期运营中间接影响SOHO老人之家项目，不如让其在前期建设中就直接参与，或者说，可以让金融机构与某福利机构合作共同建设SOHO老人之家，具体操作如图6所示。这么做的优势在于：一方面金融机构的财力支持可以保证养老院的高质量建设与服务；另一方面金融机构可直接参与“以房养老”的老人抵押房屋的评级和二次销售，节约了养老院的成本，也能让福利机构专注于对入住老人的服务上面。这样，金融机构与福利机构各司其职，既保证了SOHO老人之家的服务质量，又提高了其收益，甚至可以为政府财政省去一部分负担。（图6）
三、SOHO老人之家面临的问题
尽管SOHO老人之家有其种种优势，但要在今天的中国广泛实施还面临着许多障碍，具体如下：
（一）观念障碍。SOHO生活方式虽然在西方早已流行多年，在中国年轻人也不罕见，但中国的老年人还需要多长时间去接受这种时尚自由的生活方式仍然是个不小的障碍。
另外，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，中国人恐怕无法接受。另外，高昂的房价使得很多老百姓辛苦一辈子买下的房产抵押给银行，从现实角度讲也是不现实的。
（二）专业规划。SOHO社区虽然在中国发展已近十年，但其模式与国际相比仍然不成熟。作为新兴事物的SOHO老年之家面临更多的专业规划和服务问题：缺乏专门为老年人设计住宅的人才，缺乏成熟经验和参考模式，以及专业的养老服务从业人员。
（三）法制环境。基于目前的产权制度，老百姓对住宅的使用权只有七十年，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着建筑物，政府有权无偿收回。在这种制度下，推广“以房养老”恐怕存在争议。
以房养老需要公正的法制环境，需要金融、保险、评估以及政府部门的共同参与，在当先法制不健全的条件下是个极大的挑战，仍需要一段时间实现。
（四）购买力。中国近几年来房价飞涨，尤其在北京、上海等一线城市以及省会城市房价更是涨势迅猛，甚至到达了百姓难以承受的水平。在这种情况下，可能人到中年甚至是老年仍然是“人养房”的生活状态，那么“房养人”是否可以成为现实还有待估量。
四、结论
根据以上分析，SOHO老人之家在保证提供高质量的服务的同时，通过“以房养老”为主的多种经营模式，可以增加经营者的利润，减轻政府和社会的负担。这种优势是其他养老模式无法替代的。然而，由于我国现阶段住房观念以及相关政策法规的限制，这一模式目前还没有普及。但是，笔者相信，在不久的将来SOHO老人之家一定会在我国养老模式中占有一席之地。
（作者单位：中央财经大学）
主要参考文献：
[1]陈共.财政学.北京：中国人民出版社，2000.4.
[2]任远.中国老人的未来——新式连锁养老院.日照：劳动保障世界.
[3]邵梅.浅谈我国人口老龄化的特点与对策.成都：青年科学，2010.3. |
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