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高增长速度与高增长的商品房空置率并存会否产生新的“地产泡沫”。当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行分析评价。
一、泡沫经济的含义
在1987年出版的《帕尔格雷夫经济学大辞典》中，金德尔伯格认为：“泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，‘繁荣’的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”
从金德尔伯格对泡沫状态的阐述，我们可以得出以下结论：
（l）作为泡沫经济的载体起码要有两个特点：1供求关系不易达到均衡；2交易成本较低。经济学告诉我们，供给与需求共同决定价格。同时还需强调，只有有效需求才与不动产的定价有关。对于房地产业而言，除应考虑需求的多样性、差异性外，还应充分考虑供给的特殊性，主要表现为供给的时滞问题。不动产较长时间的建设期意味着供给始终滞后于需求，这在膨胀期和衰退期都会影响市场。在膨胀期，意味着需求没得到满足，价格和租金上涨；衰退期则导致空间的过度供给。因而，房地产的供求总是难以平衡；另一方面，随着房地产业的发展，其自身已形成标准的交易模式，交易成本较低。从以上两点可以看出，我国房地产已具备了产生房地产经济泡沫的充分条件。
（2）泡沫经济寓于金融投机。泡沫经济表现为大量资产价格远远脱离其内在价格的程度，其中暗含虚拟资本金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，从而造成经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。从另外角度看，随着金融业与房地产业联系日趋密切，房地产泡沫也必将有所膨胀。
（3）泡沫经济与经济泡沫具有不同内涵，二者既有区别，又有联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。所谓“泡沫经济”，是指一种或一系列资产在经历一个连续的涨价过程后，其市场价格远远高于实际价值的经济现象。泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、中国房地产泡沫判断及实证分析
由上面的分析我们可以知道，房地产经济泡沫本身是客观存在的，与我们所谈到泡沫经济是不同的，如何区分房地产泡沫与泡沫经济则需我们进一步量化界定。在综合整理日本、台湾等地一段时期相关统计数据的基础上，提出以下几个判断房地产是否泡沫成分的指标。
（一）可支配收入。住房价格与住户住房消费水平休戚相关。关于适宜的住房价格与住户消费水平的比较，有两种有效的衡量指标，其中之一便是居民住房消费占可支配收入或居民总消费的比重，国际经验认为这一标准以15～25％为宜。表1列出的是几个有代表性的国家居民住宅消费与总消费的比例，表中数据表明中国居民住房消费占总消费比例远远高于其他国家的水平。这一方面说明我国居民住宅消费比例过高，另一方面也说明了我国现行房价与居民消费水平相比过高的问题。
（二）房价收入比。适宜的住房价格与住户消费水平的比较的另一个指标就是房价收入比。房价收入比反映了消费者对房价的承受能力，在房价收入比这个综合指标尚未产生以前，一个国家或者一个城市要衡量居民的住房消费水平，必须做大量的调查研究工作。调查研究的内容包括经济发展水平、居民收入水平、住房价格、居民收入中衣食住行用等各种消费所占的比重，政府对住房的支持政策，银行对按揭贷款的支持等各种因素。不仅工作量很大，而且因为不同单位调查研究的角度不同，很有可能得出不尽相同的结论，使人很难确定某一结论的正确性。后来，人们经过反复的实践和总结分析，提出了房价收入比这样一个综合性指标。从下面的例子中可以看出其计算方法和依据：
假如一个城市的居民户平均年收入为2万元，当年市场销售住房平均每套为6万元，房价收入比为3倍。居民买房先付款30％后，还需向银行贷款4.2万元，按20年还款并加上利息，平均年住房消费支出为3000元，占居民收入15％。如果年平均房价为12万元，房价收入比为6倍，则可计算出年居民的住房消费占居民收入的30％。由于西方国家的住房专家认为居民住房消费占居民收入30％以下就可以承受，所以得出一个房价收入比在3～6倍之间比较适当的结论。目前，世界上许多国家都在使用房价收入比，该指标是一个比较好的综合指标，而且目前还难以找出比它更好的指标替代它。这一数据是由当年世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德先生提供的。
近年来，中国房地产市场价格连年攀升，2001年末中国平均房价达2226元每平方米，2002年将达到2307元每平方米，而1987年中国平均房价仅为486元每平方米，房价已连续上涨17年，平均每年递增14.7％。表2、表3中北京为代表的中国居民房价收入比远远高于其他国家和城市，甚至为其他国家的3－4倍，因而众多国际国内权威人士认为，中国的房价过高，房价中泡沫成分过高，极易演化为房地产泡沫经济。
（三）销售增长率
