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提要:中国是“分时度假”发展潜力巨大的市场，每年春节、五一、十一三大假期，推动了假日经济的发展。度假酒店、休闲度假区、度假俱乐部、度假公寓等分时度假房产形式在中国已经悄然兴起，并有加速发展的趋势。同时，在旅游房产的经营中，分时度假也已经成为一个重要的促进因素。但由于国情的差异，国际传统的产品在进入我国市场初期，卖点发生转移，并且未改造的产品不能完全适应新的市场环境，目前正在经历产品本土化的变革。本文从法律法规、组织建设、品牌创建、产品创新、价格制定、营销策略和网络约束机制等方面分析分时度假在中国本土的发展问题。
一、分时度假的概念
（一）分时度假的由来。分时度假在国外由来已久，最早起源于20世纪60年代中期法国阿尔卑斯地区的度假地，是旅游业与房地产业相结合的产物。其最初是指人们在度假地购买房地产时，只购买部分时段的产权，几家人共同拥有一处房产，共同维护、分时使用，后来逐渐演变为每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房地产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。70年代传入美国，随后迅速在欧美国家发展起来。特别是到1984年以后，一批著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高，此后便成为全球推行的休闲度假方式。
（二）分时度假的概念。分时度假包含两个方面的内容：一个是分时度假的概念，一个是分时度假交换概念。分时度假就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假。除此之外，顾客还享有时段权益转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。其实质就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿，它最大的价值就是它的分时度假交换概念。也就是当你某一年决定在你所购买了时段的酒店或度假村居住时，你就可以用你的时段去交换同属于一个交换服务网络中的任意一家酒店或度假村的另一个时段。
二、分时度假的优势和综合效益
分时度假通过现代信息技术和一种全新的运作模式，实现酒店、度假村闲置资源的重新配置。通过这种创新，把大量的闲置资产变为活化资本，提高了开房率，拓展了客源市场，最大限度地发挥资产效用，提高资产质量。由于气候和其他因素的影响，季节性一直是困扰旅游地酒店或度假村发展的一大障碍。分时度假则有助于缓解季节性对旅游目的地的影响。引入分时度假经营方式的旅游酒店或度假村每年可将时权转手多次，这样就保证了每年游客数量的稳定。高质量的硬件设施和周围环境是顾客购买饭店时权产品时考虑的重要因素。这就要求饭店在一开始就注重产品的质量，以便顺利地进入交换系统。作为酒店、度假村的经营者。除了分时度假的直接销售收入，分时度假经营还能产生对时权设施的保养维修费用、管理费用等其它相关经济收入。
三、分时度假在中国的发展
全球最大的旅游分时度假交换公司是美国的国际分时度假交换公司，简称RCI，它也是世界上第一个分时度假交换公司。从20世纪70年代公司成立至今，该公司在全世界114个国家和地区拥有3600个分时度假村，会员家庭超过300万。近年来，分时度假已逐渐为国人所知，自我国 20世纪90年代引入分时度假系统的概念起，从最初加盟RCI的北京、天津、武汉、广州、海南、桂林等城市的17家度假村，到由国内首家从事交换业务的“华夏之旅”，再到借用分时度假概念，使其兼具投资收益的产权式酒店“康乐园度假村”，以及引入创新概念的松散型饭店联合体“新旅网”等等，围绕分时度假这种新式旅游产品进行商业开发运作的企业不断涌现出来。
