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［提要］ 近年来，随着人口老龄化速度的不断加快，养老问题日益突出，“以房养老”作为一种新型的养老方式提供了一种新的选择，然而以房养老实施起来却并不乐观。本文通过对以房养老实施过程中的障碍进行分析，希望对以房养老制度在我国推行起到一定的积极作用。
关键词：以房养老；反向抵押；贷款障碍
中图分类号：C913.6 文献标识码：A
收录日期：2014年7月28日
第六次人口普查结果显示，2011年我国65岁以上人口占总人口数8.87%。2012年60岁以上老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%，2013年老年人口数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%。由此可见，我国人口老龄化步伐已逐步加快，我国人口老龄化速度总体上呈不断上升趋势，预计2022～2024年前后，我国65岁及以上年龄人口比重将超过14%，进入中度老龄化社会；2033～2035年前后该比重将超过20%，进入高度老龄化社会。加之我国目前的养老体系还不完善，养老问题成为我国社会当前的一个焦点问题，尤其对于我国4-2-1的家庭模式，养老压力越来越大，现有的养老制度已不能满足当今社会的养老需求，我们需要创新更加合理完善的养老模式。
一、“以房养老”概述
以房养老又称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。这期间老年人只享受房屋的居住权，当老年人去世后，房屋则归银行所有。这样既解决了老年人的养老问题，一定程度上也缓解了社会养老压力。
在当前养老压力越来越大，空巢老人问题不断凸显之际，“以房养老”政策的提出为我国的养老开辟了一条新的途径，不仅可以有效缓解养老压力，减轻年轻人的负担，同时也能更好地提升老年人的生活质量。然而，自2003年最早提出“住房反向抵押贷款”政策至今，实施成效并不乐观，虽然2006年、2007年的全国两会也有政协委员提出类似建议，并且2011年、2013年曾提出逐步试点开展老年人住房反向抵押贷款政策，但是社会关注度普遍不高，选择将房产抵押给金融机构的老年人寥寥无几，老年人更多的还是选择将房产留给儿女。我国的“以房养老”政策一度陷入僵局。
二、“以房养老”实施的障碍分析
（一）老年人传统观念根深蒂固。中国的传统观念是“养儿防老”，老年人更愿意将房产留给子女，由子女来照顾自己，将房产抵押给金融机构对于老年人来说难免会有悖于传统观念，尤其面对如今的高房价，刚刚走上工作岗位的年轻人很难凭自己的实力购买住房，大多是与父母同住或是由父母赠与房产。与其将房产抵押给金融机构，自己安享晚年，老年人更多的还是考虑到子女的居住问题，宁愿选择自己受苦，也要将财产留给子女，“但存方寸地、留与子孙耕”是国人的传统观念，思想传统的老年人更是难以接受自己辛苦一辈子挣来的房子最终归他人所有，只有留给自己的子孙才安心；另一方面，老年人奋斗了一生，安享晚年时还是更希望子女陪在身边，纵然“以房养老”政策能使老年人在物质上享受更安逸的晚年生活，但是毕竟很难满足老年人的精神需求。
（二）房地产市场的波动及房产评估问题。目前，我国房地产市场还并不成熟，国家的宏观政策对房地产的调控具有很大作用，银行首付比例浮动、限购政策等政策都会对房价的走势造成很大的影响，房地产市场未来的走势很难预测，另外加上人们对于房地产走势的预测不同，也给房地产的评估增加了一定的难度，一旦未来房价下跌，银行等金融机构将面临极大的损失；另一方面，倒按揭对抵押的房屋进行评估定价，既要考虑到当前房地产市场行情，又要考虑到房屋折旧、未来的升值空间等各种问题，加之房价波动的不稳定性，给评估工作增添了极大的难度。另外，我国房地产评估机构还不规范，使“以房养老”政策的实施举步维艰。
（三）70年产权到期后房屋归属问题。我国“以房养老”政策的实施还面临着70年产权的重要问题。居民所购买的房产是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，其中房屋所有权的期限为永久，居住用地土地使用权年限为70年，70年土地使用权到期后房主仅拥有房屋的所有权，一旦土地发生转让或是其他因素，房产该如何处置依然存在政策盲点，这也是试行“以房养老”的相关金融机构普遍担心的问题，虽然《物权法》中明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”，但是对于自动续期的法律规定却并不明确：第一，自动续期如何续？房主是否需要办理相关手续？续期是否为无偿续期，若有偿则收费标准是什么？第二，自动续期的期限是多少？续期次数如何规定？每次续期时间为多长？第三，自动续期对土地或者房产是否有条件限制？国家是否可以将到期土地收回？收回后的如何给予房主补偿。面对即将到期的房产，金融机构该如何处置，这无疑给“以房养老”政策增加了巨大的障碍。
