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提要 随着我国经济发展，政府开始逐步推行保障性住房项目，但在实施过程中不乏存在寻租造租的腐败行为。本文从保障性住房以及寻租理论入手，分析我国保障性住房项目实施中的寻租行为及其产生的原因，进一步得出要推动保障性住房项目良好发展，必须从规范政府职能、建立法律法规制度等方面努力。
关键词：保障性住房；经济适用房；廉租房；公租房；寻租
中图分类号：F81 文献标识码：A
一、寻租理论
租，即租金，也就是利润、好处。简单来说，寻租就是对经济利益的追求。它通过获得或维持某个领域的垄断地位来寻求、保持和增加经济租金的非生产行为。寻租发生的前提往往是存在预期的经济租金，租金通常是市场分割后为获得或巩固其垄断地位而产生，根源在于政府或行业协会等有权机构的干预。寻租行为既浪费资源，损害社会的福利，又扭曲市场的资源配置功能，导致社会矛盾等等。寻租行为普遍存在于各个行业中，房地产业也不可避免。
伴随商品房价格的飙升，人们对保障性住房寄予厚望，目前政府大力推进保障性住房项目，以满足人们的住房需求。但是从另一方面来说，保障性住房过分强调行政配给，可能在更多方面催生寻租。
二、我国保障性住房项目实施中的寻租行为分析
保障性住房是政府针对中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。目前，保障性住房主要分为两限商品住房、经济适用房、廉租房和政策性租赁房等。保障性住房的性质决定了政府的干预角色，但正是其大量参与，导致保障性住房项目实施中寻租行为盛行，在经济适用房住房制度中尤为严重。
（一）关于保障性住房房源方面寻租行为分析
1、保障性住房供应模式分析。关于保障性住房，这里主要介绍经济适用房、廉租房和公租房三种供应模式。
经济适用房，即价格合理，达到国家住宅建设标准，能够满足住户的基本居住需要。它是具有社会保障性质的商品住宅，是以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。这种制度造成住房价格“双轨制”，寻租行为大量存在，政府已经意识到这个问题，许多城市已停建经济适用房，转向廉租房和公租房。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房只租不售，房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房等。
公租房即公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个过渡性产品，用低于市场价或者承租者承受起的价格向其出租。对于公租房的房源，主要采取新建和有针对性地收购两种方式。
2010年我国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品房三类住房实际用地9.58万公顷，占全年住房用地实际供应量的76%，保障性住房用地供应逐年增加，占居住用地的比例稳步提高。
2、保障性住房房源获取方面的寻租行为分析。目前，保障性住房的房源主要分两大类：新建房屋和收购。新建房屋分为供出售的经济适用房和供出租的廉租房和公租房等；收购通常包括空置楼盘、老旧公房、改造危房等。
对于经济适用房的开发和建设来说，目前主要是政府间接出面，通过招投标选择房地产开发商，给予其一定的优惠政策，最直接的就是间接补贴，通常是土地行政划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放。这些优惠政策，对开发商来说是不可抵挡的。另外，经济适用房是具有商品房性质的，虽然国家规定经济适用房项目利润率不超过3%，但实际利润率却是相当高的，这也是吸引开发商进入的因素。因此，开发商为获得经济适用房的建设，竞相向权利主管部门负责人寻租，腐败衍生。而当这些负责人意识到自己手中权利的市场价值，“造租”活动也迅速蔓延。一方面某些通过寻租获得经济适用房建设项目的开发商，为了获取利润，想尽办法突破政府的政策约束，提高房屋建设档次，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。要使这些违规“活动”合法化，仍然需要向主管部门负责人行贿，权利寻租蔓延，因而“高档”、“豪宅型”经济适用房频现；另一方面某些开放商通过降低成本来获取利润。他们在房屋质量、相关设施方面做文章，偷工减料，不仅带来安全隐患，也导致经济适用房的质量往往难以保证，造成公众的不满。
廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是针对的对象有所不同。这两种制度下，即使是新建房屋也是出租，房地产开发商往往无利可图，反应冷淡，而同时政府的土地出让金收入也会减少，因此导致推进缓慢。但是，这两种制度在一定程度上较好地避免了经济适用房制度新建房屋中的寻权利租行为，大大降低了这一环节的腐败问题。对于新建的廉租房和公租房，建造者为了创造更多的利润，势必在房屋质量方面下手，通过偷工减料“创租”，为了通过有关部门的检查验收，不免要向相关部门管理负责人行贿。而通过收购获取房源的廉租房和公租房，寻租行为最可能发生在对于旧房价值的评估环节，以及对旧房改造环节，选择收购的旧房，选择评估公司，选择改造工程公司，在这些方面政府主管人员们容易出现腐败问题，因此仍然需要加强监督管理。
