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提要 目前，全世界几乎大部分市场经济国家都征收物业税，我国自2006年开始在部分大中城市试行，但并未有好的解决方案。本文就我国开征物业税的利弊展开讨论，进而提出我国物业税立法的基本构想。
关键词：物业税；税负转嫁；税收负担
中图分类号：F812.4 文献标识码：A
十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2007年《物权法》正式生效。总体来说，物业税在政策上已经没有障碍。目前，从房地产市场的可持续发展角度出发，物业税势在必行，但综合考虑物业税的利弊，应加快推行一套适合中国的物业税方案。
一、什么是物业税
人们通常讲的物业税也叫不动产税，因为人们是将房地产称为不动产，或者是称为物业。不动产即包括已建成并投入使用的房屋及与之配套的设备、设施和场所，其性质有空间上不可移动性。物业税也正是对房地产的持有而征收的一种税。目前，世界上许多市场经济国家都征收物业税，并且该种税属于地方税，且在各国政府的财政结构中占有重要的比例。
二、现时期征收物业税的积极影响
每一种税收的开征必定有着特殊的时代背景和特定的环境需要，而在现时期我国开展物业税有以下目的：
（一）缩小贫富差距。通过征收物业税可以体现税收的公平原则，并且经过财政收入的再分配可以进一步缩小贫富差距。当前，我国的贫富差距指数一直高居不下，通过基尼系数表现出我国的收入分配很不平等，近年来贫富差距非但没有缩小，而且还在继续加大，这表明我们的税制改革迫在眉睫，其中财产税的缺位是一个很重要的原因。一些不太了解物业税的老百姓听到要开征物业税十分反对，怨声载道。其实，开征物业税的目的就是要调节收入分配差距，穷人的房子小，有的甚至买不起房子，他们理应少交税或不交税。而富人房子多，房子大，对于这部分群体就应该多征税。将征得的物业税用来改善公共福利设施和通过提高地方政府转移支付，进一步缩小贫富差距，有利于促进社会公平。
（二）提高资源使用效率，整顿房地产市场秩序。我国现阶段银行存款利率经过几次下调就是鼓励群众消费，通过消费拉动需求，实践表明中国银行的降息手段是成功的。而人们将手中闲置的资金从金融市场转移到房地产市场，目前在北京、上海、广州等大城市中许多有钱人囤积房产，部分地区投机炒房成风，严重扰乱了房地产市场秩序。中国人多地少，土地资源特别紧张，许多贫困家庭住房困难，因此不鼓励个人占有过多的住房面积，应积极整顿房地产市场秩序，打击房地产过度投机。征收物业税应该是对房屋持有人征收的一种财产税，这样可以提高持有人的占有成本，促进不动产的有效利用，降低房屋的空置率，大大增加资源的利用效率，在很大程度上抑制房地产投机需求。
（三）加强城市土地规划，调整中央和地方政府分税情况。物业税是一种地方税，开征物业税赋予地方政府合法、合理的筹资途径。物业税和土地出让金不同。土地出让金是一次性收取。为了在任期内完成一些政绩，地方官员在土地招、拍、挂过程中巴不得拍出高价地块，从中获取更多的资金，难免出现短期行为。客观来讲，地价和房价的持续上升，地方政府有很大的责任。而更深层的原因还是由于分税制改革之后地方政府财源短缺，地方政府的权责和财源不对称。开征物业税以后，地方政府财政的比重会不断增加。有利于城市土地管理规划，改变带掠夺性的地方政府卖地，开发商囤地的现象。
开征物业税有助于理顺中央和地方分税制，转变政府职能，改善社会管理和公共服务。各级地方政府就有激励来稳定财源，增加收入。物业税和其他税种不同，征收的对象是不动产，物业税征收额取决于当地不动产的数量、房价和物业税税率，与地方经济活动没有直接的联系。世界各国的实践都表明，在征收物业税之后，地方政府必然会努力改善当地的生活环境。只有把当地的交通、学校、医疗卫生、文化娱乐设施都搞上去，搞好社会治安，治理环境污染，吸引更多的居民来落户，才能扩大税基。只有居民人气上升，才有可能促进本地房价上升，随之增加地方政府的财税收入，形成良性循环。
三、开征物业税的弊端
在开征物业税之前一定要做好充分的准备和试行工作，因为开征物业税除了以上所说的积极作用外，我们还要充分认识到开征物业税的同时带来的弊端。
（一）对经济的影响很大。房地产市场经济的繁荣景象，拉动了中国经济，同时给地方政府带来由土地转让金的收入，如果征收物业税有可能对房地产市场的影响非常大。比如，日本征收房产税之后，房地产市场立刻受之影响，而房地产的一蹶不振、房地产市场的低迷使经济也一路下滑，并且影响时间长达20年之久。通过日本的实例，让我们认识到房地产市场对整个经济市场的紧密联系。
