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目前，房地产企业由于国家政策、市场需求、金融压力等因素的影响，房地产企业融资难问题越来越突出。本文拟从办理信托业务的角度出发，对相关特点及风险进行分析。
一、我国房地产企业融资现状
房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关乎房地产企业生死的关键。而房地产信托融资具有方式灵活，且权属变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。
二、房地产信托业务的种类及特点
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托、代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为（类似于基金、理财等业务）。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。具体来说是由专门的信托投资公司发起，按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品，由银行等金融机构代为销售募集资金，然后投入相应的房地产开发项目中。主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式。在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。（图1）
（二）股权型信托融资模式。在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。（图2）
（三）混合型信托融资模式。债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
（四）财产受益型信托融资模式。利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商可将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。（图3）
信托产品的优点：
（一）信托期限通常较开发贷款期限短，且融资期限比较灵活。信托计划期限一般为18个月（1～2年较为常见），通常短于房地产开发贷款期限。
（二）融资成本较贷款成本相对较低。融资成本一般在10%左右，较房地产开发贷款名义利率高，但较房地产开发贷款实际上浮利率和其他财务顾问费等融资成本有明显优势。
（三）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理和开发商分享最终利润。
（四）在条件成熟的情况下，可以过渡到标准的REITs产品（REITS就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写）。房地产信托由信托投资公司组织房地产专业人士发起，集合了大量社会资金，为中小投资者开辟了房地产投资渠道。
（五）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用，使房地产公司达到银行融资的条件。信托融资可以降低资产负债率，便于后续的银行融资。目前，国家政策对银行信贷资金进入房地产行业的限制，房地产企业要想取得开发贷款有诸多限制条款，如企业的资产负债率不得超过70%。这些限制条件是房地产项目在成立期初较难取得银行贷款的根源，而房地产信托就没有此限制。
三、信托业务给房地产贷款带来的风险
（一）信托先于贷款到期风险。目前，大多房地产信托到期时间早于贷款到期日，形成了实际上是以银行贷款兜底，预售房款资金优先于银行贷款归还信托。
（二）信托资金用于项目资本金风险。部分房地产企业违规将银行贷款和通过理财产品筹集的资金充当资本金，放大了权益乘数，拉长了开发商的融资链条，使开发商形成事实上的“空手套白狼”，且开发商可将其自身资金用于其他项目，大大加剧了银行的贷款风险。
（三）信托资金还款来源与开发贷款还款来源相同的风险。信托、贷款的还款来源均依靠同一项目的销售收入，在目前国家政策对房地产业销售大力打压的情况下，房地产竞争较为激烈，项目面临的销售压力较大，销售收入存在较大不确定性。
（四）信托融资“美化”报表数据风险。股权型信托融资模式改变了房地产企业的资产负债结构。大大降低了企业实际的资产负债率，以增资扩股方式募集信托资金，分别增加实收资本、资本公积，所有者权益大幅增长，表面上优化了企业的资产负债结构，影响了贷款行对客户准入限制条件计算的真实性。
（五）法律、法规不完善带来的风险。目前，国家就信托有相关的法律法规，但还是远远不够。在房地产信托的4种产品模式的具体操作过程中，不是所有程序都具有具体的法律依据，甚至有的还和现有法律相冲突。比如，信托投资公司在设计信托产品时，经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以，无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。
四、完善房地产企业信托业务的建议
（一）建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的三部法律法规还是不足的，必须将相关法律的制定工作细致化、完备化，借鉴西方发达国家的经验，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。
（二）建立完善的信托投资公司信息披露制度和风险预防体系。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及与银行建立长期的战略合作关系，利用其成熟的风险控制经验。
（三）积极进行房地产信托产品创新。结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务，进一步丰富房地产的融资模式。
（四）开展相关从业人员培训。针对信托融资的特点，对相关从业人员进行专业技术培训，严把开发贷款审批关，认真分析多头融资企业的报表数据，杜绝信托资金直接项目资本金的现象。
（作者单位：中国建设银行河北省分行） |
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