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［提要］ 本文对国内保障性住房融资问题研究文献进行回顾，对保障性住房融资制度、传统融资方式、创新性融资方式、保障性住房融资模式、融资风险等主要问题进行综述，以期对研究思想脉络进行梳理和总结。
关键词：保障性住房；融资制度；融资方式；融资模式；融资风险
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2014年7月10日
近年来，保障性住房建设规模不断扩大，融资问题成为保障性住房建设能否顺利完成的关键环节。越来越多的学者和机构开始关注保障房的融资问题，研究者从不同角度对其展开研究，本文对国内保障性住房融资问题的研究文献进行综述，梳理思想脉络，展现研究成果。
一、保障性住房融资制度的缺陷及对策研究
杨绍萍（2012）分析了我国保障房建设的金融支持存在的问题，主要表现在：融资渠道狭窄，以银行信贷为主；金融工具和金融品种单一，住房信贷风险分担和转移机制不健全；公租房融资存在困难；政策性住房金融体系尚未建立；住房金融市场发育程度较低，抵押、评估、担保、保险、中介等发展滞后。陈怡（2011）分析指出当前住房保障金融支持中存在的问题主要是：保障性住房市场融资体制不完善，风险分担体系尚未形成，融资渠道少，住房抵押贷款证券化刚刚起步，多元化的融资格局远未形成，专业化的住房抵押贷款机构、投资机构、担保机构发展缓慢。而解决问题的建议是：明确保障性住房金融支持政策；建立政策性住房金融机构；拓宽保障性住房资金来源；优化住房公积金制度；开拓多元化融资渠道；开发适合中低收入阶层的贷款工具；丰富保障性住房承贷主体，积极探索多种融资模式。人民银行岳阳支行课题组（2009）总结了境外金融支持保障性住房建设经验的基础上，提出应该：制定战略规划和完善法律法规、设立专门的保障性住房金融机构、扶持和引导银行支持保障性住房项目、尝试对保障性住房项目证券化融资、允许地方发行保障性住房信托基金、发展流通市场增强住房抵押贷款流动性。
二、保障性住房传统融资方式的研究
除了政府财政资金，国内保障性住房利用传统融资方式主要有：利用住房公积金支持保障性住房贷款、利用地方政府融资平台发行债券。彭瑞雪（2011）对住房公积金支持保障性住房建设项目贷款的必要性和可行性进行分析，并分析存在的问题：缺乏法律依据、管理主体性质不当、风险控制薄弱，提出改善建议。然而，利用闲置住房公积金贷款支持保障住房建设是受到质疑的，张世涵（2009）从法律、所有权关系和风险角度对质疑的观点进行了总结，认为应该完善住房公积金的管理体制、运行机制、在实施过程中注意资金和项目贷款风险的防范。
保障性住房利用债券融资方面，2011年6月，国家发改委发文允许符合条件的地方政府投融资平台公司和从事保障性住房建设项目的其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。路君平（2011）提出要充分发挥债券市场的功能，筹集保障房建设资金，同时也要加强对用于保障房建设债务的监管，采取措施有效防范与化解风险。
保障性住房利用保险资金融资方面，路君平（2011）提出可以吸引保险资金参与支持保障房建设，可以实现保险业在有效防范风险的基础上获得稳定的投资收益与保证保障房建设有可持续性的资金来源的双赢。保险资金投资保障性住房还面临一些挑战，张艳、刘丽华（2011）认为保障性住房的收益率较低、缺乏必要的具体实施规定指导保险资金合理运用于保障房建设、缺乏必要的投资路径和模式，要构建保险资金参与保障性住房建设的长效机制，应该制定优惠政策、建立起良好的制度环境、建立保险资金投资保障性住房的BOT模式。
三、保障性住房创新性融资方式的研究
目前，创新性融资方式研究和实践主要有：抵押贷款证券化、房地产投资信托基金（REITs）、BOT、公私合营模式（PPP）等项目融资方式。巴曙松（2010）提出四种融资创新方式，包括房地产信托投资基金、房地产证券化、创新房地产租赁方式和发行住房建设公债。
在REITs领域，雷蕙、宇罗华（2008）通过借鉴美国廉租房REITS成功经验，提出了未来我国发展廉租房REITs运作模式框架的构想设计；李静静（2011）分析了保障性住房REITs在我国运用的可能性及条件，总结了保障性住房REITs的运作模式，分析了我国发展保障性住房REITs存在的问题并提出解决对策；张巍、杨莹（2010）总结了廉租房REITs模式得以顺利运行所应必备条件。
在BOT等项目融资方面，李德正（2010）探索引进BOT等融资模式以此吸引社会资本进入公共租赁房的建设，在国家法律政策、市场经济的需要及可提供的金融环境等方面对其进行了可行性分析，提出了公共租赁住房的BOT运作方式和实施构架图。