（一）我国已具备了发展分时度假的条件。随着我国社会经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行亦呈急剧增长趋势。我国每年节假日天数已达115天，高收入阶层的休闲度假需求强烈。据测算，一个拥有百万名会员的分时度假系统可拉动国内市场50－70亿元人民币，盘活300－500万平方米的存量房产，直接创造20000个就业机会。
（二）我国旅游市场的分时度假业务。大致由以下四类企业组成：
1、单体的加盟国际交换网络的传统分时度假产品经营企业。其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周度假地住宿权的方式，产品销售一般在4－6万元之间。
2、分时度假销售公司。北京地区已经有专门经营分时度假产品销售业务的公司成立，它不参与分时度假房产开发，只负责销售推广，经营的产品仍为传统类型的分时度假产品。
3、开发分时度假产品的单体企业。如海南省开发的产权酒店，将酒店客房分割为单间产权出售给投资者，投资者一般每年获得15－20天的免费入住权，其他时间委托给酒店管理公司统一出租经营，获得年度客房利润分红。
4、自主开发分时度假网络的企业。这类企业是中国分时度假产品改革的主力军。它们在经营模式上各具特色，在产品设计、销售方式、对外宣传等内容中都存在相当大的差异，但基本的出发点，就是致力于设计出能被我国市场所接受的新型运作模式，构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。但现在国内这类企业数量不多，形成一定规模的不超过10家，集中在北京、深圳等度假客源地和云南、海南等度假目的地，一般都依托实力雄厚的大公司。
四、分时度假中国本土化发展存在的问题
（一）观念的制约。分时度假在中国还是一个新事物，许多人还不了解，而先存入后消费的度假方式对很多人来说还很不习惯。对于高收入家庭，虽然首次购买会员卡的支出并不对他们构成负担，但在旅游产品相对过剩的今天，先付款后消费的方式使他们觉得没有必要也不值得。而对中等收入者，要他们像购买住房那样去贷款消费分时度假产品是不现实的。在中国，旅游市场的相当大一部分是靠商务支撑的，而分时度假最主要的是面向家庭的个人消费。在传统旅游还没有成为多数家庭的普遍消费项目之前，分时度假作为一种新的旅游度假方式被大众接受还需要一个过程，尤其需要广泛的宣传。
（二）价格的制约。分时度假要在一个国家形成良好的运行环境，最根本的是必须形成一定规模的消费群体，因为只有这样才能形成稳定的分时度假交换市场。如果只有很少的人进入这个市场，经营分时度假的公司就不可能花很大精力去做好服务，处理不好，可能会破坏分时度假的形象，形成恶性循环。
我国约有4亿个家庭，2％的高收入也不过800万家庭，即使10％的高收入者选择分时度假消费，也只有80万个家庭。如此规模的市场给一个公司经营还可以，市场一经分割，规模效益就不能保证了。但分时度假相对昂贵的价格使得它目前还不可能进入普通工薪阶层的消费领域，全国的市场规模效益还难以在短期内扩大。
（三）时间的制约。如上所述，我国的带薪休假还没有普遍实行，分时度假消费者集中的中青年人群的假期都集中在几个公假期间，这种相对集中的度假时段不仅不利于分时度假的推行，还可能对此造成难以解决的矛盾。因为休假地点和时间的交换是分时度假在本质上区别于传统旅游的表现，如果大家都选择某些非常集中的时段出游，相当一部分交换在分时度假系统内就可能无法实现。
每年固定使用一周的分时度假产品，与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异。因为带薪休假制度尚未普遍实施，每个家庭很难提前确定自己在每年当中的那一周有出游时间，也不能保证每次外出度假都能有整整一周的时间。在余暇时间的制约下，传统的、时间完全固定的分时度假产品，在我国市场上变成了中看不中用的“白象”产品。
（四）尚未形成具规模、有影响的国内度假网络。分时度假产品是由个别房地产公司和饭店为解决自己手中积压的少量房地产或提高饭店本身客房的出租率而引入我国的。这些公司无论从自身实力还是经营理念上多是就事论事的小打小闹，在构建国内网络方面存在起点低、规模小的弱点，消费者在短期内无法自由选择各类度假地，影响了分时度假产品的吸引力。
