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［提要］ 随着我国经济的不断发展、城市化进程不断加快、人民币不断升值及国际金融环境等多种要素影响，我国房地产业已成为国际资本投资偏好的主要领域。同时，我国房地产价格也随之不断上升，房地产市场出现过热的现象。鉴于此，本文通过实证研究和规范分析等方法，剖析国际资本流入的主要动因。
关键词：国际资本；房地产业；动机
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2013年11月2日
自1998年住房货币化以来，我国的房地产业逐渐走向繁荣，并成为国民经济的支柱产业。据商务部数据显示，我国房地产市场已成为外商直接投资的第二大产业。国际资本的蜂拥而至，一方面带来了先进的理念和管理模式，提高了我国房地产业的规范度、透明度，促进了我国房地产业的提档升级；另一方面也对我国的经济发展造成一定的影响。由于房地产业上下游相关产业众多，又与金融业紧密联系，房地产业的风险很容易波及到其他产业，并影响整个国民经济的安全和社会的稳定，亚洲金融危机在利用外资方面也曾带给我们沉痛的经验和教训。分析国际资本流入原因，对防范风险，稳定我国房地产市场意义重大。
一、房地产业的高额利润
近年来，特别是“十一五”以来，房地产业利润增长率上升速度不断加快，已经超过电子通信业等主要产业部门的利润增长率并成为我国国民经济体系当中利润增长率非常高的行业之一。最近几年，如果除去前几位的垄断行业，房地产业的利润增长速度是最高的。价值规律告诉我们，资本总是流入高利润行业，国际资本涌向我国房地产也毫不例外。（表1）
另外，对其他世界各国同期的房地产增长利润进行横向比较分析，我们也发现房地产业的利润水平在机械制造、通讯、金融等几个主要行业中是最高的，且一直处于一个持续增长的状态。如果将我国房地产这一利润水平跟其他相关国家再进行一次比较，其利润增长率仍属于中游偏上。这就充分说明我国的房地产业是正处于上升期的新兴产业，挖掘的潜力和空间还很大，还具有很强的国际竞争力。
高利润率的背后：
1、比内资承担更低的风险。众所周知，尽管房地产是个高回报的行业，但同时高回报也意味着高风险。按金融管理的角度来看，大量的资金沉淀意味着承担更大的风险，也就需要更高的投资回报。我国内资公司无论是在技术能力、管理水平，还是在操作模式、开发经验等都在外资之下，同时各地还依然存在“外来的和尚好念经”的一种文化氛围，办事一般都开绿色通道。所以，在同等条件下，国际资本能够获得与内资一样甚至更高的利润，但却承担着相对较低的风险。
2、比内资更容易获得土地。土地是一种刚性供给的产品，加上我国的土地市场一直以来都不够规范，谁取得土地就相当于谁掌握了获得超额利润的途径。尽管国家出台了“价高者得”的招拍挂制度，但地方政策有时高于国家政策。特别是由于国家的干部政绩考核体系中把GDP增长作为了一个非常重要的指标，而房地产正是拉动GDP增长的强大动力，且有立竿见影之功效，所以颇受地方政府的欢迎。更何况有些地方政府部门为招商引资，盲目贪大求洋，对外资格外热衷，从某种程度上使得外资比内资更容易得到这一稀缺资源。在房地产开发市场，获得了土地就等于获得这部分超额利润。
3、一段时期内我国房地产仍是卖方市场。国家统计局预计到2020年我国人口总量将达到13.97亿，按城镇常住人口计算的城镇化率将达到57.9%，城镇常住人口总数约为8.06亿左右，即每年将新增1，600万城镇常住人口。如此计算，中国市场还有广阔的空间，这就是房地产企业最大的发展契机。可以预见，短期内我国房地产市场仍然是一个卖方市场。从经济学原理角度来看，目前住房仍处于“短缺期”，存在供需矛盾，需大于求将使得房地产商可以有足够的主动权去制定最后的均衡价格，从而获得超额利润。
由此可见，国际资本之所以热衷于我国房地产行业，最大的诱因就在于其高额的收益及资本逐利性。无论是在一级市场还是二级市场，无论是在一线城市还是在二、三线城市，其快速增长的房价及其背后巨大的市场潜力才是吸引外资把目光投向我国房地产业的根源。
二、人民币升值预期
曾经人民币升值的压力主要来自于国外，特别是发达国家，但目前国内压力已经逐步显现。究其原因，主要为：一方面是因为中国经济不断强大，就其总量而言已经超过日本，成为世界第二大经济体，这为人民币升值打下了坚实的基础；另一方面我国国际收支持续双顺差，外汇储备的增长犹如井喷，这为人民币升值带来了巨大的压力。这种升值预期犹如吸铁石一样，吸引了众多国际资本的涌入。
