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［提要］ 本文通过收集、整理衡阳市2007～2011年新建住宅价格信息和市区现状图基础上，建立新建住宅价格属性数据库，运用ArcGIS9.2软件的空间分析法，得到衡阳市2007～2011年新建住宅分布图和衡阳市新建住宅价格等值线图，其结果表明，衡阳市新建住宅价格整体从老城区向新区转移，形成以原汽车站和新市政府、老火车站为中心的圈层结构，及形成解放大道、湘江的价格轴线。最后从基准地价、城市功能结构、交通、生活配套设施、资源禀赋等方面分析其形成原因。
关键词：新建住宅价格；空间格局；衡阳市
基金项目：国家自然科学基金资助项目（项目编号：41201105）；2012年度校级人文社科项目（项目编号：KYJ06Y12035）
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2014年5月5日
一、引言
作为国民经济的重要产业部门，房地产业既与人们生产生活息息相关，又是一个高附加值产业部门。20世纪八十年代，中国开始实行住房制度改革，住房逐步进入商品化时代作为普通商品进入市场。但是，近年来城市住房价格呈现快速上涨的趋势，且涨幅波动较大，致使房价成为备受关注的影响国民经济安全的问题之一。同时，住宅价格特征及其形成因素也越来越成为国内外研究的热点。
国外普遍采用特征价格模型对城市住宅价格领域进行研究，利用特征价格模型研究住宅特征和价格的关系，解释住宅价格空间分异形成的原因。国内许多学者以北京、上海、广州、南京等大城市为例，研究其住宅价格特征及其形成原因，而对中西部城市研究尚少。对于住宅价格的影响因素国外早有研究，如1991年Poterba J M.根据房地产市场的变化，探讨了房价动力学——税收政策和人口的作用。不难发现，已有的研究对于对象城市选择方面存在一定的倾向性及其影响因素的选择也存在一定的片面性。所以，本文选择中国中部城市衡阳市作为实证案例，探讨其住宅价格空间格局，并在此基础上，从影响因素的全面性出发，具体从基准地价、城市功能结构、交通、生活配套设施、资源禀赋等方面因素进行探讨。本文具体通过构建新建住宅的基本价格属性数据库，然后运用ArcGIS 9.2软件绘制住宅价格等值线图，进而对新建住宅价格空间分布规律进行分析，这为中国中西部其他城市的新建住宅价格的空间格局研究提供了一定的参考，而且对中西部城市土地的合理利用、房地产的开发建设、经营管理方面也具有重要的现实意义。
二、研究对象与数据来源
（一）研究区概况。衡阳市位于湖南省中南部，处于三线城市，房地产投资的回报率不高，致使投资、投机需求较少，刚性需求是衡阳房地产市场买房的主力军，据有关统计，78%的市民买房时为了结婚或者安家，首套住房居多。从2005年到2009年，衡阳市房地产直接贡献的税收累计达12.1亿元。
本文研究的空间范围为衡阳市建城区，即蒸湘区、石鼓区、雁峰区、珠晖区（其中衡阳市老城区位于蒸湘区东部、雁峰区北部）。因为该地域范围是目前经济发展的重地与未来经济和房地产迅速发展的地域空间，所以其范围的选择有利于研究结果的准确性和代表性。
（二）研究数据的处理
1、数据选择。本文选用的楼盘样本资料是从衡阳搜房网、衡阳住宅与房地产信息网、衡阳楼盘网等的房地产广告和房地产交易市场的信息中获取，具体选择衡阳市2007～2011年间新建的130个信息完整的楼盘，作为商品住宅价格分析样品，楼盘的完整信息包括楼盘名称、销售基价及所在位置、物业地址、销售基准价格等方面信息。（图1）
2、数据修正。在选取样本的同时去掉样本异常值，去掉同一区域商品住宅价格因建筑材料、装修精简和建设标准等不同而呈现的异常高值和异常低值。经过筛选，笔者在研究范围内选择样本点130个，其中石鼓区13个，雁峰区17个，蒸湘区80个，珠晖区20个。采用2010～2011年月商品零售物价指数，运用公式：
期日修正价格=修正前价格+修正期日价格指数/资料获取期日价格指数
将不同时间样本的价格修正为2011年11月的价格，同时以2011年11月30日人民币与各种外汇的汇率将样本价格统一修正为人民币价格。
三、新建住宅价格空间格局特征分析
根据数据库，本文运用ArcGIS9.2空间分析功能生成的楼盘样本数据对A（X，Y，Z）（其中X代表横坐标，Y代表纵坐标，Z代表销售基准价格），绘制商品住宅价格等值线图。（图2）