（二）增加纳税人的税收负担。物业税是一种地方税，和土地转让金有所区别，土地转让金是一次性收取的，而物业税是一项给地方政府带来稳定的财源，使得地方政府提供公共服务的开支能保持物业税征收量之间的关系。税收收入可以促进地方民生建设，给予地方政府正面激励。但开征物业税的范围包括哪些、征收幅度的大小自然会成为居民关心的问题。这就形成居民交纳物业税同地方政府提高公共服务之间的博弈。并且物业税的开征同其他税种一样，首先选择合适的经济背景，其次要解决征收物业税的各要素问题，最后还要解决对房地产开发过程中的各项收费问题。
（三）争议比较大。自从2006年初，从北京、深圳、重庆等6个省市对物业税征收已经进行了试点，且2007年又增加了4个试点城市。较为奇怪的是在试点地方都未真正的征收税，且试点的城市并未能抑制房价飞速上涨，所以试点工作并不太顺利。物业税开征涉及到千家万户的利益，需要设置一套尽量让广大百姓都有主动性参与到改革方案的试点中去，听取民众意见，尽可能地取得民众的支持；并且在开征前加大宣传，正确的舆论引导，探索出一条适合国情、服务百姓的物业税改革方案。
四、寻找适合中国特色的物业税制度
首先，只有认识中国国情，才能制定出一套适合中国国情的物业税制度。
（一）中国国情特色
1、贫富差距大，差距还有继续扩大势头。物业税是一种财产税，很好地调节收入再分配，不易造成税负转嫁。那么，物业税针对缩小贫富差距，必然影响富人的利益。物业税的收入公平分配方案将遭到各利益集团的抵制和反对。
2、由原计划经济向市场经济过渡时期，市场经济并不健全。由于计划经济向市场经济转型过程时机漫长，并且国内还存在部分的权利寻租现象。任何一次改革的落实都与地方各级官员的执行和政府的监督离不开，由于物业税可能会触及到一些部门、一部分官员的利益，会削弱改革的有效性。
3、诚信机制差，缺乏一个信用体系。中国至今尚未建立一套有效的信用体系，而国外的信用制度直接运用到中国信用体系下可能未必奏效。而在设计物业税改革方案时，必须要考虑到纳税人信用状况和防止弄虚作假，偷逃税款。
考虑到这些特殊的外部环境，中国的物业税方案必然和其他各国有所不同。从这一点来讲，这次物业税改革是一场真正意义上的改革。
（二）适合中国国情的物业税要素的基本框架。物业税的要素同其他税种一样主要包括纳税主体、征税对象、计税依据、税率、税收优惠。
1、纳税主体。学理上物业税的纳税人应该是在中国境内拥有不动产的产权的法人和自然人。但是，由于现阶段中国产权制度的不健全，在实际征管工作中，完全依据不动产的所有人征税很困难，所以可以视具体来确定纳税人，在实际操作中可以参照房产税的纳税人。
2、征税对象。依据目前情况来看，应对城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产征税。
3、计税依据。物业税的计税依据可以按照房屋原值的一定比例折价计算缴纳，也可以是房地产的评估价值。确定计税依据一定要考虑纳税人的承受能力，真正体现税收公平原则。
4、税率的选择。税率一般有两种选择：一是累进税率；二是比例税率。从理论上来说，虽然累进税率较比例税率更能体现税收原则，但由于是在征收初期，可以先采用比例税率试行。
5、税收优惠的设计。税收优惠主要运用在特殊时期特殊群体，优惠方式也主要是减税和免税方式。建议对物业税减免可做以下规定；第一，对弱势群体减免，只有一套家庭住房免税；第二，对非商业用房（教育、医疗、科研等）用房减免；第三，对国家机关、军队、人们团体自用的房产减免；第四，对遭受自然灾害的减免。
一项新的政策需要比较长的时间，要慎重从事。在征收物业税方面，我们并没有经验，但是只要有利于维护公众的利益，有利于中国经济的长远发展，我们就应该加快前进的步伐。改革就是要有魄力，要有声势，不能拖泥带水。我们期待着尽快推出一套结合国情，切实可行的物业税改革方案来。
（作者单位：天津财经大学）
主要参考文献：
[1]万婷.对我国开征物业税的理性思考[J].中国房地信息月刊，2004.6.
[2]马敏娜.我国居民收入差距扩大对消费需求的影响[J].当代经济研究，2001.1.
[3]许树华.关于我国物业税中“一国几税”问题的思考[J].商场现代化，2010.4. |
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