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［提要］ 为满足现阶段既有住宅建筑市场的投资开发和广大居民对既有住宅建筑估价的合理性和准确性的要求，基于对既有住宅建筑自身状况的分析，建立了既有住宅建筑成新度指标体系，给出既有住宅建筑成新度评价准则和评价依据，提出既有住宅建筑成新度计算式，为评价既有住宅建筑价值提供理论基础。
关键词：既有住宅建筑；成新度；指标体系
基金项目：青海省自然科学基金资助项目（2008-Z-601）
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2013年5月15日
既有住宅建筑属于房屋建筑中的一部分，而既有住宅建筑估价方面的研究对扩大内需和推进城市化发展起到了非常重大的影响。以往进行既有住宅建筑价值评估时，通常仅考虑到了使用年限对既有住宅建筑的影响，而忽略了建筑本身可能的损害。由于我国对既有住宅建筑的成新度研究还属起步阶段，这使得既有住宅建筑估价结果的既有住宅建筑成新度准确性普遍偏低。因此，有必要探究既有住宅建筑成新度综合评价指标体系，对既有住宅建筑进行综合评价，细分影响既有住宅建筑成新度的要素，考虑各类要素对既有住宅建筑成新度的重要度，以获得准确的既有住宅建筑成新度，为评估既有住宅建筑的价值提供依据。
一、既有住宅建筑成新度指标体系
既有住宅建筑的成新度，即是建筑的完损等级，是体现房屋维修保养的情况，确定房屋实际新旧程度的重要依据。根据当前国家房地产政策和既有住宅建筑估价的相关原则，基于《房屋完损等级评定标准》，综合系统、合理考虑住宅建筑的特性，以既有住宅建筑安全性、耐久性、经济性三个指标为轴线，建立了既有住宅建筑成新度指标体系，如表1所示。（表1）
二、既有住宅建筑成新度的确定
基于表1中已经确定的影响既有住宅建筑成新度的因素，按照下面的评价准则和依据进行既有住宅建筑成新度确定。
（一）既有住宅建筑成新度评价准则。基于《房屋完损等级评定标准》，在此以五个分段设定评价准则。设表1中的各要素评分值为ui（i=1，…，10），既有住宅建筑成新度的评价准则如表2所示。（表2）
（二）既有住宅建筑成新度评价依据。表2中的既有住宅建筑成新度各要素的评价依据如下：
1、主体结构状况。主体结构完好无损、无裂缝，为优秀；出现少量裂缝，且裂缝缝隙均小于0.2mm，为良好；较多裂缝，且裂缝间隙在0.2～0.5mm之间，为一般；墙面或楼地面大面积出现裂缝，但缝隙间隔均在0.5mm之内，为较差；墙面或楼地面大面积出现裂缝，且缝隙间隔均超过0.5mm，为差。
2、屋面结构性能。屋面结构性能通过屋面结构性能系数表征，其计算式如式（1）所示：
x2=■ （1）
式（2）中，E为热流计读数；M为热流计测头系数；Ta为热端环境温度；Tb为冷端环境温度。
3、地基承载状况。用基础倾斜方向两端点的沉降差（h1-h2）与其距离（s）的比值来表征，见式（2）所示。不同的地基土类别及结构对应的比值具体见表3。（表3）
B=■×100 （2）
4、建筑防火状况。建筑防火设施齐全、完好，可正常使用，为优秀；防火设施齐全，部分损坏但不影响正常使用，为良好；具备必要的防火设施，可正常使用，为一般；防火设施部分损坏影响正常使用，为较差；防火设施大多损坏，无法正常使用，为差。
5、门窗损耗状况。门窗开关灵活且完整无损，为优秀；少量开关不灵，玻璃五金出现少量残缺，为良好；部分开关不灵，玻璃五金残缺，油漆出现老化剥落，为一般；大部分开关不灵、木材腐蚀或钢窗锈蚀变形，为较差；开关不灵、木材腐蚀或钢窗锈蚀变形严重，不能再使用，为差。
6、室内装修状况。墙面、吊顶平整，无剥落、破损现象，为优秀；墙面、吊顶平整，偶有剥落、破损现象，为良好；墙面、吊顶不平，有部分剥落、破损现象，但不影响使用和装饰效果，为一般；墙面、吊顶不平，有较严重剥落、破损现象，影响使用功能和装饰效果，为较差；墙面、吊顶破损，无法再使用，需重新装修，为差。
7、外窗保温性。外窗保温性，用气密性和传热系数来衡量。由窗户的热损失量传热系数之和可以判断外窗是否具有良好的保温性，热损失量公式如式（3）所示：
Q＝B×?籽×V （3）
式（3）中，Q为热损失量w/（m2•k）；B为空气比热KJ/（kg•k）；?籽为空气密度kg/m3；V为窗缝漏气量m3/（m2•s）。
8、设备运行状况。设备运行良好、无故障，为优秀；运行良好，轻微故障不影响正常使用，为良好；经过一次大修可以正常运行，为一般；偶尔出现故障，影响正常使用，为较差；经常出现故障，不能再使用，为差。
9、建筑物耗热量。建筑物耗热量计算式如式（4）所示：
q■＝t■（■?着■•K■•F■）/A■ （4）
式（4）中，t■为采暖期室内外平均温差（℃）；?着■为围护结构传热系数的修正系数；K■为围护结构的传热系数（W/m2•K），对于外墙应取其平均值；F■为围护结构的面积；A■为建筑面积。
10、住宅体形系数。住宅体形系数计算式如式（5）所示：
l=■ （5）
式（5）中，F■为被评价住宅的外表面积；V■为被评价住宅的体积。具体评价标准见表4。（表4）
（三）既有住宅建筑成新度的确定。基于既有住宅建筑成新度的评价体系、准则和依据，考虑安全性与耐久性、经济性的差异，既有住宅建筑成新度?琢的计算式如式（6）所示：
?琢＝■■u■+■■u■ （6）