通过对样本信息资料分析，本文得出该样本的最高价为4，800元，最低价为2，300元。为使等值线能较准确地反映各地之间的房价差异，同时也不因太琐碎而难以反映总体特征，故以4，500元为等值线的最高值，等值线以300元为梯度，绘制4，500元、4，200元、3，900元、3，600元、3，300元、30，000元、2，700元、2，400元8条等值线。首先，根据楼盘及其价格与底图的对应关系，确定等值线的总体关系；其次，遵循房地产评估中的近道路房地产价格较高，深度越深价格越低的规律，确定等值线走向；最后，依据是否处于道路交叉口、商业中心等具体区位条件对等值线进行修正。
从衡阳市新建住宅价格等值线图可以发现，衡阳市新建住宅的价格空间格局具有以下特征：
（一）形成以新市政府和原汽车站、老火车站为中心的圈层结构。根据有效样本值，利用ArcGIS9.2中统计分析模块中的趋势分析工具，本文对衡阳市新建住宅价格进行总体空间变化趋势分析。总体而言，衡阳市新建住宅价格整体呈现出多中心并向四周递减的圈层格局，基本形成了新市政府与原汽车中心站以及老火车站三个住宅价格中心。新建住宅价格从这三个中心向四周递减，在衰减的同时也会出现突起，如由原汽车中心站向东北方向递减过程中，在西湖公园附近就出现了跳跃。由新市政府所在地向西北递减过程中，在生态公园附近又出现了一个次高峰。首先，原中心汽车站周边房价最高，然后向外递减，解放路周边新建住宅价格普遍较高，尤其是红湘路与蒸湘路之间的新建住宅均价约4，000元/平方米左右，等值线逐渐向外扩散，东北、西南方向等值线稀疏，如立新开发区、幸福村等周边新建住宅均价降至3，000元/平方米；其次，华新开发区特别是新市政府为中心也呈圈层结构，华新开发区新建住宅价格普遍较高，新建住宅价格由4，500元/平方米逐渐向外递减，其中西部等值线密集，价格迅速降至3，000元/平方米。东北方向，平湖公园以北地区等值线稀疏，新建住宅价格变化不大，在3，600元/平方米左右；最后，河东房价以老火车站为中心向四周递减，火车站附近房价较高，为4，400元/平方米，等值线迅速向东递减直降至3，300元/平方米左右。南北方向价格变化不大，均在4，000元/平方米以上。
（二）形成解放大道、湘江的价格轴线。总体来看，衡阳市住宅价格轴线主要是解放路及湘江沿岸。解放路两旁的住宅多以商住两用房为主，价格较高均在4，200元/平方米左右，如祝融路壹号、龙江明珠等。而湘江沿岸楼盘主打江景房、水景地产，如云沙诗意、湘水明珠等楼盘新建住宅价格偏高，都在4，000元/平方米左右。除了明显的轴线特征外，衡阳市住宅价格空间格局中存在几个特殊的点，即指特殊地域具有代表性的楼盘，主要以别墅为主，这些楼盘价格高，如雁栖湖公园内的耀江花园、西外环与南外环交汇处的金域蓝湾、华新开发区的衡府地产等这些楼盘均价在4，500元/平方米以上。此外，距市中心较远的楼盘价格较低，也独立成点，如钰景花园、汇通•东江丽景等楼盘，均价都低至3，000元/平方米以下。
（三）新价格高值区从老城区向新区转移。老城区内频繁的商贸活动和传统的文化氛围以及优越的居住配套设施，使土地和房产的价值迅速提高，土地集约化程度的上升，导致了房地产价格的上扬，成为全市新建住宅价格的参照标准。尽管如此，中心商务区和老城区的人流过于集中，带来了一系列的问题，如交通问题、居住环境质量的下降等，于是人们又把新城区和近郊区作为安家的新选择。较低的开发成本、良好的居住环境和交通条件促使城市周边和郊区房地产的开发。周边地区大规模的开发，带来了人气和商机，对当地房地产价格又起到了推动作用。以前楼盘主要分布在蒸阳路以东、船山路以南、湘江以西、雁峰路以北的中心片区，随着中心板块的发展成熟，在2007～2011年期间的新建住宅分布呈现出从中心向四周扩散的趋势，这便形成了华新开发区、立新开发区、酃湖片区房地产新区的新格局。
四、新建住宅价格空间格局影响因素分析
衡阳市新建住宅价格空间差异的影响因素主要有以下几个方面：
（一）基准地价。商品住宅价格地域分布规律在一定程度上反映了城市地价空间分布的规律，衡阳市地价空间分布呈现出较强的向心性，即呈现以中心商业区为高地价区，地价从中心商业区向四周逐渐降低的趋势。正因为如此，商住价格也呈现向心分布的倾向，但其高值区偏离高地价的商业中心区。本文通过房地价与基准地价的比较，衡阳市新建住宅价格高值区之所以在原汽车中心站附近形成，这主要是因为该地区位条件较好，既接近高地价的市商业中心区，尤其是解放路、蒸湘路、中山路、红湘路的商业繁华地段，又接近区级商业中心。相比之下，华新开发区形成次峰值，是因为该地区是未来的经济发展中心规划建设中的新城，它将成为衡阳对外经济文化交往的窗口和经济文化、金融、商贸中心，并将随着经济的发展和环境的日益完善，其中心地价不断升值，进而导致商住价格不断提升。
