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［提要］ 房地产行业在我国社会经济发展中占据着极其重要的地位，也是关系到国民生活质量的重要支柱性行业。现如今，我国对于房地产管理的相关制度还不够完善，使得房地产登记审核管理中还存在诸多漏洞。这些问题严重阻碍了我国房地产业的发展，不利于经济水平的增长。因此，加强房地产登记审核管理制度是一项迫在眉睫的重要任务。本文从我国房地产登记审核管理制度的概念、相关制度、存在的问题以及完善对策等方面，探讨房地产管理未来发展道路。
关键词：房地产；登记审核；管理制度
中图分类号：F239 文献标识码：A
收录日期：2014年8月21日
自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关政策制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。
一、我国房地产登记审核管理制度概述
（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。
（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。
二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题
（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。
（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济体制的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。
三、加强房地产登记审核管理制度的方案
（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济体制，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家政府机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。
（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。所谓房地产，既包括房屋，也包括土地，二者虽有区别，但在房地产登记审核管理中，更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。
（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在法院的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。
我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。
（作者单位：长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心）
主要参考文献：
［1］吴文桂.试论房地产登记制度的完善［J］.产业与科技论坛，2013.17.
［2］麦丽斯.试论《物权法》中的房地产登记制度［J］.边疆经济与文化，2014.5. |
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