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［提要］ 人口老龄化速度的加剧把公租房建设引入到解决中低端收入老年人群住房养老问题上来，因此老年公租房顺应时代的要求开始出现并将蓬勃发展。针对影响老年公租房建设的选址问题，采用层次灰色模糊决策模型对构建的指标体系进行分析，得出符合客观实际的结论。
关键词：老年公租房；选址；决策模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2012年6月26日
一、引言
据2011年中国人口总量及结构统计分析显示，参照国际标准，中国已经步入“老龄化社会”，养老问题特别是养老居住问题成为社会关注的主要问题。然而，随着家庭越来越小型化，传统的家庭养老方式已不能适应当今生活的需要，社会正逐步承担起其养老的职责。养老院式的养老建筑剥离了人情关系，逐渐受到老年人群的反对，市场开发的养老住宅又未能解决中低收入家庭的养老问题。我国的特殊国情导致的人口构成的多样性和生活能力差异，致使单纯依靠商业老年地产和民办养老院解决日益严重的住房问题成为困难。国家的政策指导对引导养老保障体系的完善作用显著,最终达到将社会养老和在宅养老连成整体的目标。
老年公租房是社区养老的重要补充，养老院是混居，而老年公租房有私人的居住空间，因此在形式上老年公租房有别于养老院。目前首个老年公租房试点落户北京常营，它拥有大容积电梯，而且室内床边、卫生间均设有紧急按钮。由于老年人的特殊生理与心理需求，对住宅选址要求独特，居住区规划应充分考虑这些需求。
二、老年公租房选址的影响因素
居住区域与外界联系的便捷程度，是影响居民住宅选址的一个重要因素，而交通条件即是这一联系的纽带。老年人群不需要复杂的交通网，但是老年人距离交通站点的距离不宜过大，而且要充分考虑安全性，通常城市轨道交通能解决这一问题。公租房适用的租借群体一般都局限在一定的空间内，收入差异是决定选址具体区位的关键因素之一，而郊区的土地比较便宜，正好迎合了老年人的消费心理。配套基础设施的选择是影响选址的又一重要因素，良好的基础设施建设是满足老年群体的居住健康需求和降低生活成本的保障，因此老年公租房要求周围的公共服务设施具备较好的可达性。居住区的环境对于老年群体是尤为重要的，这是区别于一般公租房建设应考虑的关键因素之一。在老年公租房的选址过程中应综合考虑宏观和微观的因素，真正建成适合中低收入老年人休闲和养老的基地，解决老年化速度加快的社会问题。
建立科学合理的选址储备，构建可持续性混合社区，打破单一的公租房集中小区模式，以“配建”模式为主体，促进社会融合。高度重视公租房的基础设施配套建设，强化公共服务设施和市政基础设施的规划配套力度，真正方便居民。
三、多层次灰色模糊选址决策模型
（一）评价指标体系的构建。影响老年公租房选址的因素众多，对这些不确定性的混合多属性决策问题只能进行定性分析，采用层次分析法的管理者或决策者只需进行定性说明，一个标准关于另外一个标准的相对重要性，或者不同地点对某个标准的相对偏好，这种方法比其他评分方法更准确。我们可以采用层次分析法，建立一个系统性的评估结构，整合所有的标准。此外，由于决策信息的可用性和不确定性以及人们的感知和认可的模糊性，很难精确地评估和传达决策者的意图，模糊理论解决此类问题发挥了重要作用。针对数据不完备的特点又有必要引入灰色系统理论，本文将层次分析法、模糊数学以及灰色系统理论相结合，从社会、环境和政府三个方面将影响决策的指标因素划分成9个评判指标。应用层次分析法（AHP）设计多指标层次综合评判体系模型如图1所示。（图1）
（二）决策模型构建。在用层次分析法确定评价指标的权重时，可采用专家问卷调查法进行综合打分，确定各评价指标的权重，再对不同方案的相同因素进行综合评分，计算灰色关联系数，最后利用评价指标的权重向量和以灰色关联系数构成的模糊判断矩阵进行模糊综合评价。若考虑参与决策的专家的可信度，可采用带有专家可信度的非线性优化层次分析法。
1、运用判断矩阵确定评价指标集矩阵。让每位专家对评判指标层中的各指标进行两两比较，在进行两两比较时，采用A.L.Saaty提出的1~9标度法，由此得到专家对指标集A的判断矩阵A=（aij）n×n。
