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［提要］ 物流园区的快速发展对土地的需求量较大。物流园区在发展过程中存在物流园区占地面积过大、物流园区容积率偏低和空置率偏高的现象，土地集约利用问题比较突出。本文就此提出解决的措施。
关键词：物流园区；土地利用；对策
中图分类号：F12 文献标识码：A
原标题：物流园区土地利用问题与对策研究
收录日期：2014年2月27日
为适应物流业快速发展趋势，各级地方政府积极推进物流园区规划和建设，全国物流园区数量稳步增长，类型不断丰富，功能日趋完善，集聚效应初步显现。物流地产的基础设施建设对土地的需求量较大，特别是物流园区，通常占地面积在200亩到28平方公里之间。目前，很多企业利用物流地产来做土地开发，目的在于土地升值而不是通过物流业本身的运营来获取利润。本文通过对比中外物流园区占地面积、物流园区的容积率和物流设施空置率三个方面分析我国物流园区土地利用问题，为物流园区的土地集约利用提供对策建议。
一、我国物流园区发展基本情况
物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。我国物流园区建设规模缺少一个切实可行的标准，物流园区规模普遍都在1km2以上，有的甚至达十几km2，结果使得园区土地大量闲置，平均空置率达60%，极大地浪费了土地资源。根据《第三次全国物流园区（基地）调查报告》显示，我国现有各类物流园区共计754家。对比2006年的207家，增长264%；与2008年的475家相比，增长58.7%。我国物流园区的发展主要有以下特点：园区数量稳步增长，分布格局趋于均衡；运营的园区占比升高，未实质开发的园区比例下降；物流园区转型升级态势显现，增值服务发展较快。
二、物流园区土地利用问题分析
（一）物流园区占地面积普遍偏大。《第三次全国物流园区（基地）调查报告》表明，占地面积偏大，运营效率偏低，与区域经济发展不符等现象的存在，影响了物流园区的生存和发展。根据调查显示，占地面积在1km2的比重下降，占地面积超过1km2的比重上升，尤其是10km2以上的园区数量和比重都增加。（表1）
2008年物流园区的平均占地面积约为2.9km2，约290hm2，2012年物流园区的平均占地面积约为4.6 km2，约460hm2。德国不来梅、汉堡港口等物流园区建设规模一般为100hm2～300hm2，意大利的物流园区规模控制在250hm2～600hm2，荷兰14个物流园区的平均占地为44.8hm2，韩国富谷和梁山的物流园区占地规模都是33 hm2。我国的物流园区规模超过500hm2的只占少数，大部分在500hm2以下，其中用地规模为100hm2～300hm2的物流园区所占比例最大。同国外物流园区相比，我国物流园区平均占地面积仍然偏高。我国的物流园区占地面积过大的现象要引起重视，尤其是借物流园区“圈地”的现象要加强治理。
（二）物流园区容积率偏低。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率将直接关系到建筑用地的大小。物流园区用地具有的用地特性，物流园区的类型、定位、功能需求、规模等方面的不同也使不同的物流园区所包含的用地功能有所不同。物流园区用地控制的具体内容就涉及到用地开发强度控制指标体系，容积率是反映物流园区用地强度的重要指标。
日本大部分物流园区开发强度较高，容积率达到2.0，高出德国标准1.0，建筑密度达到60%，指标相对刚性。我国物流园区容积率普遍比较低，如深圳前海湾物流项目中，园区包括补足功能区、集中查验区、保税物流中心、辅助功能区、汽车物流园区和港区六大功能区，中心毛容积率0.53，平均建筑密度24.1%。南海三山国际物流园区控规中，多层仓库区域建筑密度≤40%，取30%～40%进行弹性控制；容积率≥0.6；单层仓储建筑密度≤50%，取40%～50%进行弹性控制；容积率≥0.4；物流配套产业容积率1.0～1.5，建筑密度35%～45%。
（三）物流园区空置率偏高。根据中国仓储协会公布的统计数字显示：我国物流园区平均空置率已达到60%。根据2010年（株）一五不动产信息服务发布的“物流设施不动产市场调查”调查结果显示，2010年二季度东京圈空置率为9.9%，大阪圈空置率为7.0%，与上期的8.5%相比下降了1.5%。
三、提高物流园区土地利用的对策
（一）加强立法和监督管理。要贯彻可持续发展的思想，加强物流园区用地的立法和有效的监督管理。首先，必须规范物流园区的规划，杜绝仅凭个人经验、不从实际出发的做法。其次，根据我国土地和规划的有关法律法规，要有严格有效的监督管理，避免政府官员或者开发机构为了自身利益，违反这些规定。
（二）协调政府部门之间、政府与开发商之间利益。政府部门需要统一认识，并且将目光放得更为长远，以可持续发展作为制定相应政策的出发点。部门之间做好协调工作，尽可能同时考虑当前的经济发展，但也不要透支资源，加强土地集约利用的程度。政府对物流园区的规划应该根据当地经济发展的需要进行开发，避免政府和开发商为了利益，利用物流园区进行圈地的行为。
（三）不同区域采取不同的开发强度。物流园区的建设在不同的区域采用不同的开发强度：东部地区经济比较发达，土地资源紧张，其开发强度宜高；中西部地区相对开发强度可以略低，同时对东西部地区物流园区的分布也要根据经济发展状况进行分别处理，不能采用统一的标准。
（四）严格控制新建物流园区的土地利用。防止地方政府、企业为了经济利益，盲目跟风，规划不根据地方经济发展的实际，追求物流园区的规模，但是对物流园区缺乏全局考虑，大规模地进行物流园区的开发建设，将和物流关系不强的项目一起纳入物流园区，借物流园区之名圈地。
四、结论
我国的物流园区发展迅速，数量和规模都发展迅速，促进了地方经济的发展，但是在物流园区发展的过程中，普遍存在物流园区的面积偏大，容积率不高和空置率偏高的现象，反映出我国物流园区土地利用效率比较低，集约程度不高的问题。针对物流园区的土地利用问题，应该加强物流园区土地的立法和监督管理；协调政府部门，政府与开发商之间的利益；不同区域采用不同的开发强度，分类管理；最后要严格控制新建物流园区的土地利用。
（作者单位：广东建设职业技术学院）
主要参考文献：
［1］我国物流地产商发展物流地产策略建议［DB/OL］.http：//info.10000link.com/newsdetail.aspx?doc=20091111100
34.2009-11-11.
［2］张强.2011年广东物流地产发展现状与发展趋势［J］.广州物流公共信息平台，64-65.
［3］范嵘.论物流园区用地规划控制与引导［J］.中国新技术新产品，2008.7.8.
［4］刘国庆.我国物流地产理论研究现状及趋势［J］.商业经济，2007.36.
［5］田广星.物流地产土地集约利用评价研究［J］.物流技术，2012.31. |
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