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提要 目前我国房地产业发展迅猛，但在投融资渠道十分有限的情况下房地产开发企业对银行资金和预售款依赖度过高，迫切需要引入新的投融资方式以缓解风险。本文较全面地介绍了房地产投资信托定义和特点，在此基础上分析我国发展房地产投资信托的市场意义，并就我国发展REIT提出了若干建议。
一、房地产投资信托概述
（一）房地产投资信托定义。根据美国全国房地产投资信托联合会对房地产投资信托所作的定义是：房地产投资信托是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的公司或商业信托机构。目前国内对于房地产投资信托却有一个比较普遍的观点：房地产信托投资是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向社会大众和投资机构募集资金，之后将募集资金交由托管银行托管，并委托专业房地产管理公司投资于房地产项目，所获净利润（扣除管理费用和买卖佣金等）由受益凭证持有人分享的一种投资模式。房地产投资信托受益凭证可以通过证券公司上市及流通。
（二）房地产投资信托的特征。我们可以看出，尽管国内和国外出于不同的侧重角度而在文字定义上有所差别，但两者都揭示了房地产投资信托的一个基本内容即房地产投资信托是一种基于信托性质的专门投资于房地产的投资基金，因此它是传统房地产投资模式的变革。作为有价证券与房地产资产有机结合的产物，房地产投资信托呈现出与普通房地产投资和其他证券投资不同的特征。
1、在不丧失房地产产权的前提下，房地产投资信托一方面通过证券化的机制将房地产权益细分化并转化成有价证券，使价值最大的房地产资产实现细分化、流动化，相比直接购买房地产具有更强的变现能力；另一方面又通过证券市场的公开交易使得房地产价值的市场认同价格得以体现，实现房地产价格的公开化。
2、房地产投资信托本质是一种投资基金，它具有共同基金的类似特性，即依靠房地产专业人士的专业化经营和通过对不同区域房地产的投资组合以达到分散风险和降低房地产投资风险，其投资模式主要为对现存房地产的获取和经营。
3、房地产是资金密集型行业，具有投资周期长、投资规模大的特点，一般的小投资者根本无法参与投资。而房地产投资信托使大额的房地产投资变成了小额的证券投资，几乎所有的投资者都可以参与房地产投资，从而大大扩大了房地产投资的队伍，实现房地产投资的大众化。
4、涉及房地产投资信托市场的参与主体比其它类型的证券投资要多，除了投资者、信托和托管金融机构、房地产经营机构、银行等主体外，还有房地产中介机构、证券中介机构、投资银行、政府监管机构等，同时还涉及法律、会计、税收等因素，因此房地产投资信托是复杂的一个系统工程。
5、房地产投资信托股票或凭证不同于房地产公司股票，房地产投资信托是以实物地产为支持的，其品种可以是股票，也可以是信托受益凭证；而房地产公司股票是以公司资产为支持的，与其它公司的股票没有差别。
二、发展房地产投资信托的市场意义
发展房地产投资信托在宏观上可以深化中国的资本市场，帮助房地产业成长，可以降低银行贷款集中的负担，也可以引导市场资金回流银行体系。在微观上可以扩大投资者的选择范围及吸引机构投资者，拓宽房地产企业新的融资渠道等。具体来看，其市场意义体现在以下几个方面：
（一）发展房地产投资信托是适应新的经济形势的要求。进一步加强住宅开发与建设，可以扩大投资和消费需求。但是，仅依靠财政收入和银行贷款还不能满足住宅开发建设融资的需要，发展和利用房地产投资信托，是在宏观上对新的需求的回应和支持。
（二）房地产投资信托将促进房地产企业的发展。一是房地产投资信托的股权投资和其他融资服务有利于减轻房地产企业的债务负担，降低房地产企业对银行贷款的依赖性。二是有利于房地产企业规范化操作，因为房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。三是房地产投资信托有利于优化房地产行业内部结构。房地产投资信托在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。
（三）发展房地产投资信托有利于优化资金配置效率。我国居民储蓄存款主要集中在国有商业银行，从而使国有商业银行面临相当大的压力。房地产投资信托的发展，一方面能够增加居民的直接投资，促使居民的金融资产结构优化，促进银行储蓄分流，减轻银行的资金压力，从而提高社会资金的使用效率。另一方面，通过基金管理人对资金的集中运作和专业化管理，保证基金股东获取比单独投资更高的收益，实现资本增值。
（四）发展房地产投资信托能够抵御外来资本对房地产业的冲击。房地产投资信托的出现将成为一条连接房地产业和资本市场的纽带，同时吸引外资参股，从而实现房地产产业资本和金融资本的全面融合，壮大房地产业的资金实力，促进房地产金融的繁荣发展，抵御外来资本冲击的风险。
三、发展房地产投资信托的政策建议
（一）健全、完善法律法规。当前我国的法律法规体系还很不完善，房地产投资信托能够参照的法律法规只有《公司法》、《房地产管理法》、《证券投资基金管理暂行办法》等，并没有一部专门规范产业投资基金的法律。为保证房地产投资信托的设立、募集、使用、收益分配等环节能够规范运作，建立和健全相应法律法规已刻不容缓。
（二）房地产投资信托募集的主要来源。目前我国居民储蓄存款和保险基金、养老基金等机构投资者及其他的民间资本已形成了一个庞大的潜在资本市场，通过房地产投资信托这种方式，可以将其转化为有效的投资，推动房地产产业的发展。因此，我国房地产投资信托的资金来源应以政府资金为引导，社会资金为主导，尽可能地调动国内外各方面的力量。政府的资金介入应坚持有进有退的原则，以住房公积金及其他房改基金的沉淀部分为主体，不应该占主导地位。
（三）房地产投资信托的投资选择。一是非上市的房地产企业。在上市门槛较高的情况下，房地产投资信托的股权投资为非上市房地产企业开辟了新的融资渠道。二是实物性房地产。如造价比较高的购物中心、写字楼、公寓、仓库等收益性的房产；经济实用房、中低档商品房以及二手房，面向广大中低收入者。三是科技含量高、预期收益稳定和未来收益高的行业开发建设房屋设施等。这些都是房地产投资信托的重要投向选择。
（四）政府应加强引导、扶持和监管。房地产投资信托属于长期投资。政府应给予税收上的优惠政策，特别是在房地产投资信托运作的初期阶段更应该如此。同时，政府应加强对房地产投资信托的引导，如建立抵押贷款二级市场，实现抵押权转让；培育房地产长期资本市场；发展基金经营管理机构，筹建行业自律组织等，为基金的发展创造良好的市场环境。加强对房地产投资信托的监管也是不可缺少的。监管机构需要根据房地产投资信托发展的实际情况及发展目标，建立高效统一的住宅产业投资基金监管组织，通过对房地产投资信托强有力的监督检查，采用审批、管理费用以及基金规模控制等手段，促使其优化自身结构，增强行业纪律。(□文/樊 星) |
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