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［提要］ 2008年，在次贷危机的影响下，人民银行采取了宽松的货币政策，利率持续走低，并且在2009年出台了4万亿元的放贷计划，在此背景下伴随的是全国房价的普遍上涨。本文选取2008年至今的相关数据，实证分析利率与货币供应量的变动对房地产价格的影响，研究结果表明：利率与房价呈反向关系，且利率下降对房价的促进作用要大于利率上升对房价的抑制的作用；货币供应量与房价呈正向关系。最后就利用货币政策控制房价的有效性提出相关建议。
关键词：利率；货币供应量；房价
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2013年9月27日
从1998年国家实施住房分配体制改革以来，我国房地产业进入快速发展时期，房地产投资和房地产价格持续上涨。一方面房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展推动了整个国民经济的增长；另一方面我国房地产销售价格节节攀升。全国房屋平局销售价格从1998年的2，063元/平方米上涨至2013年的10，098元/平方米，15年里上涨了489.48%。大城市的房价上涨态势更是明显，北京由1996年的3，505元/平方米上涨至2013年4月的34，977元/平方米，上涨幅度将近10倍。
为防止经济过热，房价上涨态势失控，央行今年来出台了一系列调控措施，2010年以来，共调整存贷款基准利率12次，上调存款准备金率9次，在诸如北京、上海的大城市，出台了提高住房贷款最低首付比例数，降低第二套住房的贷款额度以及限购等措施。意在实现房价稳中有降，抑制房地产过热。那么，从货币政策的角度来看，央行货币政策的实施对影响房价的效果如何，本文意在对货币供应量与贷款利率对全国房价的影响进行分析和实证。
一、主要调控政策对房价的影响路径分析
央行运用货币政策作用房地产市场主要体现在两个方面：运用利率工具，通过提高或降低利率来影响资本市场投资行为的机会成本，进而影响房地产的供给与需求，从而影响房价。货币供应量，通过收缩货币乘数，控制市场中的货币流通，影响银行放贷规模，进而影响投资行为，从而作用房价。
1、贷款基准利率变动对房价的影响路径。理论上利率机制是通过影响需求与供给两个方面来影响房价。从需求方面看，消费者购买房屋大部资金均来源与金融贷款机构。而房屋住宅属于耐用消费品，当利率上升的时候，会增大消费者贷款购房的成本，因而会影响人们的购房行为，消费者反而更乐意选择消费而不是用来买房，因此当利率上调时，住宅需求量下降，理论上利率与价格呈现相反的关系。从供给方面看，由于利率是资金的使用成本，根据凯恩斯的投资理论，如果利率上升，在不提高房价的基础上，投资商的资金成本将会增大，投资商就会选择减少投资，致使房地产供给量下降，而在需求不变的情况下，房屋价格就会上升；另一方面投资商可以不减少投资，而选择利率升高带来的成本转嫁到消费者身上，那么在一定阶段内，房价也必然上升。因此，利率的同一方向变化可以导致购房需求下降，也能导致房屋供给减少，那最后作用在房价上，将使房价如何反应，取决于对需求的影响大还是对供给的影响大。
2、货币供应量对房价的影响路径。传统的理论分析认为，央行采取扩张性货币政策，其通过买入有价证券或者降低法定存款准备金，从而扩大了商业银行的信贷规模，增加了货币供应量，信贷规模的增加诱发住房贷款的上涨，从而导致房地产需求增多，房价上涨。另外，扩张型货币政策环境下，狭义货币供给量的增多会加大流动性，投机行为也会导致房价飙升，所以货币供应量与房价的关系应该是正向相关关系。
二、数据的选取与处理
通过上述理论分析，发现实证检验货币政策对房价的影响，最重要是选取可测性较高而且对房价影响直接额中介目标变量。故本文选取全国平均房价指数作为全国房价的衡量指标，选取一年期贷款基准利率作为利率的衡量指标，货币供给量选取广义货币供给量M2为代表。本文采用2008年1月至2013年4月的时间序列月度数据作为样本，所有的数据均来自中国人民银行网站以及中国指数研究中心。
考虑到在2008年世界金融危机的背景下，我国调控政策变化频繁，利率变动频率加快，4万亿元的信贷放宽计划等都对此后的宏观经济产生重大影响，因此选择2008年至今的数据进行分析，是有一定现实意义的。在实证检验之前，为消除量纲，避免异方差的出现，除贷款利率外，对全国房屋平均价格指数以及广义货币供应量这两组数据取对数。
三、变量平稳性与协整关系检验