另外，随着我国经济不断强大，其波动对世界经济会产生重要影响，因此人民币汇率要进行改革调整，其原则需本着上动性、可控性和渐进性。这也就是说，我国的人民币升值将进入持续性的周期。在其他影响房地产市场和货币资本化率因素不变的情形下，尽管当前5%左右的人民币升值已经实现，但并未达到预期的升值幅度。所以，短期内仍会有大量的国际游资涌入房地产市场，急剧增加的房地产需求，也将促使房地产价格进一步上升。从经济学原理分析，当某一行业处于上升阶段之时，便会有大量的竞争者涌入该行业。事实也证明，随着人民币的不断升值，人们的心理预期也在不断膨胀，导致我国的房地产价格不断追涨。（表2）
三、国内房地产企业存在对外资的需求
国家统计局数据显示，我国房地产开发企业资产负债率一直在70%以上，见表3，普遍负债率较高，大部分资金依靠银行贷款。随着我国房地产市场的不断发展繁荣，中央政府已经慢慢开始意识到房地产业潜在的风险，为抑制房地产投资过热，采取紧缩性政策加以应对。2006年开始到2010年期间加大了调控的力度，国家只有3次是缘于抵制2008年金融危机而调低存款准备金率，其余全部调增，共计24次，存款准备金率也从2006年7月5日的7.5%调增到2010年12月20日的18.5%，翻了一番还多，存款基准利率也是类似状况。不仅如此，国家还从土地控制、税收征缴、房贷优惠等政策方面一再紧缩，严格调控。（表3）
从以上一系列的政策看，应该说国家近些年对房地产过热的调控没有停止，我国房地产企业也因此普遍面临资金紧张的压力。对于一些盲目追求高速扩张业务的国内房地产开发商更是面临着如何过冬的严峻考验。这就恰恰给深受人民币升值预期和中国境内房地产投资高回报率双重吸引的国际资本创造了绝好机会。
四、我国房地产市场流动性好、容量大
一般情况下，当国际资本进入一国市场时，会在该国市场中寻找安全性、收益性、流动性较高的投放目标，尤其是对流动性要求比较高。如果进入金融市场开放度较高的国家时，通常会选择该国的证券、期货等金融市场。但中国当前金融服务业市场开放度并不高，资本项目管制也较为严格，投放证券、期货流动性并不是很理想；相反，房地产市场在对外资的限制很少，甚至可以说基本上是全面开放，导致这种情况的原因在于当前包括政府在内，都把房地产开发投资作为全社会固定资产投资的一部分，把房地产开发当作直接投资。但事实上美国在内的许多国家，土地都是私有的，所谓的房地产业其实只不过是为建筑业和消费者服务的行业。但我国一直将房地产投资纳入经常项目交易，而不是如同全世界大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目，这就给了外资进入中国房地产市场扫清了最大的制度约束。由于具有了很好的流动性，其风险也就大大降低了。
不仅如此，中国目前房地产市场容量足够庞大，超过了证券、期货等其他金融市场，已占到我国GDP的一部分，同时还有巨大的包括买卖与租赁在内的房地产存量可供交易。而作为另一个国际投资热点的证券市场，市场波动频繁，特别是2008年蒸发掉205，774.45亿元，比2007年下降62.9%，至今都未恢复到以前水平，其风险可想而知。
同时，根据戴德梁行的上证指数和住宅价格指数来研究房地产和股票资产之间的收益-风险特征（表4），可以清楚地看到房地产的风险收益率比股票仅低2.01%，但是承担的风险却足足高了15.9%。且房地产投资于股票投资呈现负相关，相关系数为-0.29。这意味着获得同等收益，房地产承担的风险要低得多，同时还可以吸纳分散股票投资的风险。
另外，随着房地产资产证券化等多项衍生产品的推出以及房地产交易的日益快捷化，当前房地产交易的市场模式和风向回避机制也得到了极大地丰富和完善。这也为市场流动性在未来一段时间内仍保持比较好的趋势创造了条件，增加了有力保障。
（作者单位：大连海洋大学经济管理学院）
主要参考文献：
［1］欧阳志刚.外商直接投资及其对经济增长的贡献.财经科学，2004.6.
［2］刘莉亚.境外“热钱”是否推动了股市、房市的上涨——来自中国市场的证据.金融研究，2008.10.
［3］江锦凡.外国直接投资在中国经济增长中的作用机制.世界经济，2004.1.
［4］刘鸿儒等.变革：中国金融体制发展六十年.北京：中国金融出版，2009. |
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