（五）法律法规制度的制约。目前我国国内已有一些企业变相开展分时度假，甚至一些外国公司也参与其中。如果消费者权益不能得到切实保障，分时度假可能变成一种乱集资。目前我国尚无关于旅游度假的专门法律法规。一些经营者打着分时度假的旗号，却只为解决手中积压的房地产，有些根本就是只管代理销售分时度假产品，不管消费者今后的权益能否保障。这些不法商人的行为，既阻碍了有心发展分时度假的有实力的大企业集团进入，又严重阻碍了分时度假市场的培育。
（六）信用制度的制约。分时度假产品价格昂贵，商品的消费期较长，所以销售商、开发商的信用至关重要。而在我国经济转型过程中，信用制度、特别是企业信用制度没有真正确立，开发商、销售商信用观念淡薄，“制假”、“造假”事件屡见不鲜，从而使分时度假产品消费者的权利得不到保障。
在我国，分时度假产品刚刚兴起，作为旅游业和房地产业结合的产物，它具有一间房屋多次出售、产权高度分散的特点，开发商利润巨大。在高额利润的刺激下，开发商及销售人员常常会不注重信用问题，这也影响了整个分时度假产品市场的信誉度。
（七）出境旅游的限制。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，在我国则由于公民出境旅游方面的限制而大受影响。
依据我国目前的规定，公民自费出境旅游的目的地国家和地区有28个。其中国务院已批准为出境旅游目的地国家（地区），目前已经实施的有21个：香港（地区）、澳门（地区）、新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾、澳大利亚、新西兰、韩国、日本、越南、柬埔寨、缅甸、文莱、老挝、尼泊尔、印度尼西亚、马耳他、土耳其、埃及、德国；国务院已经批准，目前尚未实施的目的地国家共有7个：瑞士、希腊、斯里兰卡、马尔代夫、俄罗斯、乌克兰、克罗地亚。目前尚不允许组织公民到这28个国家和地区之外的地方旅游。
五、解决分时度假中国本土化发展问题的对策
（一）逐步建立、健全相应的法律法规。市场经济是一个信用经济，诚信的社会需要完善的法律来保障。以市场为导向，通过法律法规规范、约束、指导分时度假的健康发展。
1、经营商的资格审定。分时度假的经营主体主要有时权饭店，时权交换公司，时权销售公司，和时权俱乐部。作为分时度假产品主要的服务提供者，要求它们具备相应的资信以管理人才，确立和维护其统一的交换标准。
2、对营销方式的管理。主要是防止强制性的销售和欺骗性的销售。防止强制性销售就是建立“冷静期”制度。国外法律一般是2—7天，就是明确规定分时度假的购买者享有在“冷静期”内无条件退款权利。防止欺骗性销售的措施是建立信息公开制度，要求销售商在制作的宣传册中，充分地发布有关信息。这样，消费者可以在信息较为完全的情况下作出购买决策。
3、对经营行为的规范。作为分时度假产品的提供者，必须保证消费者对产品的使用权。在实际的经营过程中，如果开发商出现经营危机，未能按原计划完成分时度假产品的建设，则消费者的权益就会受到影响。因此，必须制定相应监管制度来保证消费者对分时度假产品的使用权。
4、对所有者期权的保障。一般可以从两种渠道来采取保障措施。其一，分时度假产品的提供者必须对自己的商业信誉提供某种担保，担保人可以是银行也可以是其他经营组织。其二，预收的款项有某一机构代为管理，并监督产品提供者的经营活动以及对预收资金的使用。
（二）健全的组织是法律制度实施的重要保障。仅有一套法律制度是远远不够的，还必须要有健全的组织。如果组织缺位，制度的实施机制就会“软化”，法律制度的有效性就会打折扣。
1、政府是制度执行的强有力保证。其一，应该尽快出台相应的政策和相关的立法，鼓励分时度假的发展；其二，加强社会的道德教育，提高企业的信用意识；其三，职能部门加强对分时度假公司的审批认定和欺诈行为的打击力度；其四，对包括分时度假产品在内的旅游产品建立统一规范透明的信息披露制度；其五，积极推行普遍的带薪休假制度。
2、组织是分时度假管理强有力的保证。非营利性组织指的是分时度假行业协会。各地的行业组织应该积极配合国家行政管理部门规范本行业的发展，自发地维护消费者的利益，最终保护所有协会成员的长远利益。
