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提要 房地产业已经成为推动国民经济发展和GDP稳定增长的主要支柱行业，如何对房地产业过热或过冷进行预警，已成为一些学者关心和研究的重要课题。本文对我国城市房地产预警指标进行初步设计，并提出预警综合加权法，根据指标加权值预测房地产市场状态，对房地产市场冷热程度进行预警预报。
关键词：房地产市场；预警指标；预警系统
基金项目：吉林建筑工程学院青年科技发展基金项目（J20091043）
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
房地产预警是指在房地产周期波动规律的基础上，通过与房地产密切相关的各种信息，来监测和判断分析房地产运行过程中出现的异常态势，及时预报房地产市场将要出现的冷热警情，预测房地产市场未来发展趋势，以便及时采取适当的调控措施，促进房地产市场的健康和可持续发展。
房地产预警基本方法有黑色预警方法、白色预警方法、红色预警方法、绿色预警方法和黄色预警方法。黄色预警方法是根据警级预报的警度，进行由原因到结果的分析，是一种常用的最基本预警方法，也有人称为灰色分析。具体细分为三种方法：统计预警方法、指数预警方法和模型预警方法。但是，由于房地产市场具有很强的区域差异性，至今还没有形成一套公认的房地产市场风险预警系统，本文根据我国城市经济发展情况构建了房地产预警系统指标体系，并对预警指标综合加权来预测房地产市场状态，判断房地产市场的冷热程度。
一、房地产市场预警统计指标体系的建立
本文预警指标体系的建立是从房地产发展的总体目标出发，将总体目标分解成三个子目标，同时用指标体系的三大板块来表现。第一板块是房地产业同国民经济的协调关系；第二板块是房地产业内部的协调关系；第三板块是房地产市场供求的协调关系。（表1）
（一）房地产开发投资额／固定资产投资额。该指标反映房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例，全社会固定资产投资额增加或减少，房地产开发投资额也会相应随之增加或减少，房地产开发投资额/固定资产投资额应有一个合理的区间，来揭示房地产市场发展的状况，因为房地产开发投资额/固定资产投资额在市场稳定时是一个比较稳定的数值，但是当房地产市场发生波动时，房地产开发投资额在固定资产投资额中所占的比例就会产生明显的波动。
（二）房地产开发投资额／GDP。该指标是房地产开发投资额与国内生产总值的比例，从整体上反映房地产开发投资占全部社会资源的比例。国内生产总值保持正增长，房地产开发投资也相应持续正增长；国内生产总值负增长，房地产开发投资也相应负增长。一般而言，房地产开发投资额与国内生产总值呈正相关关系，所以在国民经济及房地产市场稳定健康发展时，该指标会维持在一个合理的区间。但当房地产市场与国民经济发展不协调时，会出现房地产发展过热或过冷，这时房地产开发投资额的增长速度或减少速度会明显超过国内生产总值的增长速度或减少速度，这一指标就会发生明显的变化，所以比例过低，说明房地产发展偏冷，比例过高，说明房地产发展偏热。
（三）房地产开发用地面积/城市建设用地面积。该指标从土地实物量的角度反映房地产开发同国民经济的协调关系。由于城市建设用地面积实际上无法取得，所以通常以“商品房开发购置土地面积增长速度/GDP增长速度”指标代替。该指标应该有一个合理的比例区间，比例过高，说明房地产市场发展偏热，比例过低，说明房地产市场发展偏冷。
（四）房地产类贷款余额／金融业贷款余额。该指标是反映房地产市场同国民经济协调性十分重要的指标。指标中房地产类贷款包括个人消费贷款和开发贷款，个人消费贷款包括公积金贷款和住房按揭贷款。金融业贷款余额包括中长期贷款和中资金融机构的短期贷款，指标所包含内容的选取考虑到了数据的可获取性和持续性。
（五）房地产开发企业利润率/社会平均利润率。与前四个指标不同，该指标从经营成果的角度综合地反映房地产市场发展同国民经济的协调关系，前四个指标是从货币和实物两个角度反映房地产市场发展同国民经济的协调关系。
