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［提要］ 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。
关键词：房地产投资信托；融资；对策
中图分类号：F83 文献标识码：A
原标题：对我国房地产信托问题的分析研究
收录日期：2013年6月20日
一、我国房地产信托发展现状
我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策
我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策
1、房地产企业常用的融资方式。当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。我国房地产投资信托在融资方面的问题主要是：
（1）房地产企业融资渠道过于狭隘，过多的从商业银行中取得资金。依据国家经济委员会公布的2004年的房地产投资情况数据显示，来自于银行的投资贷款占到了总投资金额的70%～80%。
（2）房地产进行融资的道路不太顺利，很多房地产企业资金的融资，一般是投放到市场的股票得来的。因此，这种融资的形式缺陷，就容易诱发金融风险。例如，2003年9月，全国范围内商业银行的住房贷款高达7，500亿元，比2000年增长3倍多，从而就诱发了房地产商和买房人之间资金的短缺，就造成了银行和房地产多领域的资金风险。而根据对我国未来城镇住宅投资需求的预测，展现出解决融资问题的必要性。（表1）
3、我国解决融资问题的对策。美国房地产投资信托融资，采取投资房地产资产为依托，发行依托债券来融进大量的资金。通过研究其融资方式，可以指导我国融资问题的工作。在借鉴经验的基础上，还要从我国实际出发，寻求一个具有中国特色的金融体制，即建立多元化投资机构体系，在此基础上还要建立房地产评估组织，最后要组建较完善的监督机构，经过各个环节的工作，进而使我国房地产投融资渠道逐渐放宽。
（二）房地产投资信托在运作中的道德风险问题及解决方案。房地产投资信托在运作中的道德风险问题有两方面：
1、我国房地产投资信托模式还不完善，相关的管理机制还没能形成，这就容易出现信托管理人员的道德风险问题。在管理工作中品格有问题的人员，会不惜牺牲投资者的利益，做出损人利己的行为，往往会把投资于本公司的资金，投入到自己建立的企业当中，这就违背了信托收益最大化的原则。为解决这类问题，应建立管理业绩汇报制度。通过制度把管理人员的业绩与信托投资者利益放在一起，激励管理人员。
2、房地产如果采用股权投资方式，可能会出现被投资公司的道德风险问题。由于我国现代企业制度还不完善，很多企业中所有者都不太明确，因此公司治理运作效率低下。解决此问题就需要，在投资房地产公司前后都要进行严格的监控，从而保证投资公司的利益。
（三）目前国内房地产投资信托政策和法制问题及对策。尽管我国房地产信托产业发展势头良好，但是却缺乏相应的政策、法律法规的支撑，而更为严重的是，存在着一些政策上的束缚。例如：
1、对于信托行业的相关政策没有出台，就严重阻碍了此行业的正常发展，使得某些信托公司都处于亏本的运作情况，这就需要政府和有关部门，针对此问题要做出详细的解决方案，依据信托业发展的程度、市场需求等因素，来给予某些支持政策。
2、当前，信托行业成本价高，公司盈利微乎其微，最根本的原因就在于企业中高端人士的匮乏。企业没有信托方面的专家做指导，就失去了最重要的人力资源力量。这要求公司积极引进信托人才，努力发展我国房地产信托行业。
三、结论
综上所述，我国房地产信托发展正处于较快发展的阶段，因此不可避免地会出现以上所谈到的诸多问题：融资、道德风险以及政策和法律缺乏等，所以为了保证，我国房地产信托行业的可持续健康发展，必须积极采取措施，为此行业的发展提供必要的保障。希望本文的研究，能为今后解决房地产信托出现的问题，提供有效的参考资料。
（作者单位：安徽财经大学）
主要参考文献：
［1］陈樱.我国房地产信托投资基金（REITs）发展问题研究.厦门大学，2009.4.
［2］王贞.我国房地产投资信托基金发展前景研究［J］.西南科技大学，2011.4.
［3］熊立.我国房地产信托融资模式研究.重庆大学，2012.5. |
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