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［提要］ 城镇化主要是指人口从农村转移到城镇。人进入城镇，要有房子住，需购买住房。房价过高，农村人口买不起房，自然会放弃进入城镇，从而阻碍城镇化进程。通过房地产调控，稳定房价，解决农民的住房问题，农村人口才会越来越多地进入城镇，从而推进城镇化进程。本文论述城镇化与房地产二者的关系，以及当前房地产调控政策。
关键词：房地产；调控；城镇化；建设
中图分类号：F12 文献标识码：A
收录日期：2014年3月5日
随着我国经济的发展，城镇化建设得到快速推进，伴随而来的房地产业需求逐年增加，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的发展又积极推动了城镇化水平的提高。当前，我国房地产业不健康发展导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速度，因此如何避免城镇化进程和房地产业发展的利益冲突是迫切需要解决的关键问题。
一、城镇化进程与房地产业的相互关系
城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多。改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进，相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。
（一）城镇化进程的加快促进了房地产业的发展。城镇化就是要“花”掉农村，减少农村人口，鼓励农村人口和劳动力向城市转移，到城市生活和工作。农村人口来到城市首先要买房，这是人类生存的基本条件。据统计，目前我国城镇人口首次突破了农村人口。随着城镇化进程的加快，进城人口的增多，买房需求日益膨胀，买房的人是那么多，买房需求扩大拉动了房地产业发展。有需求才有发展，没有需求就没有发展。
（二）房地产发展为城镇化进程提供了住房保障。近些年，房地产业突飞猛进。房地产开发一哄而起，到处都在建房，一座座楼房拔地而起。开发商盖了那么多房，有多层，有高层，品种多样，为进城农民买房提供了保障。因此，房地产发展推进了城镇化进程。
（三）房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系。由于种种原因，目前我国部分城市房价过高，一套房几十万，几百万，人们一辈子攒的钱也买不了一套房。有人说，房子是给有钱人盖的，与我们老百姓是没有缘分的，我们只能放弃消费。由于房价贵，农村许多人不愿意到城市来，房价贵成了农民进城的一个障碍，从而抑制了城镇化进城。为此，必须加强房地产调控，稳定房价。
二、当前房地产调控政策
近几年，在房地产调控方面，国务院先后出台了一系列政策措施。主要谈三个方面：
（一）调整住房供给结构，增加中低价位、中小套型普通商品住房。目前，房地产市场住房供给结构是很不合理的，其表现是大套房多，中小套型少。贵房多，便宜的少。有人做了这样的比喻，房地产市场，海鲜多，家常便饭少，现在满大街都是开的海鲜馆，价格高，大多数人吃不起，吃家常便饭的人多。有钱人还是少数，多数人属于中等收入，大房、贵房是买不起的。住房供求矛盾比较突出，为解决矛盾，必须调整住房供给结构，开发商要面向普通老百姓，多盖一些中小套型、便宜的商品房。
关于调整住房供给结构，最早是2006年提出来的。2006年房地产政策明确规定：从2006年6月1日开始，新建住房90平方米以下的中小套型住房应占到70%以上，达不到这个标准的不能开工上马。从2006年至今年已经6年了，经过6年调整，中小套型住房所占比例是比较低的。有资料显示，河南省中小套型住房占28%，新乡占30%。不难看出，中小套住房所占比例离70%还有一定距离，因此“十二五”时期仍需要调整，力求达到70%。随着住房供给结构的调整，中小套住房、便宜房越来越多，进城农民才买得起房，才愿意到城市来。
（二）实行严格的差别化住房信贷政策。具体来说包括三层含义：一是对购买首套住房且套型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三是对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
