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提要 2008年重庆市委市政府提出建设宜居重庆的发展思路和政策措施。2009年重庆市第三届人民代表大会第二次会议上，王鸿举在政府工作报告中提出全年完成主城居住小区1，000万m2环境综合整治。2012年将投资3，000亿元建设“宜居重庆”，改善人居环境。
关键词：小区整治；物业管理
中图分类号：F127 文献标识码：A
重庆力争用5年时间对主城区居住小区实施一次全面综合整治，改造居民的居住条件，实现市政基础设施和文体公益性设施等逐步完善、城市综合服务功能显著增强、居民居住水平和生活质量较大提高、城市形象明显改善的目标。笔者认为，结合该区实际特点，小区综合整治的重点难点在旧住宅小区。
一、旧住宅小区现状调查
（一）旧住宅小区现状。2008年10月大渡口区房管局对全区住宅进行了一次摸底调查。大渡口区住宅建筑总面积507万m2，其中已经实施物业管理的面积372万m2，没有实施物业管理的面积有135万m2，物业覆盖率为73.37%。在未实施物业管理的小区中，大多集中在袁茄路以东，主要集中在跃进村、新工村、九宫庙、茄子溪等地，共有780栋房屋，涉及住户6.6万多人，这些住宅基本上是早期机关、重钢和其他企事业单位建设的单位宿舍区。这些房屋在危旧房改造范围外，一旦危旧房改造完成后，将形成明显的差别。
（二）存在的问题及原因。一是这些小区大多修建于七十至九十年代，规划设计标准低，使用功能不齐全。在建设住宅时只考虑了小区的居住问题，对于文化、娱乐安全、环境、配套功能很少考虑。没有单独的厨房、厕所，水电没有进行分户。设计理念滞后，导致了小区建设的先天不足；二是房屋建设标准低，结构老化严重。房屋设计按当时的规范进行设计，远不能满足现行国家规范要求。许多房屋连设计图纸都没有，仅凭施工单位的经验直接修建，导致现在连抗震的基本要求都达不到；三是小区配套设施不完善，不能满足使用需要。这些小区大都没有围墙，除了月光村、曾家村、重钢部分小区外，多数没有封闭，安全管理难度大，偷盗发案率高，居民缺乏安全感，道路不平整，出行不便，没有管理用房、停车场等设施，车辆乱停乱放现象严重。绿地建设不达标，没有文化活动场所及设施；四是管理服务体制混乱。这些小区是多部门、多单位的多头管理，缺乏统一计划，没有日常维护，出了问题推诿扯皮现象严重。厂企改制与住房制度改革的实施和部分企业的倒闭，导致出了问题，居民不知该找谁维修。
二、存在的问题
（一）行政审批时间长。环境综合整治涉及部门比较多，比如违章建筑的拆除应由规划局负责；市政设施的增添、综合管网的改造应由市政局负责；增加的房屋产权登记应由产权交易所负责；小区马路内乱设摊点应由执法局和工商局负责等。如果等每个部门挨个处理完，小区综合整治的工期将很长。
（二）增建基础配套设施难。在旧小区增建必要的基础设施，对原有设施进行改造，提升使用功能，以适应居民的现实生活需要是整治的重点。一是不配套房屋的厨房厕所改造、一户一表改造、房屋外立面改造、拆除建筑违章等将影响居民的正常生活，如果居民不支持配合，整治工作很难推进；二是新旧标准的衔接。由于旧小区修建时的标准和现在已不同，怎样衔接将是整治时的难点。
（三）群众阻工现象多。由于整治工程涉及群众的切身利益，部分群众在整治过程中不配合施工，有的还阻碍施工，严重影响了施工进度和整治效果。如，千禧花园整治过程中，部分群众不同意拆除原有雨棚更换统一的新雨棚，导致整治后的效果不理想。
（四）后期长效管理难。旧小区基础条件差，管理难度大，管理成本高。旧小区低收入家庭和城市困难户比较多，后期物管费承受能力有限，加上缴费意识差，物管费收缴率也低。又缺乏房屋维修资金，众多因素综合，难以保障物管公司的正常经营，企业可能会因不堪重负而退出。
三、可采取的方法
（一）加强组织领导，形成合力。成立由区政府分管领导任组长，房管、公安、民政、财政、劳动、建委、规划、水利、园林、城管、物价、工商等部门领导为成员的小区综合整治工作领导小组，统一领导、组织、指导、督查全区小区综合整治工作。小区综合整治领导小组下设办公室，具体负责小区综合整治工作的日常事务。工作人员由区建委、规划、市政、园林、房管等部门抽调。费用由区财政设账户专项支出。各有关部门也要根据工作需要，成立相应的小区综合整治工作领导小组，设立绿色通道，负责小区综合整治的行政审批等工作，各职能部门必须在规定时间内完成。
（二）统一规划，建大渡口区特色小区。小区综合整治具体是：小区的一户一表改造、不配套房屋的厨房厕所改造、房屋外立面改造、小区道路绿化、健身器材和其他设施的配备等。大渡口区应该指定一家或者几家设计院根据本实际情况制定统一的规范标准。再根据每个拟改造的小区具体设计，因地制宜、根据大渡口特色设计外立面风格，制定整治方案。如，台湾王永庆在全国投资修建的明德小学事先制定统一标准，有大样做法、外立面造型等，再根据各个学校的实际情况做局部调整，保证功能、立面的一致性。在两年的实践中，各区摸索出了一套适合本区的标准。如，渝中区按明清风格设计、江北区每街的店招店牌都不一样。在工程治理中，严格按新规范进行设计施工，严格按照新建工程的有关规范进行监督检查，保证工程质量。
（三）做好宣传发动工作。居住区综合整治不同于危旧房改造，特别是工程治理，整治方案确定后，由各街道办事处向居民发放公开信、征求意见表，有针对性地召开各种类型的居民座谈会，公布整治方案和物业管理方案，对已修建完毕的项目进行新旧照片对比，做成VCD广泛宣传，通过实际效果来取得住户支持，奠定整治工作的群众基础，减少施工过程中的阻力。
（四）健全旧住宅区的物业管理。物业管理是巩固整治效果的有效手段，由于自身客观条件的不足，制约了老小区管理向完全社会化、市场化、专业化的发展。各级政府部门应加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。一是区财政拨付一笔专款作为大修基金，加上以前房改时对房屋收取其总价20%的大修基金统一管理，作为整治后新建小区的大修基金，由区房管局物业科监督支出，动息不动本，保障日后的日常维修；二是政府公益性岗位安置政策与物业管理相配套，如小区护楼员的人员经费和业务管理直接归入物业公司，护楼员队伍由业务部门指导，街道监督、物业公司使用的管理办法，实际减轻物业管理的经费压力；三是积极创造条件，增置物业用房，可考虑集中购置，由主管部门统一管理监督，统筹安排。由于旧住宅区的居民还没有缴纳物管费的意识，可以由房管局物业科和街道社区一起组织小区居民成立业主委员会，初期由业主委员会统一管理。在时机成熟时，可以对外招聘物业管理公司统一管理。通过环境综合整治让大渡口区的旧住宅区顶层不漏水、墙面成一色、设施得改善、绿化小调整、管理有加强、环境大变样，使大渡口成为真正的宜居城区。
（作者单位：1.重庆市大渡口区住房建设办公室；2.重庆市建设发展有限公司；3.重庆市地质调查院）
主要参考文献：
[1]王子成.秦皇岛老旧住宅小区急需综合整治. |
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