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［提要］ 从房价收入比的定义、计算方法以及合理取值等方面，将国内房价收入比研究中较有影响力的文献进行系统梳理。研究发现，学者普遍认为中位数房价收入比要优于平均数计算的房价收入比，但具体的计算方法以及合理取值范围应根据考察对象实际情况而定，所以更具体、深入、准确的房价收入比测算模型还有待开发。
关键词：房价收入比；住房价格；住房支付能力
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：房价收入比指标研究综述：定义、计算方法与合理取值范围
收录日期：2014年6月13日
房价问题一直都是社会各界讨论研究的热点。自从林志群（1993）首次把房价收入比指标引入中国房地产市场的研究之后，房价收入比已经成为我国学者分析城镇居民购房能力以及房价合理水平的关键度量值。但是实际应用中，学者对房价收入比的定义、计算方法以及合理取值范围存在较大分歧，缺乏统一、权威的定论。这种概念和计算方法的非统一性，造成房价收入比在实际运用中的混乱。
一、房价收入比的定义
房价收入比的定义直接决定了该指标的科学涵义以及具体计算方法。在国内，由于城市平均房价与人均收入数据比较容易获得，所以大多数学者把房价收入比定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比”（包宗华，1999；张会敏等，2009）。然而，根据联合国人居署发布的《城市指标工具包指南》中的定义，房价收入比是指“中等居住单元的自由市场价格与中等家庭年收入之比”。国外的学者大多采用这个定义，同时也越来越多地被国内学者所采纳（杨文武，2006；朱建君，2008；张清勇，2011）。原因是，相对于平均房价与平均收入，中位住房价格与中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的购房能力问题，而且更具有国际可比性。除此之外，部分学者对房价收入比的定义做了更深入的探讨。当中较有影响力的说法有沈久沄（2006）以及孙宏志（2001）。
沈久沄（2006）将房价收入比定义为“房价收入比应是一个地区（国家）某一时期上市销售的某一类型商品住房的单套平均房价与对应收入档次居民家庭相同时期户均每年收入中可用于购房支出之间的比值。”从定义上，沈久沄（2006）建议将不同档次的住宅单元与不同收入档次的家庭进行分类，并根据实际需要“计算对应关系下的房价收入比”，从而让分析结论更具体、更有针对性，有利于政府制定相关房地产调控政策。同时，沈久沄（2006）认为，对于房价收入中的“收入”的衡量应该采用“户均每年收入中可用于购房支出”，而不是“家庭总收入”或者“家庭可支配收入”。因为我国居民收入水平差距很大，而家庭总收入中扣除了基本生活消费能够用于购房支出的部分差距会进一步拉大，所以“户均每年收入中可用于购房支出”更能反映居民的真实购房能力。
孙宏志（2001）则认为“‘房价收入比’是一个基础性概念，是一个平台性概念”，从“房价收入比”这个基础性概念可以衍生出不计其数的衍生概念，而这些衍生概念都有其内在的经济学意义。所以，孙宏志（2001）认为对于房价收入比的定义不能一概而论，在具体使用“房价收入比”概念时最好能使用相应的衍生概念,或对所考察对象的范围、时间等内容做相应的强调，以便读者准确理解作者原意。
二、房价收入比计算方法
房价收入比的计算，关键是解决如何确定“房价”与“收入”相应的取值。研究者通常考虑不同的经济意义以及数据的可得性来确定计算方法，因此我国对房价收入比指标的计算争议颇多，缺乏权威的方法作为参考。首先，住房价格。有的按照平均住房价格计算，有的按照中位住房价格计算；其次，收入。与住房价格类似，主要分为平均收入与中位数收入两类。而平均收入有不同的计算方式，有的直接以平均家庭可支配收入计算；有的用平均家庭可支配收入乘以一定的扩大系数来估计除了工资收入以外的其他收入；有的在平均家庭可支配收入基础上扣除基本生活消费而估计家庭对住房需求的真实购买力。（表1、表2）
虽然平均数指标与中位数指标都能反映一个地区人民购房能力一般状况。而且在样本数据呈正态分布的情况下，中位数与平均数是相同的。但在房价收入比研究中，学者普遍认为中位数指标要优于平均数指标（杨文武，2006；张清勇，2011）。朱延福和肖听（2008）也主张在大多数的民生统计中运用中位数指标，由于中位数指标不易受极端值的影响，而且更“符合国际惯例”。但是，国内的房价收入比研究中，中位数指标因微观数据无法获得而受到限制。张清勇（2011）建议，为了兼顾数据的可得性与结果的正确性，可将平均数指标按照一定的方法估计中位数，如两者按照一定的比例进行换算。
三、房价收入比的合理取值范围
学术界对房价收入比的合理取值范围存在较大的分歧。如世界银行中国区的首席经济学家黑马•恩德认为房价收入比以3～6比较恰当。陈颖、王幼松等认为我国房价收入比的合理取值应该为4～6。近年来，越来越多的学者（如郑睿祺和刘洪玉，2002）认为房价收入比在不同国家、不同时期、不同的统计口径都会引起房价收入比的差异，所以不能一概而论。沈久沄（2006）考虑到购房者购房的金融支持等因素,认为房价收入比保持在14～20之间应是相对合理的，但却缺乏理论支持。朱建君和贺亮（2008）通过对江苏省的实证分析，认为江苏省中等收入群体的合理房价收入比为4.7～16.5。季如进和陈玲玲（1998）提出一个房价收入比测算模型，模型考虑了家庭经济状况、投资偏好、金融支持（如首付比例、贷款利率等）以及预期收入增长等因素对房价收入比的影响。通过模型测算，北京中等收入家庭的可承受房价收入比为2.2～5.8。
可见，至今为止学者对房价收入比指标的合理取值并没有统一、公认的合理取值范围。但是大部分学者都会同意，我国经济发展极不平衡，收入差距悬殊。所以，对不同地区、不同城市，甚至是不同收入阶层的合理的房价收入比应该具体问题具体分析。而更具体、深入、准确的房价收入比测算模型还有待开发。
（作者单位：广州番禺职业技术学院）
主要参考文献：
［1］包宗华.由房价收入比的计算问题所引出的问题［J］.中国房地产，1999.12.
［2］林志群.中外社会发展指标体系比较(下) ［J］.中国人口、资源与环境，1993.1.
［3］杨文武.房价收入比指标研究［J］.统计研究，2003.1.
［4］张清勇.房价收入比的起源、算法与应用：基于文献的讨论［J］.财贸经济，2011.12. |
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