计算权向量：根据判断矩阵计算各因素ai对目标层的权重wi。
经归一化处理得出各指标因素的权重向量W=（w1，w2，…，wn）。
各因素相对于m个不同方案的评判矩阵为B，bij为第i个方案中的第j个指标的初始值，其中bj*（j=1，2，…，n）表示第j个指标的最优值。
B＝■
2、指标值的规范化。运用如下公式对bij无量纲化、规范化，得到Cij（第i个方案的第j个指标值），从而判断集矩阵B转化为规范矩阵C。
Cij=■
C＝■
其中，i=1，…，m；j=1，…，m。
3、灰色关联系数及矩阵。以C=［c1*，c2*，…，cn*］为计算关联系数的参考指标。
计算绝对差序列：△cij=|cij-cj*|（i=1，…，m；j=1，…，n）；
计算不同方案的不同因素取值与参考值的关联系数dji：
dji＝■
α∈［0,1］
因此，模糊评价矩阵D为：
D＝■
其中，i=1，…，m；j=1，…，n。
4、模糊综合评价。综合考虑所有指标，用普通矩阵乘法进行模糊合成运算，综合评价模型E=W×D，即：E＝［w1，…，wn］×D＝［e1，e2，…，em］。
通过比较向量E的各个指标值的大小来评选最优选址决策方案。
四、模型运用
现有四个不同地块 （t1，t2，t3，t4）,地块t1（主城新区，交通便利）、地块t2（城市老区，配套设施完善）、地块t3（近郊生态公园附近，环境质量好）、地块t4（旧城改造区，养老规划用地）。从社会、环境及政府三方面的角度对上述地块进行分析，选择有可信度的专家对模型中的9个评判指标进行综合评分。
1、构造判断矩阵，并确定指标因素权向量：
A＝■
经计算和归一化处理得出指标因素权向量：W=（0.18，0.08，0.21，0.07，0.06，0.06，0.17，
0.02，0.15）。
2、构造评判矩阵。由于租赁价格（a1）、获取土地价格（a2）及噪声响度（a7）为逆向型指标，数值越小越优，其他指标为正向性指标，数值越大越优。由各方案的评价指标因素的得分得出如下判断矩阵：
B＝■
3、评判指标规范化得到规范矩阵C：
C＝■
4、计算绝对序列差，并得出模糊评价矩阵D。（表1）
根据绝对序列差计算灰色关联系数，取分辨系数α=0.5，得到模糊评价矩阵D：
D＝■
5、模糊综合决策。根据上述计算得出的指标因素权向量W和模糊评价矩阵D，运用普通矩阵乘法进行综合决策，E=W×D=（0.53，0.58，0.67，0.61）。
将4个不同方案按得分值排序为：e3＞e4＞e2＞e1,通过对影响老年公租房的9个评价指标综合分析，地块t3为最优建设地点。从中可以分析得出，生态环境较好的郊区是修建老年公租房的最佳地点，这也符合老年人对环境要求高，并且与中低端老年人群更加在乎价格的观念相吻合。
五、结论
老年公租房关系到保障房体系的完善，特别是在老年化高的发达城市。在全国热火朝天的公租房建设背景下，兼而发展老年公租房建设，是惠民与保障的双效措施。针对老年公租房建设中的选址决策，本文采用了多因素层次灰色模糊决策模型，模型在运用过程中弱化了决策者主观判断，使决策结果更具说服力与可行性。然而，老年公租房介于其公租房与养老住宅的两重特点，其决策因素的复杂性以及人们判断的模糊性，往往对判断矩阵的构建形成干扰，如何更加科学地进行选址决策仍需要在实践当中不断完善。
（作者单位：重庆康盛监理咨询有限公司）
主要参考文献：
[1]中商情报网.2011年中国人口总量及结构统计分析[EB/OL].http://www.askci.com/news/201201/21/0497_86.shtml.
[2]方宇平.城市老年社区建设浅谈[J].安徽建筑，2005.4.
[3]刘燕辉等.2009中国可持续发展论坛暨中国可持续发展研究会学术年会论文集（下册）[C].北京：中国可持续发展研究会，2009.
[4]刘宇鑫.首个老年公租房项目将推出[N].北京日报，2012.1.12.
[5]邹惠萍.居住区规划中老年选址思考[J].住宅科技,2010.3. |
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