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提要 个人住房抵押贷款的推行有力地推动了住房消费，解决了商品房供大于求的现状，但在实际操作过程中仍然存在着一定风险，本文分析了住房抵押贷款中所面临的一些问题，并针对这些问题提出一系列风险管理措施。
近些年来，人们逐渐接受住房是商品这一观念，已经有越来越多的人“用明天的钱，圆今天的梦”，个人住房抵押贷款应运而生。经济学上讲究资源配置最大化，个人住房抵押贷款正是使得银行闲置的一部分信贷资金找到了出处，有限的金融资源得到了合理的配置。所谓的个人住房抵押贷款，就是指借款人支付一定的首付款，获得房屋的所有权并将其抵押给银行以此取得银行贷款，并按一定方式分期偿还贷款及利息。
一、住房抵押贷款风险的分析
所谓风险分析，也主要对银行而言，贷款风险的存在是客观的，分析风险的目的，在于寻找规避风险的措施，以使贷款风险尽可能降到最低，从而保障银行信贷资产的安全性和盈利性。
就住房抵押贷款的银行风险而言，按照其来源不同，可以分为借款人违约风险和银行经营风险。
1、借款人违约风险。借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接也是最主要的风险。通常，借款人违约的情况可分为两种类型。一种类型是借款人因财力不足而无法继续供款时，被银行下令收楼的情况。它通常由借款人的经济问题直接引起。如贷款发放之后，一旦借款人由于失业或疾病等原因而使家庭收入减少，无法按时还款违约就很可能发生。另一种类型是借款人觉得放弃继续还款可带来更大的利益时的违约行为。一般来说，如果借款人购买房屋后，房价不断上升，即使借款人无力供款，亦可把房屋转让，收回投资，还有可能盈利。而当房地产市场不景气或房价下跌时，借款人就会对继续还款的得失进行权衡。这种类型的一种常见方式是借款人提前还款。通常，当市场利率降低时，借款人提前还款，会使银行在一定的时间内，失去收入的来源，影响资金的正常循环。
2、银行经营风险。银行经营风险是指银行自身办理贷款业务时，由于决策失误，管理不善等原因而引起贷款蒙受损失的可能性。
(1)按揭贷款比例风险。按揭贷款比例是指贷款额占所抵押房产价值的比例。该比例越高，对借款人的压力就越大，也就意味着借款人违约时的可能性越大；而且，在高按揭贷款比例下，一旦借款人违约，银行处分抵押房产的所得在扣除各项支出后，就有可能不足以弥补银行的支出。因此，在此比例相对较高的情况下，借款人和银行都要承担很大的风险。
(2)还款方式风险。不同的还款方式的风险不同。目前应用最广泛的一种还款方式是利率固定，按月均还，到期全部清偿。这种还款方式有助于贷款双方了解还款方式，但有可能忽略了对资金的时间价值和借款人未来还款能力的考虑，因此，银行需承担更大的借款人的违约风险。
(3)还款期限风险。一般来说，还款期限越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，自然银行需承担的按揭贷款违约风险就越大。正因为如此，多数银行都对按揭贷款的最长还款期限作了规定，以便在吸引客户的同时，提高未来资金运用和回收的有效性。
(4)利率风险。当市场利率上升时，银行吸收短期存款的利率也会随之上升，这就压缩了银行的获利空间，使银行获利减少。而市场利率下降时，借款人可以以较低的利率进行筹资，并提前偿还按揭贷款。这样，银行就会因为其放贷不能获得原先约定的较为客观的贷款利息回报而遭受损失。
(5)流动性风险。主要是指资金来源不足。住房抵押贷款的资金来源是贷款银行吸收的本外币存款，而商业银行发放住房抵押贷款的规模要受到银行流动性管理和资产结构，贷款比例结构，存贷比等诸多指标的约束。这样会造成长期性缺乏稳定的资金来源，因此会带来银行流动性风险。
(6)政策风险和外部环境风险。这种风险来自于国家和地方政府相关政策的不配套和不恰当的政策干预。我国现有的法律如《个人住房担保贷款管理办法》、《担保法》和《民法通则》等对抵押物的设置，抵押权的履行，抵押物价值的评估，作价和处置的规定操作性不强，难以直接用于实践。另外，政府的宏观经济调控政策也会对银行的放贷规模产生影响。
二、住房抵押贷款的风险管理
风险无处不在，无时不有，有风险就必然会产生规避风险的一系列措施，风险管理运用得当可使贷款风险降到最低，银行会获得预期较大的收入，这样银行也会有更多的信贷资金提供给借款人，以使借款人进行住房消费，同时房地产开发商也会售出或预售出商品房，回笼资金进行再投资。银行内部需要在制度上建立一套比较完善的控制方法和运行机制，通过规范化，程序化的操作和流程，以较少的管理成本投入，实施有效的风险监控和管理，保证住房贷款业务更快更好的向前发展，实现银行经营价值最大化的目标。
