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［提要］ 近年来，我国房地产市场十分火热，房屋价格不断攀升。国务院及各部委、地方各级政府纷纷出台各种房地产调控政策，收到一些成效。但总的来说收效甚微，调控政策没有在根本上遏制住房价的上涨。我国房价居高不下是由于市场和体制多方面的原因，应当运用经济法来规范政府的行为，从而对房价进行宏观调控。我国的房价调控经济法律机制如今并不完善，应当完善相关制度来控制房价的不断增长。笔者从税收、金融以及土地财政方面提出一些抑制房价的建议。
关键词：房价；经济法；宏观调控；土地财政
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：经济法视野下的房价调控
收录日期：2013年6月4日
目前，不断上涨似乎看不到顶点的房价已经成为百姓之痛。在今年召开的两会上，房价也是绝对的热点。开发商、地方政府、经济学家、政协委员以及人大代表就这个问题争论不休。也正是这个时候，公众开始逐渐认识高房价所带来的问题以及不断上涨的房价背后的真正大赢家——政府。
一、高房价的原因
（一）土地财政引起的房价上涨。目前，我国商品房的成本构成主要有六项：①土地成本和各项行政费用：包括土地出让金和拆迁等费用及相关行政费用，占据了整个成本的近50%；②建造成本：包括住房设计费用、建筑成本和绿化配套费用，一般占整个开发费用的20%；③融资成本：一般按7%计算；④营销成本：一般企业按3%计算；⑤管理成本；⑥利润：一般为20%左右。通过对商品房开发的相关成本分析，可见造成目前高居不下的房价的真正原因是日益高涨的土地成本。按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性及最大利润化，这是盈利性组织的天然属性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者的政府，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。
因为我国土地的特殊属性——国家所有，使拥有土地的地方政府作为土地唯一的卖家处在高度垄断的强势地位，使得土地买卖成为竞争性极低的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地供给制度属于供给垄断和需求竞争，这种要素市场的必然结果是需求方恶性竞争，供给方坐收渔人之利，高房价的形成也就成了必然。
（二）体制失灵，削弱调控绩效。面对着居高不下的房价，国务院出台了一系列包括土地政策、财政政策以及货币政策在内的紧缩性宏观调控政策。然而，一些政府采取消极态度，使得一些调控高房价的政策并未达到预期的效果。
就财政政策和货币政策而言，国务院实行稳健的财政政策和紧缩性的货币政策，以期通过抑制购房需求来改变房价过高的困境。然而，在某些地方政府消极对待下，这一系列刚性的紧缩性政策逐渐演变为柔性的地方调控细则。这些柔性的配套措施不仅对高房价的解决鲜有益处，而且在一定程度上打击了中央政府的权威，加大了日后宏观调控的难度。
可见，高房价的形成渊源于体制失灵。而体制失灵，则集中体现为经济法对地方政府的制约不力。当前，作为经济法中克服体制失灵手段的财政分权，因其在一定程度上体现为对地方政府的约束不力，从而对制度固有功能的发挥产生消极影响，成为诱发体制失灵的一个基本动因。这在财政分权体制运转的过程中得到了充分的体现。
二、高房价所引起的社会问题
当今，高地价引起的高房价又引发很多社会问题。
首先，社会中贫富差距进一步拉大。从某种程度上说，土地占有量的多寡与财富的多寡有密切联系。富人进行房地产投资，使房产成为一种投资品，也促使了住房空置率提高，恶性循环抬高了房价；中下阶层部分居民买不起房无处安身，出现“蜗居”、“蚁居”现象。在如此高房价情况下，开发商和炒房者获得更多利益，进一步拉大和普通民众的差距，高房价反映在价格的垄断上，迫使购买者花更多的钱，进一步拉大贫富差距。
其次，在高房价面前，消费结构也发生改变，严重扭曲。据有关部门分析，一个家庭合理的财产结构，房产一般只占其中1/3，最多不能超过1/2。而我国一个工薪家庭的房产，一般要占全部财产的80%、甚至90%以上，而且这不是真的家产，是背负沉重包袱的债产，致使家庭消费结构严重失衡，不仅影响人们正常生活，而且影响人的全面发展。有些人甚至会出现由消费结构失衡，影响到心理素质失衡，做出危害社会、危害人民的事来。
最后，由于房价上涨，促使开发商为了挣钱不断征地、拆迁，引发了许多强拆事件，不利于构建和谐社会，维持社会稳定。而且，居民用储蓄购房，相应的就会减少其他商品的消费，消费力下降，引起国内内需供应不足，难以加快经济建设进程。
三、经济法对房地产市场实施调控的依据
宏观经济调控是经济法的重要组成部分，也是保证社会协调发展的必要条件，房地产则是国民经济的重要组成部分，一直以来也被视为国民经济的晴雨表。近年来，我国房地产市场呈井喷式发展与盲目追求GDP的飞速增长和日益严峻的土地财政密不可分。不断推高的房价，已经使得很大一部分房地产市场开始出现泡沫。国家根据国民经济协调发展和均衡增长的目标，应该在遵循市场经济运行规律的基础上，综合运用经济、法律、行政手段，对国民经济总量进行调控，使得总需求与总供给趋于平衡，有效地实现发展和增长目标。