（四）适用人群的局限性。“住房反向抵押贷款”首要一点就是要将住房抵押给金融机构，然而对于有能力购买住房的老年人来说，必定具有一定的经济实力，奋斗一生也积蓄了一部分存款，加之其退休之后的退休金足以安享晚年生活，对于这部分老年人，他们并不需要抵押房产来养老。而那些低收入的老年人，他们没有经济实力购买住房，也就不存在抵押的基本条件——房屋产权，那么他们拿什么来抵押？另外，中国养老主体主要集中在农村，儿女外出打工无暇照顾父母，空巢老人现象严重，但是农村宅基地只有使用功能而无资产功能，对于农村宅基地价格的估值也存在着一定的难度，银行无法认可宅基地作为抵押，这样对于最需要“以房养老”的老年人来说却无法享受这一政策。最终只有那些具有一定经济实力，且拥有产权房的孤寡老人或膝下无儿女的老年人，才最有可能享受“以房养老”这一政策。
三、“以房养老”对策分析
（一）加强对“以房养老”模式的宣传。老年人对于新鲜事物接受较慢，尤其是有悖于中国多年传统观念的新型养老模式，我们要加强国民理财教育，树立以房养老新理念，通过多种途径进行推广、宣传，突出“以房养老”的现实价值性，提高公众认知度，突破老年人“养儿防老”传统观念的束缚，逐渐培养国人新型养老意识。同时还要加强对年轻人养老观念的培养，未来几十年中他们或许面临着更严重的人口老龄化社会，尽早对其进行新型养老模式的教育有助于“以房养老”政策的顺利推行。
（二）合理调控房价走势，规范房地产市场。国家要有意识地管制房地产市场的波动，严控房地产泡沫的出现，积极出台一系列相关政策规范房地产市场秩序，严格控制高房价，促进房地产市场的软着陆，建立一个稳定、理性的房地产市场。同时，加快房地产市场的转型，在土地产权的规定上进行必要的改革。另外，还要对房地产评估市场进行统一管理，制定统一的评估章程，进一步完善房地产评估体系。
（三）建立“以房养老”各部门间的合作机制。“以房养老”并不是一个行业的事情，它涉及多部门间的合作关系，包括银行、保险公司、房地产企业、房地产中介、房地产评估机构等。由于“以房养老”实施的复杂性以及我国目前“以房养老”市场的不成熟，任一环节的疏漏与不完善都可能影响到该政策的实施，完善并加强各机构部门间的衔接与合作机制尤为重要。
（四）建立健全相关法律法规。“以房养老”政策作为一种新型养老模式在我国仍处于起步阶段，涉及产权、风险转移等很多细节并未有相关政策予以支持，并且实施过程中面临着道德风险、房价波动等各种问题，万一出现纠纷该如何解决？这使得许多人对“以房养老”政策望而却步。这就需要立法机构出台相关政策法规，在风险防控、资产评估等方面对各金融机构等参与方做出相关规定，明确“以房养老”各部门职责范围以及违规操作的惩处条例，同时还要尽快明确70年产权问题，减轻老年人和各金融机构的顾虑，使“以房养老”政策的实施能够得到充分的法律保障。
四、结论
任何一项政策的实施都不是一蹴而就的，“以房养老”政策目前在我国实施起来存在一些阻力，但其作为一种新型养老模式的提出必定有其实施的必要性，其政策优势也是不容置疑的，相信随着社会的不断发展，人们的传统观念会逐渐发生改变，并伴随着制度的完善以及相关法律法规的出台，“以房养老”政策一定有其良好的发展空间，并成为解决我国人口老龄化问题和养老问题的重要举措。
（作者单位：河北经贸大学研究生院）
主要参考文献：
［1］焦振.浅析城市跟人住宅70年后产权的归属问题［J］.法制博览，2013.7.
［2］刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究［J］.劳动保障世界，2013.6.
［3］许一力.以房养老的中国式难题［J］.新经济，2013.24.
［4］杨婕妤.以房养老——可望而不可及［J］.中国证券期货，2013.6.
［5］董建平，韩清河，潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨［J］.河北金融，2013.7. |
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