通过分析借鉴国外银行业的先进管理经验和管理理念，结合我国国情和银行业经营管理的实际情况，笔者认为，我国银行的住房抵押贷款的风险管理可从以下几个方面入手：
（一）加强银行放贷的具体操作和流程的管理
1、贷款前，建立专业化咨询服务体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应投入大量资金，在借款人申请个人住房抵押贷款之前，借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询，以确保借款人充分了解这个程序的操作和逾期及违约等可能造成的后果。贷款时律师的参与在很大程度上能保证借款人与贷款机构之间合同的准确性和公平性，减少未来借款人违约的可能性。
2、贷款时，实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时，主要是考察以下因素：首先是审核借款人履行抵押贷款和整个贷款债务的能力，即判断贷款申请人的还款能力。审核的主要内容是申请人的收支情况；借款人的工作稳定性；借款人拥有的金融资产；以及当前具有的其他分期付款的债务情况。一般来说，银行更看重申请人是否有稳定的收入。其次是审查抵押贷款抵押品即住房的当前状况和实际市场价值。审查借款人贷款抵押物的产权、价值、性质等。为了保证贷款有充分的抵押保障，银行必须对申请人抵押的住房进行估值，以确定一旦贷款成为坏账后可将其变现并偿还全部贷款。再次，调查申请人的信用状况。目前许多发达国家都建立了严密的个人调查制度，调查包括查阅申请人的信用卡账户，银行存款账户，银行支票账户，了解申请人是否有过违法乱纪行为等。
3、发放贷款过程中，可采用多样化的住房抵押贷款形式。国外普遍开展的住房抵押与住房储蓄相结合的住房抵押贷款，住房抵押与住房建设基金相结合的住房抵押贷款，可调整住房抵押贷款（利率、期限、首付额均可调）、分享增值抵押贷款（主要对付通货膨胀的影响）、分级偿还抵押贷款等，可根据国内实际情况，予以借鉴。
4、贷款后，加大监控和管理的力度。建立先进的业务处理信息系统和对借款人财务状况的有效监控体系。利用业务处理信息系统每天的监测报表，一旦出现逾期贷款，就可以立即查明原因，采取相应的措施来防止逾期的继续发展，最大限度的减少银行的损失。由于借款人财务状况变化较大，因此应对借款人的财务变动状况进行跟踪监控，一般贷款机构都有借款人收入来源的详细资料，可以随时监控借款人的财务变动情况。
5、违约时，应有一套有效的违约处理机制。当购房者不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时，贷款机构会按照合同进行违约处理，并在贷款期限的全过程内实行动态监督，及时发现贷款的逾期和违约，并及时作出相应的处理。目前各国银行在贷款期限和违约处理方面都有比较健全的程序。
（二）加快房地产二级市场的发展步伐。房地产二级市场是住宅金融市场的核心部分。二级抵押市场可以实现抵押资金的再次分配，增强抵押资金的流动性，可将其他类别的资金通过发行证券或债券等方式转化到住房资金上来。因此，应以大经济区域为依托，加快地区性二级市场的发展步伐。银行通过和有关部门联合成立的房产经营公司，在二级市场上以出售或租赁违约借款人的抵押物的方式来盘活不良资产，保障信贷资金的安全，同时适当允许银行、企业和个人通过评券交易、拆借和贴现等方式进行住宅资金交易，利用灵活的资金交易方式来增强抵押物的变现能力，促进房地产市场的繁荣发展。
（三）建立个人住房抵押贷款的保险机制。住房抵押贷款力度越大，风险转移的需求也越强烈。个人住房抵押贷款保险作为住房保险的重要形式至少可发展房屋保险、抵押贷款保证保险、抵押贷款寿险三种基本业务，保险公司也可在此基础上开发设计其他适应顾客需要的险种，提高竞争力，赢得市场，获得客观的经济效益。住房保险有助于个人住房抵押贷款体系及其运行机制的完善。住房保险是商业银行开展个人住房抵押贷款，防范金融风险的可操作的重要手段。商业银行应加强与保险公司的联系或协调，通过健全与完善住房保险体系，降低抵押贷款的风险，促进我国居民的个人住房抵押贷款业务的发展。
（四）健全法律保障体系，增加贷款安全系数。在分析居民收入、合理房价及贷款利率的住房抵押贷款可行性时，也应建立健全法律保障体系，增加贷款安全系数，对出现的纠纷做到有法可依，依法解决问题。
个人住房抵押贷款的推行已经被越来越多人所接受，不仅是住房消费贷款，不久的将来还会出现汽车，家电等消费性贷款。随着人们生活质量的逐步提高，观念的不断转变，像住房贷款这些金融产品会越来越快的被人们所接受，人们将会享受到消费贷款所带来的巨大好处。■(□文/徐 晶) |
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