而目前在我国国民经济的发展过程中，房地产市场主体各自追求最大化的利润，加之市场信息不对称，导致了房地产市场经济法律关系十分混乱，即房地产个体的经济利益破坏了社会的整体健康发展。在同建市场经济与法制社会的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行，国家的宏观调控手段需要以法律手段为依据，而在多元化的法律调控手段中经济法手段无疑是最为重要的，经济法作为国家宏观调控政策的法律化，为宏观政策的贯彻与落实提供了法律程式，国家应依据经济法的价值理念在房地产市场的发展中确立规范、科学、民主的政府管理职能，从金融、税收、土地等各方面依法对房地产市场进行宏观调控，通过协调各方利益冲突实现“防止垄断、抑制贫富差距、提升交易效率”的目的，从而有效保证房地产市场的健康发展。
四、经济法视野下对房地产价格调控的一些建议
（一）遏制土地财政，从源头上控制房价。正所谓“打蛇要打七寸”，因为土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的基本影响因素之一，所以国家试图通过收紧“土地闸门”来遏制房价过快上涨。现在的问题是收紧“土地闸门”能否起到遏制房价过快上涨的预期效果呢？之所以会有些担忧，是因为有前车之鉴，“上有政策，下有对策”的应对之风，常常会使房地产调控“无功而返”，最后导致房地产调控变成了“空调”。
要使房地产调控真正落实到位，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，不能再靠有限的财政收入来支撑其无限的投资扩张冲动了。当然，也要打通和规范地方政府的融资及再融资渠道。所以，要想遏制高房价，实现房地产调控的政策效应，我们必须管住地方政府的“钱袋子”，让类似的契税收入而不是土地出让收益逐渐成为地方财政的主要收入来源。否则，土地财政将大大削弱中央政府的房地产调控政策效果，这已被以往的事实所反复证实。
（二）用税收来调控房价
1、在房地产保有环节开征物业税。物业税，又称房地产税，是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的一种税。征收物业税的好处是：一方面极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的有效供给；另一方面高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产，刺激了交易活动。我国目前房地产保有环节几乎没有成本，导致商品房空置率奇高，而大部分人却没有房居住。因此，在房地产保有环节征收物业税，对打击投机行为，抑制房地产价格的上涨有立竿见影的效果。
2、建立统一的房地产开发税收制度。房地产开发和转让环节的高税收，以及各种税收之间的重叠，手续繁杂，不仅不利于我国的税制建设，而且加大了房地产交易成本，推动了房地产价格的上涨，所以要统一开发经营环节税种，避免重复征税。
3、增加大户型商品房的税收。由于小户型商品房的利润空间小，房地产开发商在利益的驱动下，往往热衷于开发大户型的商品房，而小户型商品房供给严重不足。建议政府对大户型住房增加税收，降低开发商的利润空间，促使开发商投资小户型商品房建设，调节各种套型住房结构，既能降低商品房的空置率，又能满足市场的住房需求，调节市场商品房的供应量，稳定房地产的价格。
（三）加强金融法律法规的监管，以稳定房价
1、提高金融调控法规层级，开发多元化的房地产金融产品。建议立法机关尽快出台高效力等级的法律法规，统一全国金融法律口径。同时，出台一些金融机构组织的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境，推进房地产金融业健康发展。成熟的房地产市场都伴随着产品多样的房地产金融，所以我国要加快建立相关的房地产金融产品法规，促进房地产抵押债券、房地产信托、房地产抵押贷款保险等金融产品的发展。
2、强化金融机构的法律责任。一些商业银行在自身利益的驱使下，往往对央行的政策做变通实行，又没有相应的制裁措施，导致国家的宏观调控难以发挥作用，房地产价格居高不下。所以，金融法规要强化相应的法律责任，对金融机构的违法违规行为进行严厉查处，强化法律责任，才能有效抑制投机者的空间，进而稳定房价。
3、建立房地产金融的信息披露制度。防范金融风险的核心就是要建立完善的信息披露制度，严格审批贷款程序。各金融机构要建立信息披露制度，实现房地产金融信息共享。同时要注意收集房地产信息和市场信息，并进行分析整理和运用，提高监控能力，防止投机行为，减少金融风险，进而稳定房价。
（作者单位：新疆财经大学）
主要参考文献：
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