在PPP融资模式方面，盖国凤（2013）首先分析了保障房融资和建设过程中的利益相关者关系，设计了基于PPP模式的保障性住房融资建设体系，对利益相关者的利益取向和实现过程进行分析。方周妮、王静（2009）对中国保障性住房项目采用PPP模式进行内部、外部条件分析，分析其采用PPP模式开发的可行性。在此基础上根据经济适用房与廉租房的不同特点探索具体操作形式。为了达到合作双赢的初衷，还应具备清晰的市场准入机制、合理的激励约束机制、公平的风险分担机制、有效的政府监管机制。
四、保障性住房融资模式研究
在一些研究中，有的把某一种具体的融资方式作为融资模式，实际上融资模式是指各种不同融资方式的组合，一种融资模式通常以某种或几种融资方式为主，其余方式为辅，使各种融资方式在组合方式中能够共同发挥作用。融资模式选用是否得当，直接关系到保障性住房建设能否顺利实施。唐丽丽（2013）认为经济因素、保障性住房项目因素、融资成本及融资效率和技术因素，是保障性住房融资模式构建的主要影响因素。
赵鹏（2010）、孙文娟（2011）、谢恒、周雯珺（2012）总结了国外保障性住房的融资模式，美国保障性住房从70年代以后逐渐倾向于通过提供贷款补贴鼓励和引导私人机构参与公共住房开发与建设。英国保障性住房的融资模式也由原来的完全政府财政支持转变为政府主导、多元化融资和多方参与的融资模式，住房协会作为保障性住房的主要提供者，它的资金来源包括政府部门的公共资金资助、地方政府补贴、运营存量公共住房的收入以及金融机构、私人投资部门提供贷款以及其他融资方式等。新加坡建屋发展局负责公共组屋的规划设计、建造运营，主要的资金来源是政府的建屋发展贷款以及各项运营补贴，中央公积金贷款，租金和出售组屋取得的收入。
杨大楷、张烁（2011）总结了重庆保障性住房“1+3”的融资模式，“1”即财政投入，“3”即银行贷款、保险公司、社保基金等渠道筹集。唐丽丽（2013）归纳了我国保障性住房3种融资模式：财政拨款为主的融资模式、政府专门机构融资模式和投融资平台融资模式。其中，投融资平台融资模式以政府组建的国有投融资平台如城市建设投资公司等为核心，采取多种融资方式，负责保障性住房的开发建设等管理工作。
五、保障性住房融资风险的研究
保障性住房融资风险也是融资过程中重要的问题，林铁钢（2012）分析了目前的保障房建设融资渠道面临着各种可能的风险，财政资金渠道面临稳定性风险，债务类融资渠道面临信用风险，社会资金渠道面临法律风险，金融渠道面临信用风险和市场风险，并提出防范保障性住房融资风险的思路。陈杰（2010）认为盈利性差、风险性高的保障性住房建设融资需要有专门的独立的担保机制给予配合和支持，以控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展，应设立覆盖各类保障性住房的担保基金或担保体系，从而促进保障性住房建设融资的多元化渠道和良性发展。
（作者单位：九江学院会计学院）
主要参考文献：
［1］杨绍萍.金融支持保障性住房建设商业可持续问题研究［J］.投资研究，2012.5.
［2］陈怡.我国保障性住房金融支持研究［D］.浙江大学，2011.
［3］中国人民银行岳阳市中心支行课题组.境外金融支持保障性住房建设的做法与启示［J］.金融发展评论，2010.9.
［4］彭瑞雪.利用住房公积金支持保障性住房建设问题研究［D］.东北财经大学，2011.
［5］张世涵.住房公积金支持保障性住房项目贷款之我见［J］.现代财经，2009.12.
［6］路君平，糜云.我国保障房的发展现状与融资渠道探析［J］.经济理论和实践，2011.11.
［7］张艳，刘丽华.保险资金参与保障性住房建设的长效机制研究［J］.经济问题探索，2011.9.
［8］雷蕙，宇罗华.关于REITs在廉租房融资运用中的探讨［J］.市场论坛，2008.12.
［9］李静静、杜静.REITs在保障性住房融资中的运用［J］.中国房地产，2011.3.
［10］张巍，杨莹.REITs在我国城镇廉租房建设中的运作模式研究［J］.建筑经济，2010.7.
［11］李德正.浅析利用BOT融资方式建设公共租赁住房［J］.经济与社会发展，2010.8.
［12］盖国凤，丁莉.基于PPP模式的保障性住房建设体系［J］.财经问题研究，2013.10.
［13］方周妮，王静.公共住房项目PPP模式研究［J］.建筑管理现代化，2009.4.
［14］唐丽丽.我国城镇保障性住房融资模式研究［D］.山西财经大学，2013.
［15］杨大楷，张烁.我国保障性住房融资模式探究［J］.农村金融研究，2011.10.
［16］孙文娟.我国保障性住房融资模式研究［D］.东北财经大学，2011. |
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