（二）关于保障性住房适用对象的寻租行为分析。保障性住房的适用对象是中低收入，住房困难的家庭。目前，我国尚未建立全面有效的信息化统计系统，社会诚信系统缺失，如何界定中低收入者的范围，如何确定保障性住房的适用对象一直都是难点。在申请保障性住房过程中，大量“欺瞒”、“套利”行为存在，申请人、购房者、开发商与政府权力主管部门负责人之间相互串通，通过隐瞒家庭真实收入信息，伪造购买资格而骗取政策享受待遇，同时“转租”、“转售”行为也盛行。
据有关调查，经济适用房出租率高达48%。对于具有购买经济适用房资格的人群，其中也存在有些家庭目前拥有住房，他们选择“出售”自己的购房资格或短期内将房子出售，赚取差价，他们成为房地产市场中的交易主体，因而造成保障性功能的缺失。由于经济适用房的商品性质，导致在销售过程中销售对象的选择也是有猫腻的。开发商以及内部员工是对房号最优支配权的人，他们将一部分房号高价卖出，一部分则会免费送给与他们息息相关的“关系户”。这种免费当然也是有规则的，就是以利易利。而不具备购买经济适用房的人通过伪造资格，高价购买，权利寻租来骗取政策优惠。因此，我们经常可以看到“富豪”、“跑车”的身影出现在经济适用房小区，以及“五连号”事件。
另外，经济适用房的退出机制方面不健全，比如“回购”，也会留下了牟利空间。如果政府没有回购，那么个人出售经济适用房所得就包含了土地的价值以及土地升值带来的价值。很明显，这样变相地将财政收入所得转移到了个人的腰包，这样无疑伤害了社会公平。若政府回购经济适用房，行政手段在经济适用房领域的力量得到进一步强化。这样政府就不但掌握了经济适用房的分配权，也掌握了经济适用房流通时的定价权和再分配权，这种行政主导社会资源的分配必然导致寻租的空间。因此，经济适用房的推出与回购环节，很可能成为权力寻租的新平台。
对于廉租房和公租房也存在套利空间。大量具有申请廉租房、公租房资格的人群，他们通过“走后门”，向政府官员寻租，私下将住房转租，从中获利。而不具备资格的人隐瞒真实情况，通过权利寻租获取资格，骗取政策优惠。正是这些寻租行为的存在，造成目前许多城市保障性住房的“高租售率”，一边是“一房难求”，一边是大量闲置“豪宅”。因此，必须要完善我国保障性住房制度，减少寻租行为。
三、保障性住房中寻租行为产生的原因
我国保障性住房中的寻租行为在经济适用房制度中，表现得尤为突出，而在廉租房公租房等模式下，得到了一定的控制。究其原因，将保障性住房制度下的寻租行为产生的原因归为以下几点：
第一，政府监管机制乏力与缺失。虽然有各种政策都规定了监督办法和程序，但没有严格意义上统一的住房保障法和监管体制。与保障性住房，特别是与经济适用房带来的利益相比，这种监管力度显得过于宽松，而通过欺瞒、假报等违法行为获取保障性住房的风险低。
第二，保障性住房适用对象甄别制度滞后。由于我国目前没有完整的个人征信数据系统，公民的个人信息在各部门间相互屏蔽，申请人很容易乘机弄虚作假，隐瞒个人真实情况，导致保障性住房适用对象错位。
第三，缺乏有效的管理机制。各地对保障性住房设有专门的管理机构，但许多地方各个机构之间是相互独立的，其作用也主要停留在项目的等级备案、审批、协调上，没有实际参与项目。对于资金问题、土地的划拨及政策优惠等事宜缺乏一个权限较大的部门去统一协调、管理。另外，对于保障性住房的后续管理存在一定的问题与未知性。
第四，法律制度存在空白。住宅法以及相关住房保障法律的缺失是当前保障性住房发展标准不一、发展力度滞后的主要症结。法律本身可以约束政府以及社会行为的资金来源渠道、建设方式、资金使用规则和监督管理方式等。
四、结论
通过从保障性住房的房源获取以及适用对象两个方面入手，分析可能的寻租行为，了解到其大量存在于经济适用房制度中，在廉租房和公租房这类只租不售的模式中，得到较好的控制。而这种寻租主要表现为权利寻租，究其原因主要是政府参与过多，又缺乏有效的监控管理。住房问题是社会关注的焦点问题，而保障性住房是解决我国中低收入家庭住房问题的重要手段。目前，我国政府已拥有一定的财力，也有强烈改善民生的愿望，更应该从政府职能，完善保障性住房法律制度，建立住房保障后续管理机制等各个方面入手，探索符合我国国情的保障住房模式，从而更好地控制寻租行为，确保保障性住房制度的“可行”、“公平”、“有效”。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]刘启君.寻租理论研究.华中科技大学博士学位论文，2005.
[2]余荣荣，唐凯.经济适用房存在的问题及相应对策分析.经济与管理，2007.
[3]邹毅.保障性住房的再思考.观察，2009.
[4]翁清.我国保障性住房供应模式探析.发展研究，2009. |
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