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提要 自上世纪九十年代以来，伴随着我国经济的快速发展，房地产业发展突飞猛进。房地产行业资金投入量大，项目开发周期长，面对日益激烈的市场竞争，房地产企业显现出高风险、高收益的特点。如何有效地规避、降低房地产企业开发经营过程中的财务风险，对房地产企业的生存、发展有着至关重要的意义。
关键词：财务风险；财务风险的划分；对策
中图分类号：F23 文献标识码：A
一、财务风险的内涵
财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险是风险中最为常见的一种，其强调的风险主体是市场经济的参与者和竞争者。财务风险按其在经营过程中的表现不同，可以分为狭义的和广义两种。
（一）狭义财务风险。狭义财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。
（二）广义财务风险。这种观点认为，企业财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。所以广义的财务风险就是指在企业的经营活动中，由于各种难以或无法预料和控制的因素的影响，使企业实现的财务收益和预期财务收益发生背离，因而有蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中的某一方面或环节的问题，都有可能使得风险转化为损失。这种对企业财务风险的界定方式，有利于企业经营者从市场经济的高度，以企业的价值或资金运动为主线，来辨识、衡量、评价和处置所面临的全部风险。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。因此，本文认为，广义观体现出了财务的本质，能真正反映市场经济条件下企业财务关系的全貌，这种定义更加科学合理。因而本文将财务风险定义为：企业在经营活动中，由于外部环境和内部条件发生各种难以预料或控制的变化，而导致企业财务状况的恶化和经营成果的降低。
二、房地产企业财务风险的划分
房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。
（一）筹资风险。即企业因筹资活动而引起的收益不确定性以及到期不能偿付债务本息和投资者报酬的风险。房地产企业的自由资金比例较低，大多数房地产企业的开发基金主要来源于贷款。经调查显示，当前我国的房地产市场资产负债率水平普遍超过了七成，有的甚至达到了九成以上。房地产行业是高风险、高收益的行业，很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用。
（二）投资风险。即企业因投资活动而给企业带来的风险。房地产项目投资机会的选择与决策分析是整个房地产开发经营过程的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。投资机会的选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。可见，不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解、调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析等基础上完成的。而在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。
（三）资金回笼风险。即企业在销售实现过程中由于赊销的原因，在成品资金转化为结算资金以及结算资金转化为货币资金时，转化过程中时间和金额的不确定性。房地产企业多数自由资金比例低，房地产开发所需要的资金基本上依靠银行贷款，资产负债水平高，同时房地产企业在销售的过程中并不都是一次性能收回产品的投入的。此时，企业因债务规模过大或债务期限结构不合理，可能会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
三、防范房地产企业财务风险的对策
（一）制定合理的财务预算并有效实施。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业所投资项目的成功与否，也会给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该以项目预算和资本预算为前提条件，对企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整做出合理、具体的安排。这就要求企业财务部门在制定前期预算的过程中，应该积极、详细地考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容，并且根据资金使用标准执行财务预算，以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应，让企业根据市场制定投资决策，避免出现资金失误而造成资金损失。同时，企业资金预算的制定，企业财务部门应该参照企业的整体运作情况，对资金的需求和使用详细地规划，建立一个完善的企业财务预算指标体系。在企业的日常运营过程中，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，对企业财务使用做好检查、考核工作，合理调整企业的经济运转，让自己的财务职能得到充分的发挥。
（二）融资渠道多元化，优化资金结构。我国多数房地产企业自有资金比例低，资产负债率水平高。房地产企业应当适当控制负债规模，在充分估算企业偿债能力下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金，以不断完善、优化自己的资金结构。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，对企业的资本使用合理规划，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，这样就能避免资金的浪费；企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大。这样，能够吸引到很多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助，同时能够不断优化公司结构，对于降低财务风险能够发挥良好的作用。
（三）提高房地产企业财务及高管人员综合素质
1、决策能力。单位负责人应对本单位的财务管理工作负责。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力；不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。决策者通过学习和培训要能够读懂资产负债表、损益表和现金流量表三种主要财务报表。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的管理活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金，实施恰当的风险控制，确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。为适应不断改革和发展的新形势，必须培养一支有素质、懂管理、善于开拓创新的财会队伍。企业负责人要积极鼓励和支持财会人员参加各种类型的业务培训和学习，一方面选派思想素质好，责任心强，能力高的财务人员到企业来；另一方面加强企业现有财务人员专业培训，加强会计法、会计制度等内容培训，使财务人员能适应房地产企业的财务工作。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。不断提高其理论水平和业务素质，提高其处理和解决实际问题的能力。建立财会人员继续教育检查和考核制度，从制度上保证财会人员素质的不断提高，注重对在职财会人员加强职业道德教育，增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
2、财务战略能力。资金是制约企业发展的关键因素。财务管理的职能是预测公司资金的需要量和筹集公司所需要的资金。房地产企业财务策划常常以增加财务杠杆效益为出发点，采用积极的筹资策略，合理控制债务比重，要加强资金管理，尽可能地降低资金成本，减少筹资风险。但不能仅满足企业当时的资金需求，应该以科学的战略管理眼光来设计、保持和拓展筹资渠道，使企业不断获得稳定、可靠、低成本和低风险的资金。
（四）开支节源，重视成本控制。成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。一是确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本；二是建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时，明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。
四、结语
综上所述，由于房地产企业自身投资金额大、项目开发周期长、资金回笼较慢的特殊性，其投资收益容易受社会经济环境以及政府政策的影响，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。而房地产行业同时又是高风险行业，房地产企业进行项目投资必然伴随着投资风险。房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。总之，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的收益。
（作者单位：石家庄经济学院）
主要参考文献：
[1]王春盛.金融危机下房地产企业财务风险管理与防范[J].经营管理者，2009.
[2]高陛珍.论房地产企业的财务风险防范[J].中国总会计师，2009.
[3]姚杰.浅谈房地产企业财务风险管理[J].北京：商场现代化，2005.15.
[4]任书芳，高树岭，张行贵.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].时代金融，2006.4. |
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