（六）别墅高档公寓竣工面积／所有住宅竣工面积。该指标是反映产品档次是否合理的一个指标，它应该有一个合理的比例区间，比例过高、过低，都说明商品房开发结构失衡。由于同一城市不同阶段的发展差异和各城市社会经济发展水平的差异，该指标档次的划分是不同的。
（七）住宅竣工面积／所有商品房竣工面积。该指标是观测住宅和非住宅比例关系是否合理的一个指标，包含两个方面的内容，一是大类产品品种的比例关系；另一个是产品档次的比例关系。该指标应该有一个合理的比例区间，比例过高、过低，都说明结构失衡。
（八）存量房交易面积／增量房交易面积。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是相对于新建的增量房而言的，房地产市场成熟后，存量房交易应该占一定份额，该指标目前不太稳定。
（九）实际预售面积／批准预售面积。该指标在反映房地产市场协调关系中是敏感度较强的指标，该指标应该有一个合理的比例区间。比例过高，说明房地产市场发展偏热；比例过低，说明房地产市场发展偏冷。
（十）商品房销售价格指数／租赁价格指数。该指标是反映房地产协调关系最概括、最灵敏的指标。商品房销售价格包括投资需求的因素，而租赁价格是由消费需求产生的，商品房销售价格和租赁价格两者的关系是实际价值和市场价格的比较，在一定程度上反映了市场程度和房地产泡沫的大小。
（十一）商品房销售面积/可售面积。该指标是反映房地产市场协调关系较完整的指标，商品房销售面积/可售面积比“实际预售面积/批准预售面积”指标要更完整。该指标应该有一个合理的比例区间，比例过高，说明房地产市场发展偏热，比例过低，说明房地产市场发展偏冷。
（十二）商品房空置率。商品房的空置率是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。我国目前采用的商品房空置面积的数据，只反映了市场上商品房增量面积的变化，而缺少对存量面积空置量的控制。对我国商品房空置率的适度判断，可以这样认为，空置率在5%~10%之间为商品房市场供求平衡，商品房空置率在10%~15%为轻度供给过剩，空置率在15%~20%为空置危险区，空置率在20%以上为商品房高积压区。高空置率影响开发商利润的实现和整个经济的正常运行，国家必须采取一系列措施，使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展带来一系列的严重问题。
二、房地产市场预警系统设计
（一）预警区间的确定。按照一定的标准设置一组数值，把该组数值称为检查值，以这些检查值为端点形成预警区间即预警界限，当某一指标的值超过或落入该预警区间时，就发出相应的预警信号。
（二）预警系统的内容。预警根据某些统计信息度量某种状态偏离预警线的强弱程度，对被监控对象的指标进行监视，对未来可能出现的风险因素发出预警信号的过程。一个完善的预警系统应包含监测、预警与排警三方面内容。
（三）预警方法的确定。预警方法主要是指获得预警信号和判别警情的方法。本文选择统计预警综合加权方法，首先通过对能够反映经济运行状况的敏感性指标的处理，然后依据先行指标变动情况，确定各警兆的警级，结合警兆的重要性进行警级综合，即将多个指标合并成为一个综合性指标，用一组交通信号灯的标志进行模拟，把每个指标和综合指标在当前的状态直观地表达出来，通过观察分析信号的变动情况，用以判断房地产市场经济运行状况，来预测未来房地产发展趋势。
结合预警区域划分原则，本文对预警指标变量的报警区间分别赋值如下：安全1分、轻警2分、中警3分、重警4分。按照各指标重要性的不同，可以计算每年各指标的加权总分。得分比重大于30%，表示房地产经济偏冷，亮白灯，应采取刺激增长措施；得分比重大于等于30%小于等于50%，表示房地产经济稳定，亮绿灯，应采取稳定增长措施；得分比重大于50%小于等于70%，表示房地产经济偏热，亮黄灯，应采取使之趋稳手段；得分比重大于70%，表示房地产经济过热，亮红灯，应采取紧急控制手段。
（作者单位：吉林建筑工程学院管理学院）
主要参考文献：
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