由此可以看出，对购买首套住房，条件是比较宽松的，只要首付款达到30%就可以。购买首套住房还可以申请住房公积金贷款，住房公积金贷款利率只有4点多，商业银行贷款利率7点多，通过信贷杠杆鼓励首套住房的购买，鼓励住宅消费。这也是目前我国房地产开发目的决定的，目前我国房地产开发目的就是要改善老百姓的住房条件。购买第二套住房首付款要达到60%，是购买首套住房首付款的2倍，首付款比较多。而且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，目前银行贷款的基准利率是5.94%，按此计算，购买第二套住房贷款利率近12%，看来贷款利率是相当高的。通过信贷杠杆抑制购买第二套住房。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。有的城市对第三套住房停止贷款。目前，全国有47座城市出台了限购令，限制购买第三套房，家里有现钱也不能买，对第三套房不仅限贷，而且限购。不难看出，通过信贷杠杆抑制投资、投机性购房，抑制不合理的住房需求。需求减少了，供求才能趋于平衡。按照政治经济学的基本原理，供求平衡，价格才能稳定。房价稳定，有利于进城农民买房。
（三）加快保障性住房建设。保障性住房主要包括三种类型：
1、推行廉租房。人们不会忘记，1998年我国实行了住房制度改革，住房商品化、货币化，要让老百姓用货币购买住房，彻底改变福利分房的做法。住房制度改革以后，城市职工住房必须自己掏钱到市场上去购买，住房商品化了，一套房几十万元、上百万元。房价贵不要紧，只要有钱就可以买，问题的关键是穷人的住房怎么解决，靠市场是解决不了的，市场不是万能的。市场经济不讲良心，政府是讲良心的，解决穷人的住房是政府的良心。温家宝在讲话中多次强调，我们要研究穷人的经济学，关心穷人生活，帮助穷人渡过难关。
2007年温家宝在政府工作报告中明确提出，建立廉租房制度，解决城市低收入家庭住房困难。无疑进城农民家庭属于低收入群体，因此农民进城以后可以申请并入住廉租房，让农民家庭实现住有所居。
2、建设经济适用房。经济适用房主要是解决城市中等偏下收入家庭住房困难。经济适用房价格便宜，是市场价的一半。假定一套房市场价格30万元，经济适用房只需支付15万元，并且办理房产证。符合条件的城市居民可以购买，目前新乡市购买经济适用房的条件是：凡本市区常住户口三年以上，家庭人均年可支配收入低于上年度市区人均可支配收入（目前执行的市区人均可支配收入标准是1.3万/年）。符合下列条件之一的可向市经济适用房建设管理中心提出申请：（1）无房户；（2）3人以上家庭住房建筑面积不足60平方米；（3）经鉴定的危房户。按照这些条件的要求，进城农民家庭完全可以购买。当然，农民家庭不是市区常住户口3年以上，在户籍制度方面可以有所突破，实现城乡户籍制度一体化。农民家庭进城后能买到便宜的经济适用房，这样可以减轻他的买房负担，解除他的后顾之忧。
3、大力发展公共租赁租房。2010年6月30日，中央专门下达一个文件，文件明确指出“大力发展公共租赁住房”，公共租赁住房，主要是解决城市农民工和大学毕业生住房困难。这两部分人工作不稳定，收入低，是买不起商品房的，可以先住进公共租赁住房。有房住了，他们才能在城市安心工作。
十二五规划提出，建设保障性住房是政府的职责，义不容辞，不可推卸，是一项政治任务，必须完成，对此，中央和地方政府签订了军令状，给每个省、市都下达了具体任务，完不成任务的省市不准修建办公楼，不准购买小轿车。在这方面政府有关部门管得非常严。把挤出来的钱用于保障房建设，2011年要建成保障性住房1，000万套，2012年要建成700万套，2013年要建成470万套，十二五时期要建成3，600万套。保障性住房数量的增加，为进城农民工居住提供了方便。
总之，通过房地产调控，逐步解决农民的住房问题。住房问题解决了，农民才愿意到城镇来，农村人口才会越来越多地转移到城镇，从而推进城镇化建设。
（作者单位：河南省新乡市委党校）
主要参考文献：
［1］习近平.十八届三中全会报告.新华出版社，2013.11.
［2］温家宝.十二五规划.新华出版社，2011.3.
［3］国务院.国八条.新华出版社，2011.1. |
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