| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
提要 “房中房”是擅自更改房屋结构出租的一种居住现象。“房中房”存在着强烈的负外部性影响，政府进行整治是毋庸置疑的。但是，政府的强行整治行为并没有从根本上解决“房中房”问题，并且还产生了一系列的问题，如住房租赁市场的“市场失灵”等。只有针对根本问题，即我国的住房租赁市场现存出租房源不足问题进行整改，才能使“房中房”现象得到彻底的解决。
关键词：“房中房”；负外部性；整治
中图分类号：F291 文献标识码：A
一、引言
“房中房”是介于商品房和“城中村”的中间产品。它的租赁对象是既买不了商品房，又达不到购买经济适用房标准的社会“夹心层”。“房中房”存在着建筑的安全隐患和一些相应的负外部性影响，因此各地政府在从法律或行为上进行了“房中房”的整治，例如上海市政府对“房中房”的另类问题“群租”进行了一系列的严惩和整治行为，广州市政府也在2009年5月底开始了主城区的大规模的“房中房”整治行为。从广州“房中房”整治来看，政府起到了很好的管制作用，但是随着“房中房”整治脚步的接近尾声，其引发的一系列问题开始浮上水面，如“房中房”整治引爆单间需求，业主与求租者以及政府之间的博弈，群租现象的涌现，“城中村”整治的新一轮困难，二手房租金的不正常上升等，本文从社会学的角度出发，主要就“房中房”出现的原因，整治“房中房”的必要性，重点对整治“房中房”产生的遗留问题及其问题解决对策等进行分析，以期能有效解决“房中房”整治过程中的纷争，从根本上解决“房中房”问题，使其实现社会公平。
二、“房中房”现象整治的必要性
“房中房”存在着一些隐患，归纳起来其隐患主要表现在两个方面：一是因为违法改建室内结构，人口居住拥挤而产生的建筑安全、消防安全、治安等隐患，二是“房中房”具有明显的负外部性影响，如环境卫生、邻里纠纷等隐患。
“房中房”是业主为了牟利，将原本三室一厅或二室一厅的标准套房隔成三个甚至四五个单间出租给房客的房间，这样会导致原本设计不承受承重墙的楼板或梁承受承重墙，影响了建筑物的结构，存在着一定的安全隐患。 “房中房”现象同群租现象一样，存在着严重的负外部性影响，所谓外部性是指一个或多人的自愿行为在未经第三方情况下强加于或给予他们的成本或收益。“房中房”擅自更改房屋承重结构，给整幢及其相邻建筑带来严重的安全隐患，又因为“房中房”擅设卫生间，导致楼上“房中房”，楼下惨遭殃，“房中房”居住人口拥挤，人员混杂，给相邻方带来了极大的困扰以及整个小区带来了较大的公共卫生的损耗，这些都是在小区物业及相邻人员非自愿的情况下被强迫接受的损失，具有明显的负外部性的表现。
“房中房”带来的许多问题都是因为“房中房”的负外部性影响，从社会和谐的角度来看，“房中房”虽然暂时为低收入人群提供了安身之所，带来了表面上的社会和谐，并为一些业主提供了稳定的收入来源，但却因此滋生出一些新的社会矛盾，如外来人口和本地居住人口矛盾的扩大化、出现依赖“房中房”收入而不从事社会生产的“米虫”、整个小区的安定与和谐等等，从另一个其一直威胁着人民生命财产安全的建筑安全角度出发，“房中房”的整改成了一个迫切需要解决的问题。
三、“房中房”整改过程中出现的问题
政府在过去的几年里一直在致力于“房中房”的整治，如上海市政府一直在大力改进群租现象，广州市政府也于2009年开始大力整治“房中房”，彻查小区里出现的“房中房”，责令限期整改，并处以相当的惩罚措施。虽然政府在整改“房中房”上出了很多政策，也相应的起到了一定的改善社会环境及治安的作用，但是在政府进行整改中出现了一些问题。
首先，政府在整治过程中没有提到救济问题，从而引发对租住“房中房”人口的社会排斥现象。从城市化的角度来讲，“房中房”的整治是城市化进程中必要的一部分，“房中房”的整治能解决其带来的负外部性影响，避免因其负外部性影响而导致城市居民的逆向选择，形成城市中心的空心化，使城市土地资源得不到优化配置。但是从社会学的角度来讲，“房中房”的整治则带来了一系列的社会排斥问题。社会排斥主要是指：由于种种原因，致使个人或群体在一定程度上被排斥在社会主流关系网络之外，不能获取正当的经济、政治、公共服务等资源，导致他们能力削弱与机会丧失，以致处于边缘化困境的一种过程和状态。