（二）城市功能结构。城市功能结构的划分对住宅区位产生较大影响，对新建住宅价格空间格局有导向影响作用。随着经济的快速发展，城市空间发生了较大变化，主要体现在以下两个方面：第一，衡阳市《城市总体规划（2006～2020年）》在上一轮城市总体规划的基础上，与省委省政府“湖南3+5城市群”发展战略一致。向东增加了酃湖片区的城市服务功能及居住功能、向南把南部和隔江的周家坳片区发展成为现代化的物流基地、完善西北部的建设及功能配套。第二，衡阳立足“敞口、拓城、秀内”的原则，加快中心城区建设，将衡阳建设成为城市客厅。以新建几个城市广场、体育中心和改造蒸湘路、解放路为重点，建设一批城市重点项目，打造城市亮点，完善城市功能，重塑城市形象。随着“东拓西进”进程的不断加快，衡阳市中心汽车站西迁，衡阳市大学城规划建设，使得华新开发区新建住宅价格不断攀升，同时河东新建住宅也不断向酃湖片区延伸。
（三）交通条件。交通条件是人们选择住宅区位的重要因素之一，交通通达度对房价有较大影响，因为对内交通的通达性直接影响着居民上下班、外出活动和子女上学的方便程度。解放路、蒸湘路、中山路、环城南路、环城北路等干线延伸的住宅价格高值区与湘江、京广铁路、京珠高速附近的住宅价格高值区都可以说明交通条件的优劣对住宅价格影响。此外，武广高铁（衡阳东站）的建设，将形成以衡阳东站为核心，一个辐射中南地区，面向国际的交通网络的基本框架。这不仅加强了衡阳与周边地区的联系，极大的提升了其周边的区位价值，而且还促进了茅坪村、王江村地价上涨。
（四）服务设施。服务设施对新建住宅价格起调节作用，完善的市政设施和公共配套设施能大大提高居民生活的质量，从而影响住宅价格。从住宅价格高值区主要分布于城市广场、公园、大商场等特点看，环境条件优越，城市生活基础设施齐备是决定新建住宅高价位的一个重要因素。原中心汽车站、华新开发区、火车站是衡阳市新建住宅价格的3个高值区。其周边配套设施齐全，包括文化教育、体育休闲、商业服务、医疗卫生等这些与生活息息相关的配套设施近在咫尺。方便、优质的生活环境吸引人们的眼球，从而提高了该区的住宅价格。
（五）资源禀赋。资源禀赋在这里主要指居住区周边自然资源和人文资源。自然条件较好的住宅往往依托其周边自然山体和水体，同时绿化率和容积率从侧面反映出新建住宅的环境状况。以衡阳为例，此类住宅主要包括公园住宅和江景住宅两大类。临近市政公园的楼盘因为拥有公园这张“城市名片”而身价倍增，如生态公园附近的生态丽景2期、西湖公园附近的西湖水岸、岳屏公园附近的岳屏明珠，其住宅均价比同地理位置的楼盘均价高出300～400百元；而江景住宅凭借优良的沿江风光、有限的供应数量和不可复制的特殊位置，如东洲水岸二期、禧诚•月畔湾、中凌•景蒂名苑等，住宅均价相对较高。人文环境也同样如此，其丰度差异也对住宅价格有影响。石鼓书院深厚的文化底蕴，明显的科教资源优势和良好的生态环境，使之成为房地产开发新的热土。龙腾大厦、湘水左岸、龙江明珠这些楼盘凭借石鼓书院，主打文化牌。
五、结论
本文利用ArcGIS9.2软件，运用等值线法对商品住宅价格空间差异性进行研究，衡阳市新建住宅价格整体从老城区向新区转移，形成以原汽车站和新市政府、老火车站为中心的圈层结构，及形成解放大道、湘江的价格轴线的分布特点，分析了形成该分布特点的影响因素有地价、城市功能结构、交通条件、生活配套设施、资源禀赋等。本文研究结果反映衡阳市新建住宅价格布局不平衡，东部、西部与北部、南部都存在一定的差异，华新开发区发展较快。目前，商品住宅价格极高值偏离地价高值区。
虽然衡阳市政府实施了不少关于改善房地产市场的措施，但仍有待完善的空间。基于此，本文提出若干建议。首先，应适度发展旧城区商业中心房屋住宅建设，以保持商业中心的繁荣，维护其区位中心位置的优势；其次，加快完善华新开发区的文化、生活服务设施和道路交通基础设施的建设，提高其居住水平。加快酃湖片区的房地产开发建设和环境建设，扩大、促进该区房屋住宅的需求与销售；最后，对于目前房屋供过于求的状况，政府对房地产应严格各项审批制度，适度控制房地产盲目开发，提高楼宇质素。制定有关的法规、政策，促进住宅价格不断合理。
（作者单位：1.浙江师范大学地理环境与科学学院；2.新疆兵团建工设计院）
主要参考文献：
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［5］周敏，甄峰.基于空间分析的城市商品住宅价格空间分布研究——以南京市2007年开盘在售商品住宅为例［J］.现代城市研究，2008.7. |
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