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［提要］ 房地产业是一个典型的资金密集型产业，投资规模大、周期长，充足的资金对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。融资渠道的单一，对银行贷款依赖度过高，已成为房地产业发展的资金瓶颈，拓宽融资渠道成为了每个房地产企业都面临的重要问题。因此，在国家对房地产频繁的宏观调控形势下，剖析房地产融资存在的问题并进行探讨，提出解决方案，是解决房地产融资困难，化解商业银行房地产信贷风险，促进我国房地产行业健康发展的关键。
关键词：房地产企业；融资方式；研究
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2013年2月28日
一、房地产企业融资概述
所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产业是资金密集型产业，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，一般来说，可以将房地产融资分为内部融资和外部融资两种。
（一）内部融资方式
1、企业自有资金。包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金等资本由企业自由支配、长期持有。
2、预收账款。是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。
（二）外部融资方式
1、银行信贷。目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预收款）。
2、房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。
3、上市融资。上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，因此通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。
4、海外房产基金。海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。
5、发行房地产债券。房地产债券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。
6、商业房地产抵押贷款支持证券。其属于抵押贷款支持证券的一种，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。
7、其他融资方式。利用民间借贷融资、租赁融资、夹层融资，等等。
二、我国房地产企业融资存在的主要问题
（一）过度依赖银行信贷，实际融资渠道较为单一
1、银行信贷是房地产企业融资的主要渠道。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省（市）的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。
2、房地产企业信托融资困难。目前信托产品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。
3、房地产企业上市融资比较困难。我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
（二）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制定。
（三）房地产金融相关的法律法规尚不完善。国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规，但体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济发展。
（四）房地产融资专业人才匮乏。房地产企业在经营管理过程中需要大量的各种各样的专业人才，往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。故积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养显得很迫切。
三、完善我国房地产企业融资的建议
房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善。
（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道
1、促进房地产信托发展。房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场，如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。
2、积极发展上市融资。房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。
3、积极发展房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。他实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。其本身具有很高的流动性和变现性，能加速房地产的资本积累，分散投资人的投资风险，可融资金额巨大，资金来源丰富，分散房地产行业的金融风险，可选择长期获益并节税，提高企业的知名度，有助于企业经营管理规范化。房地产投资信托基金自20世纪六十年代在美国出现后不断发展完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。
4、加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。
5、加快发行房地产债券。发行房地产债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房地产企业融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。
（二）加强房地产信贷监管，完善制度建设。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。
（三）完善房地产企业融资相关法律法规。我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。
总之，房地产企业应该根据自身发展阶段、开发项目类型、项目开发阶段等多方面考虑适合自身的融资方式，及时、适量、安全地取得融资。面对融资多元化趋势，房地产企业应当增强自身实力、调整思维模式、加强项目风险管理、多渠道多元化开拓融资渠道。
（作者单位：中国冶金地质总局山东正元地质勘查院）
主要参考文献：
［1］刘洪玉.房地产开发[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2006.
［2］北京百年建筑文化交流中心.融资与管理[M].北京：清华大学出版社，2005.
［3］杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑，2007.33. |
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