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提要 本文针对在房地产保有环节开征物业税是否会推高房价、增加泡沫的问题，首先分析当前房地产泡沫主要风险因素；接着在对物业税三种开征方案仔细甄别之后，提出最有可能的方案，为现行房产税和城镇土地使用税的合并拓展；最后模拟物业税开征对房价的影响。最终得出结论：在不改善供需关系、消灭税费转嫁基础的前提下，物业税的贸然开征将加剧房价的上涨，增加泡沫风险。
关键词：物业税；房地产泡沫
中图分类号：F81 文献标识码：A
房地产泡沫来自于人们的预期，如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述：“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价……使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，……随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”物业税概念提出于住宅价格高速上涨的敏感期，作为房屋保有环节的税收，其加重了投机者的投机成本，增加了投机收益的不稳定性，于是被赋予了抑制房价的重责。但是，物业税作为一种地方性税收，其是否具备在现有条件下打击投机、平抑房价的功能仍有待商榷。
一、当前房地产泡沫主要风险因素
1、国内货币流动性过剩。2008年下半年开始，中国货币政策开始从“从紧”向“适度宽松”转变，并引发多次降息和存款准备金率的下调。随后，政府拟定4万亿元投资计划，并降低了个人房贷的门槛。
受益于宽松的货币政策环境和政府积极的财政支出，国内货币市场出现了货币乘数上升和基础货币膨胀的双重压力，并引发了严重的货币流动性过剩。过多的货币供给追逐过窄的投资渠道，就会引发优质投资对象的“泡沫”，而以房地产为代表的不动产具有相对风险小、避通胀等优势，成为了人们在世界金融危机时代炒作的对象。
2、土地资源稀缺。“泡沫”的形成来源于人们对价格上涨的预期，其前提在于卖方市场的形成。土地作为房产的载体，本身具有稀缺性和政府垄断性，当市场中供给不能满足需求，那么便催生了投机行为。中国的现状是人多地少，但土地资源的利用开发并没有完全市场化，地方政府“土地财政”和开发商囤地捂盘行为联手抑制了房地产市场的有效供给，使得市场长期处于供需失衡的局面，价格自然不断上涨。
3、制度缺失，干预失灵。政府尚未建立起有效的房地产动态预警、调控反应体系，政策的出台和实施严重滞后，经常出现“一抓就死、一放就乱”的现象。再者，政策的制定缺乏稳定性和连续性，调控过程中正常的市场政策和应急的救助政策界限混淆不明，在贯彻落实过程中侧重点难以把握，后续方向无法厘清。制度上的缺失使得投机客有空可钻，在政策面利好的条件下疯狂投机，在政策面利空的条件下蛰伏等待政策救助，房地产泡沫不断累积形成。
二、我国物业税开征的特点
目前，对物业税的内涵还存在不少争论，但比较主流的观点是，物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种，通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款，其是一种财产税。
学界、社会上呼声较高的三种开征模式分别是：（1）将房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税两个税种合并成“物业税”，并将征收对象从经营性物业扩展到自用住宅；（2）将现行税制中与房地产相关的税费清理合并，调整为统一的保有环节的“物业税”；（3）将土地出让由批租制改为年租制，土地出让金由一次性收取改为按年收租，并同相关税费一起整合成新“物业税”。
分析认为，模式1具有现实可操作性，经过20多年房产税征收经验的累积，财税部门已经建立了一套完整的征收监管体系，将其移植到自用住宅物业税的开征过程中，难度不大，其缺点在于太过保守，影响有限；模式2代表了一种清理税费的思路，持有该种观点的人认为房价过高的原因之一便是开发商和投机客将过重的税负层层转嫁的结果。但费可以清理，但各种税的开征均为法定，物业税作为一种财产税，在法理上无法兼容其他税种，且将流转环节的税费转移到保有环节更不合适，故模式2仅代表了“正税清费”的观点，但要以此作为物业税开征模式则具有相当难度；模式3作为财政部曾经对物业税的解释，表达了国家摒弃“土地财政”、降低房价的强烈意愿，但其开征涉及到土地出让金的地租性质和物业税的税收性质能否相兼容的问题。土地出让金作为土地的价格，属于市场化的手段；物业税则是财产税的一种，是国家保护公民财产的依据，具有税的所有特点。即使将批租改为年租与物业税并行征收，但年租制的房屋被交付给公民后，公民得到的仅仅是土地债权，无法得到有效的产权保护，这势必造成大量的产权纠葛。模式3的推行比前两者更为困难，牵涉到房地产现行体制的根本性改变，在可以预见的时间内恐无法落实。
三、物业税的开征是否推高房价，加速房地产泡沫
以最具备实现可能的模式1为例，来研究物业税的开征是否会继续推高房价。模式1物业税来源于房产税和城镇土地使用税的合并拓展，这决定了其税负水平不能过重。
状况1：投机者拖欠物业税。以现行房产税和城镇土地使用税征收状况而言，避税现象普遍，居民将房出租后并不报税。20世纪八十年代初，土地年租制盛行时也曾碰到过大量拒缴、欠缴现象，土地市场最终选择转向了批租制。由此可见，若物业税推行，由于住宅基数过于庞大，社会上必将出现大量拖欠物业税的案例。
由于人道主义的要求和管理水平的局限性，也由于法不责众，大量物业税的欠税无法在保有环节得到彻底解决，只能被迫在流转环节以税款清缴和惩罚性滞纳金的形式予以厘清。那么，投机者仍可在不景气的市场环境下通过拖欠物业税达到其保有成本最低的目的，并在景气的市场环境下将物业税成本全盘转嫁给购房者。由于房地产行业是许多地方政府推行城市建设、发展城市经济的支柱产业，也由于供需矛盾的不断尖锐化，房地产行业在一个较长时期内必然会在政府的扶持下不断成长。投机者的拖欠行为将保有环节税收推后至流转环节，并转嫁给购房者，促使房价不断上涨。
状况2：出租者缴纳物业税。物业税的税基是房价的估值，而房价的估值可以表达为未来一定年限内出租收益的折现和。以出租房缴纳物业税为例，出租房的盈利要求决定了物业税势必转移给租房客，从而导致租金的普涨，租金的上涨反过来提高了房价的估值，体现为房价的上涨预期。随着出租房价值的提高，区域内的自用住宅房价必然也随之上涨。
四、小结
房价不断恐慌性上涨引发了公众日益绝望的心理，物业税作为房屋保有环节的税收也成了公众期盼房价下降的最后一根稻草。但物业税本质上作为一种税负，只能增加投机成本，抑制投机行为，但无法解决房价上升的根本矛盾——供需矛盾。在政府不断推动城市建设更新的背景下，物业税的贸然开征不仅无助于房价的降低，相反可能导致成本转嫁行为而使房价进一步推高，进而加大房地产泡沫风险。在开征物业税之前，政府相关部门需要深刻反思房价虚高、泡沫形成的主要风险在于制度缺失、土地有效供给不足以及当前货币流动性过剩，并着手进行治理，消灭投机者成本转嫁行为存在的基础，并最终为物业税的有效开征创造条件。
（作者单位：同济大学经济与管理学院）
主要参考文献：
[1]白彦锋.土地出让金与我国的物业税改革.财贸经济，2007.4.
[2]董昕.物业税的征收目的及可达性分析.中国房地产，2010.1.
[3]袁国钰.试论物业税的可行性.中国房地产，2010.2. |
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