根据建设部《房屋完损等级评定标准》，既有住宅建筑的完损程度与成新度的对应关系见表5。（表5）
三、示例
以西安某教师小区为例，该教师小区总用地面积约12.65亩，总建筑面积约18，035平方米。现对教师小区内3#楼的成新度进行研究，并选择估价时点2011年12月1日至2012年1月31日（主要考虑采暖期的建筑节能），对该住宅建筑进行评估。该小区共有住宅楼3栋，均为板式住宅，全部为地上6层砖混结构，且已经使用19年。由于受地形、地貌、气候等因素的影响，教师小区住宅建筑朝向为正南，周边居住环境一般。且住宅建筑以平屋顶为主，平屋顶造价较低，但是防水及保温隔热问题较差。屋面均采用防水卷材SBS，有效地提高了屋面保温隔热效果。小区住宅建筑的墙体材料为实心砖和混凝土，大部分采用铝合金窗和塑钢窗，住宅建筑的门窗使用情况时间较长，除了部分更换过之外，其他均有较低程度的损坏、锈蚀。经测量，该栋住宅楼层高为3m，东西方向共101m，南北方向12.2m，共有外窗500m2左右。成新度的确定如下：
1、主体结构状况。该住宅建筑屋面、自承重墙和楼地面均出现少量裂缝，且裂缝缝隙基本上均小于0.2mm，综合考虑各方面因素对主体结构状况的影响，评为良好，评价分值u1为7.5分。
2、屋面结构性能。测得屋面结构性能系数为0.61W/（m2•K），查表2，评为一般，评价分值u2为5分。
3、地基承载状况。测得基础倾斜方向两端点的沉降差（h1-h2）为4.2cm，其距离（s）为88m，代入式（2）可得（B）为0.047，查表3、表2可被评为良好，评价分值u3为7.5分。
4、建筑防火状况。检查得知该住宅楼防火设施齐全，部分损坏但不影响正常使用，评为良好，评价分值u4为7.5分。
5、门窗损耗状况。部分开关不灵、玻璃五金残缺，大多数部位油漆出现老化剥落，评为一般，评价分值u5为5分。
6、室内装修状况。室内顶棚出现空鼓，部分顶板出现水渍，室内粉刷涂料出现剥落，面层局部损坏，影响住宅建筑的使用和装饰效果，评为较差，查表2，评价分值u6为2.5分。
7、外窗保温性。当传热系数为2.8W/m2•K以上或气密性在1.5m3/（m2•h）（即GB/T7107-2002中的5级标准）以下时，通过热损失量的计算和传热系数的比较，该住宅的外窗保温性非常差。经测量外窗的气密性为1.2m3/（m2•h），传热系数3.2W/m2•K，B×?籽取1.2kJ/（m3•k），通过计算可得热损失量为0.4w/（m2•k），所以保温性能为3.2W/m2•K。查表2，可评为差，评价分值u7为2.5分。
8、设备运行状况。该住宅建筑水卫、电照、暖气、特种设备等使用多年，均出现老化、锈蚀，部分设备耗电量大，设备运行情况差，因影响使用已换成新设备，运行良好，评为优秀，查表2，评价分值u8为10分。
9、建筑物耗热量。查《民用建筑节能设计标准》附表可知，在西安，传热系数的修正系数：屋顶为0.94，外墙：东西方向0.88、南0.79、北0.91，外窗南0.69、北0.86；传热系数：屋顶为0.542，外墙为0.823，外窗为3.2，单位均为W/m2•K；室外平均温度取0.9℃，室内平均取暖温度通常取16℃，假设冬天每个房间都取暖。代入式（4）可得：
q■＝（16-0.9）×［0.94×0.542×101×12.2＋0.79×0.823×（18×101-250）＋0.91×0.823×（18×101-250）＋0.88×18×12.2×2＋0.69×3.2×250＋0.86×3.2×250］/（6×101×12.2）＝10.3（W/m2）
经查表2可知，3#楼建筑物耗热量可评为优秀，评价分值u9为10分。
10、住宅体形系数。因住宅楼有部分突出，另外测量计算可得3#楼的外表面积（F0）大约为5，500m2，体积（V0）大约为22，200m3，代入式（5）可得体形系数（l）为0.25，查表4和表2可得出住宅体形系数可被评为良好，评价分值u10为7.5分。
因此，将上述结果代入式（6）可得该住宅建筑的成新度?琢为：
?琢＝■（7.5＋5＋7.5＋7.5）＋■（5＋2.5＋2.5＋10＋10＋7.5）＝0.66
查表5，可知该住宅建筑楼被归为基本完好房，基本能正常使用，但也需进行一定的检查、修葺方可出卖。
四、结语
给出的既有住宅建筑成新度的确定方法，为进行既有住宅建筑估价提供了较为科学的基础。虽然成新度主要刻画既有住宅建筑本身的新旧程度，对评估既有住宅建筑价值影响较大，但在对既有住宅建筑估价时，尚要进一步考虑影响既有住宅建筑价值的位置、交通便利程度以及环境设施等因素。
（作者单位：长安大学建筑工程学院）
主要参考文献：
［1］李天祥，苗建军.房价上涨对国民经济影响的理论分析［J］.软科学，2011.25.2.
［2］陆宁.工程经济学［M］.北京：化学工业出版社，2008.43.
［3］Nagahata T，Y Saita，T.Sekine，T Tachibana.Equilibrium Land Prices of Japanese Prefectures：a Panel Co-integration Analysis［C］.Bank of Japan Working Paper Series，2004.4.
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