社会排斥的维度包括经济排斥、政治排斥、文化排斥、关系排斥和制度排斥。而在“房中房”整治过程中忽视救济问题的结果是出现了经济排斥中的消费市场排斥。经济排斥是指个人和家庭未能有效参与生产、交换和消费等经济活动，它主要表现为劳动力市场排斥、消费市场排斥和土地排斥三个方面。其中，消费市场排斥是指个人或家庭购买不起或经济拮据而被限制使用必需的商品和服务。广州市政府在2009年“房中房”整治中仅仅强调了拆除“房中房”，却没有强调其在拆除“房中房”之后所应该采取哪些补救安置措施，如必须离开“房中房”的“夹心层”的住房问题等，这就导致一些低收入人群被迫离开原本能负担的“房中房”，却没有相应的经济能力来负担房租增高的二手房租赁市场，从而被排斥在主流的二手房标准套房租赁市场外。
其次，政府的“房中房”整治行为造成租房市场的“市场失灵”。一般情况下认为，当存在垄断、不完全竞争和不完全信息时，就会导致市场失灵。市场按照价值规律调节价格的波动，达到其主动调节的效率。政府的“房中房”整治工程是一项符合民意的工程，但是随“房中房”整治的深入和拆除面积扩大，会形成住房租赁市场的垄断，特别是单间出租市场的垄断。大部分商品房开发的是大户型，小户型的稀缺和有限性容易造成住房租赁市场的畸形发展。
四、政府在“房中房”整治过程中应采取的补救措施
1、加快租赁市场建设，增加经济小户型租赁房供应量。“房中房”产生的根本原因是经济小户型出租房供应量的稀缺，此次进行“房中房”的整治可能在短时间内能够达到租房市场的次序稳定，租房市场的规范化，但是根本的问题仍然没有解决。小户型或单间的出租供应量仍然满足不了其旺盛的需求量，在长期供不应求的情况下，“房中房”现象仍然会再次应运而生。所以，“房中房”的整治是暂时的，从根本上讲，政府在整治的同时，应加强住房租赁市场的建设，鼓励开发商开发小户型的房子，或扩大公有出租房的领域。
2、改善住房保障体系，加快城中村改造。住房保障是社会保障的一部分，在谈到社会保障的时候，林毅夫指出，不要把社会保障仅当成一种消费，要把社会保障当作一种投资。从社会学的角度来看，一个居民是否拥有良好或者说社会所认为的最基本合格的居住条件，会严重影响其道德水准、社会行为规范，乃至对当地社区社会的认同感和归属感。而个人的社会行为规范水平和当地社区社会的认同感、归属感，对周围社区，对当地社会，都有着直接的外部性作用。政府在进行“房中房”整治的行为，即宣布着对于这些外来的中低收入人群的不认同，从某一方面来讲，剥夺了他们最基本的住房权。而当前我国的住房保障体系仅仅是针对有城镇户口的人群，这样大大降低城市流动人口的归属感，不利于城市化的进程。政府应改善住房保障体系，将一部分的流动人口纳入住房保障的范围，为其提供廉租房或住房津贴，解决其最基本的住房需求。
在城中村，由于村集体性质的特殊性，即其不但是单纯的经济组织，还承担着一定的社会功能，担负着村民的生老病死，所以导致了急功近利的开发在城中村得到了充分的体现。如，村集体未来保持其收入的持续增长，在物业租金无法随着时间增长的前提下，只能选择增加出租面积来增加村集体的经济收入，这样村集体会想尽办法来将农用地转变为临时建设用地，兴建大量临时建筑，这样忽视了城中村的环境和社会效益，使城中村的居住条件更加恶劣，就自然迫使更多的流动人口不得不租住相对而言条件好一些的“房中房”。政府在整治“房中房”的同时，要加强对城中村的改造，因为城中村其特使的职能和承担的功效，只有改善了城中村的住房出租环境，才能从另一方面解决“房中房”的需求量问题。
五、结语
“房中房”现象不仅仅是一个业主与邻居纠纷的问题，更反映了我国经济型住房租赁市场的不足，在进行其整治的同时，不应忘了要针对其根本问题即我国住房租赁市场的薄弱环节进行解决。只有从根本上解决了我国住房租赁市场的房源供应问题，同时从法律层次上来保证住房租赁市场的公正有效，才能从根本上长期有效地解决“房中房”问题。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]孟星.住房群租与房改缺失.北京：城市问题，2008.11.
[2]刘长飞.社会排斥视角下的农民工城市就业问题研究.济南：东岳论丛，2008.9.
[3]孟昉，黄佳豪，齐玉龙.西方社会排挤理论研究回顾与借鉴.北京：科学社会主义，2008.5. |
|
|
|