3、营利性组织是防范信用风险的专业机构。分时度假交换公司、信托公司、保险公司、银行、资信调查机构等营利性组织的加入，不仅使得分时度假在法律上有了保障，而且在实际操作中有专业机构参与防范信用风险，更加切实保护了消费者的合法利益。
（三）强化品牌形象，搞好品牌建设。分时度假需求向知名品牌集中的趋势已经十分明显。强化品牌形象可以降低系统风险，实力雄厚的大企业的介入可以充分发挥其在专业领域中管理和技术优势。另外，市场上各种住宿折扣卡等替代性产品的存在和诸多公司进入分时度假领域，使得分时度假产品的推广形成了一定的竞争压力。要在激烈竞争的市场上被消费者接纳，必须在树立品牌形象上下大功夫。
（四）注重产品创新
1、产品多样化。在日渐成熟的市场需求推动下，原有的千篇一律的产品模式已经被触动。不同收入水平，不同爱好，不同地区有不同的分时度假产品，消费者希望能够购买到针对自己特定需求的相应产品。
2、推行产品变革。产品变革要从压缩产品的有效期，增加在时间方面的灵活性上着手。在我国市场，有效期30年的产品很难被消费者接受，必须压缩。同时也不能局限于以周为单位的固定时间。需要分拆使用，使用期限也需要灵活化。
（五）确立可接受的价格，降低直观价格。缩短产品期限自然可降低产品价格，价格的确定要达到与包价旅游产品相比，让消费者仍然觉得经济实惠方可。在我国，分时度假产品才刚刚兴起，直观价格较高是影响消费决策的决定性因素。缩减首付比例,或者给予适度优惠,降低产品的直观价格,则能大大降低消费者的购买门槛,吸引更多的潜在客户。
(六)选用灵活多样的营销策略。选用灵活多样的营销策略,这是由分时度假的特性所决定的。一是不能简单地套用传统的营销方式。除了综合运用旅游业中的一些营销技巧外,还可以根据分时度假产品的特性,创造出更加灵活的营销策略。二是充分运用“联合营销”的特点。点数制俱乐部的出现为不同主体的分时度假经营商走向联合提供了一条便捷的道路。企业之间只要建立一套点数制换算体系,就可以有效利用各方的资源，为消费者提供更好的服务。
(七)完善网络约束机制。由于分时度假经营模式是一种各节点企业的长期交易行为,所以必须要有一套约束机制来保证各方的利益。为了增加各方推出交易关系的障碍,从而使得交易趋于稳定，我们可以借用经济学中的“人质机制”,即通过相互渗透,相互投资等,结成命运共同体,使各节点企业的利益符合整体交换网络的利益,从而增加成员饭店退出网络壁垒,巩固长期交易。或者也可以通过利益机制,使各单元企业从简单追求自身利益最大化转为追求网络共同利益最大化。即在合作的基础上进行实力性竞争。
六、分时度假在中国的发展前景
（一）分时度假使旅游房产前景广阔。分时度假在产权式酒店的经营中扮演了重要的角色，逐渐融入了旅游房产。从萌芽到发展，产权酒店模式在我国已跌跌撞撞地走过了十个年头。在有效需求的拉动下，近一两年，南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、海南等地相继涌现了一个个产权式酒店，推向市场后，大都反应良好。席卷全国的产权酒店热正在表明，旅游房地产市场的前景良好。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。
（二）分时度假改善了中国人的度假生活。我国现在的旅游市场上，随着旅游消费的不断增长和消费者消费观念的日渐成熟，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假需求已经产生并形成了一定的市场规模。人们的旅游观念也在发生着转变，不再注重游的是名山大川还是古迹名胜，更注重休闲度假，一种在心理上的彻底放松与休闲生活。真正“生活”在别处，而不是浮光掠影，走马观花的观光，这体现了人们对消闲旅游重新定义并提升了对度假的期望。也许这也是分时度假以惊人速度增长的原因所在。（作者单位：杭州商学院 周 琦）
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