对所选取的各变量的数据进行平稳性检验，采用ADF方法对变量进行单位根的检验，结果显示，所有时间序列变量的ADF统计量在5%的显著性水平下均接受原假设，因此所有的时间序列是不平稳的。在经过一阶差分以后，所有变量的ADF统计量在1%显著水平下拒绝了原假设，三个序列的一阶差分是平稳，因此lnhpzs、i、lnm2都是一阶单整的。
运用Johansen Cointegration Test对三个变量系统进行检验，结果在除去截距项与时间项后，由此可知，在没有协整关系的假设前提下，检验结果P值等于0.0013，显著小于0.05，因此在5%的显著水平，拒绝原假设，即变量间具有协整关系。
四、Granger因果关系检验
Granger因果检验是为了揭示变量间是否具有统计上的因果关系，经过分析，确定利率与货币供应量对房价指数的影响存在滞后性，因此在进行Granger因果检验的时候，在滞后期为8期的情况下，我们得出利率不是房价变动的格兰杰原因的P值为0.0051，小于0.05，故拒绝原假设，得出利率是房价变动的格兰杰原因的结论。根据P值的判别，在5%的显著水平下，我们还能得出：利率是货币供应量变动的格兰杰原因，货币供应量是利率变动的格兰杰原因。在10%显著水平下，货币供应量是房价变动的格兰杰原因。
利率变动28.9%能带动房价上涨21.3%，而利率的上涨对房价的抑制作用却不明显，在变动23.5%的情况下，却只能促使房价下降3.13%。利率不同方向的变动对房价的影响力度不同，利率下降对房价的促进作用较大，而通过提高房价来抑制房价，效果不太明显。这是因为房屋需求的具有刚性，利率的下降能带动需求的增多，但利率的上升却不能及时减少需求。在供给方面，利率下降能促进投资的增加，利率的上升虽然增加了投资成本，但由于商业银行放贷门槛低，且多投资于房地产项目，房地产开发商将增加的成本转嫁到消费者，削减了利率升高对房价的抑制作用。实证分析揭示了利率与房价应该是符合理论上的反向关系的，然而利率不同方向的变动，对房价的影响力度不同，简单来说，利率对房价的促进作用比抑制作用要强。
五、结论与政策建议
本文选取了2008年至2013年4月的中国货币供应量、一年期贷款基准利率以及全国房屋平均价格指数的时间序列数据，采用协整检验，方差分解分析以及格兰杰因果关系检验等方法，对这段时间内我国一年期贷款利率、货币供应量对全国房屋平均价格指数进行动态的计量分析。研究结果表明：从中长期来看，我国的利率对房价有显著的影响，利率是房价变动的格兰杰原因，且其对房价变动的贡献度到达26%左右，利率的影响是有滞后性的，一般在第8期至第12期之间影响较强，第20期以后影响消退。货币供给量M2，与房价具有同向变动的关系，货币供给量对房价的变动贡献度到达11%左右，并且在一定程度上，货币供给量与利率的互为格兰杰原因。
在房价继续飙涨的形式下，通过实证研究我们发现利率与货币供给量对房价的影响关系，这便给予我们启示，在控制房价过快上涨这方面，可以尝试做到：
1、发挥利率工具的作用，利率下降对房价的上涨具有促进作用，并且作用明显，然而利率上升对房价有抑制作用却不明显。现实中，利率升高对房价的抑制的作用可能会由于银行的不良放贷，消费者的需求刚性等而衰减。因此使利率政策的传导机制更为通畅，加强对商业银行贷款行为的监管，控制银行向房地产放贷渠道，这才是保证实施利率手段能对房价进行有效控制的关键。
2、由于货币供应量对房地产价格具有正向的影响，央行可以考虑通过货币政策尤其是通过控制商业银行信贷投放量和对房地产进行调控，比如存款准备金率的变动可以有效控制商业银行的信贷额度，控制货币的供给，防止流动性过剩。
3、长期来看，过高的房地产泡沫和萎靡的实体经济不能长久，国家还是应该鼓励实体经济的发展，鼓励中小型企业，为中小企业开放优惠政策，扩大国内投资渠道，避免资金过多集中流入房地产领域。
（作者单位：首都经济贸易大学经济学院）
主要参考文献：
［1］郭科.我国货币政策影响房地产价格的实证分析［J］.济南金融，2006.7.
［2］董藩，厉召龙.利率政策对房价影响的实证研究：1998-2009［J］.重庆理工大学学报，2011.25.
［3］宋志勇，熊璐瑛.利率对房地产价格影响的理论与实证研究［J］.当代经济，2009.6.
［4］王家庭，张换兆.利率变动对中国房地产市场影响的实证分析［J］.中央财经大学学报，2006.1.
［5］葛红玲.货币政策对北京房价的影响分析［J］.中央财经大学学报，2008.7.
［6］刘明志.货币供应量和利率作为货币政策中介目标的适用性［J］.金融研究，2006.1. |
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