房地产市场投资与销售必须相对合理，而不能出现较大的缺口，否则将意味着投资不能有效的转化为市场能量，投资结果不能为市场所认可。因而需要将投资增长率与销售增长率对比，以保证及时将房地产市场出现的投机泡沫挤出。近几年来，随着国家扩张性财政政策的出台和执行，银行存款利率多次下调，资金使用成本不断下降，这就极大地促进了我国房地产市场的快速发展，房地产业投资额逐年增长。2003年1－5月全国累计完成房地产开发投资2698亿元，比上年同期增长46.7％，增幅比上年同期高出15.2个百分点；与此同时，却出现销售下降、商品房空置面积增加的现象。2003年1－8月全国商品房空置面积同比增加17.1％，增幅比上年同期增加14.2个百分点，其中空置一年以上的商品房面积为5397万平方米，同比增长13.5％。这些数据无疑在市场层面上说明了房地产泡沫的存在。表4反映了2003年我国各个地区住宅投资及其销售情况，数据表明住宅销售额仍远远低于住宅投资额，销售情况并不乐观。
（四）房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比
现有的测量泡沫经济的指标大多忽视信贷因素。实际上泡沫经济的形成在很大程度上依赖于杠杆的推动。信贷增长、利率降低使房地产市场升温，同时房地产价格的提高亦使得信贷规模、尤其是抵押贷款的数量不断扩大。同时，这一指标的选取还非常符合房地产投资或投机的步骤。投资也好，投机也罢，都是以获得一定数量的资金作为前提条件的。其中房地产贷款增长速度最快。据调查，到2003年底，有工行、农行、建行、中国银行的房地产贷款就接近7000亿元人民币，上海、广东建行的房地产贷款占银行贷款总额的20％；今年1至6月建行广东省分行累计发放个人住房贷款58亿元，比上年同期增长62％。表5为四家上市银行贷款增长率情况。可见，房地产贷款增长率明显高于贷款总额增长率，宽松的贷款条件是地产泡沫得以滋生的“催化剂”，它使泡沫不断膨胀，并直接导致了泡沫破灭后银行出现大量呆账、坏帐等严重后果。
三、房地产泡沫经济博弈
根据上述分析，我们不得不承认，在房地产业发展过程中，的确存在着一些经济泡沫，但将上述研究结果与中国国情、中国房地产业现实状况结合起来进一步研究，却不难发现仍存在许多不尽人意之处。主要表现在以下三个方面：
（一）居民收入水平过低导致房价收入比过高。我们在研究“住房消费／总消费”及房价收入比平时一般只考虑分子中房价高的因素，而忽略了分母中的收入。房价的高低，是与居民收入高低相对而言的，只讲房价高而不讲居民收入低是偏颇的。例如，许多西方国家的房价比我国高得多，但因居民的平均收入大大高于我国，其房价收入比反而低于我国。为此，解决我国房价收入比偏高的办法主要是：一方面通过发展经济和提高居民收入，逐步解决因长期实行低工资制而产生的广大居民平均收入偏低的问题；另一方面采取有效措施调控房价上升，使每年房价的上升速度低于居民收入的上升速度，从而逐步降低房价收入比。
2001年中国社科院发表《当代中国社会阶层研究》调查报告指出：社会中间阶层的扩张迅速，使得中国社会阶层结构由原先的金字塔型逐渐向橄榄型转变；掌握和运作经济资源的阶层正在兴起和壮大。中产阶层收入稳定，薪金丰厚，可以说是社会的支柱消费群体。在发达国家，“中产阶级”这个阶层占了总人口的80％。与此相比，中国的中产阶层只占了人口比例的30％～40％，未来即使按60％计算中产阶层将达8亿人左右。在未来10年内，随着我国加入世贸组织，与世界经济逐步接轨，我国中等收入阶层将迅速增长，他们的需求将成为市场的主流方向，房价收入比这一指标有望大幅降低。
（二）房价虚涨泡沫导致的供给与需求的断层。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。近年来，很多开发商私自定价的楼盘无视国家的有关规定，将一些毫不相关的费用计入成本，提高了房价；另一方面，有些地区房地产的炒作者达到了20％～30％，造成了楼市的“恶炒”，其直接后果便是楼市中泡沫程度不断加大，加重危机。2003年中国房地产市场调查报告显示：希望房价在1500～2500元的消费者比例最高，达30.4％； 1000～2000元的为22.3％；2500～3500元为21.6％；希望房价在6000元以上的消费者不足l％。这些数据显示，当前楼市价格居高不下与不断增长的房屋物业需求之间产生了断层。可见，如果能够规范房地产开发商获利区间，同时治理“恶炒”行为，房价会自然回落至正常水平，销售与投资的缺口便会自然消失。
（三）房地产贷款基数较小淡化了“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”指标。文中提出的第四个衡量房地产泡沫的指标是“房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比”，这是西方国家在判断是否发生房地产泡沫经济的一个很重要的指标。从有关数据来看，我国的房地产贷款增长迅猛，这一指标明显大于1，有人担心这会和日本1985年前后出现的房地产泡沫一样，是房地产泡沫经济的预兆。但是稍加思索，我们便会发现我国这一指标之所以大于l是有其特定背景的：一是我国住宅信贷起步较晚，二是消费者的观念迟迟不能扭转，“在拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，3I.4％希望政府贷款，只有16.1％的消费者打算向银行贷款。”种种原因决定了我国近期房地产贷款基数小的现实，基数小增长也必然容易，因而在现阶段用“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”这一指标来考察我国的房地产泡沫经济问题仍为时尚早；相反人们对于房地产贷款的陌生却大大限制了人们对房地产的“有效需求”。
四、预防中国房地产泡沫经济的几点建议
1、通过经济金融手段，从宏观上控制商业银行的房地产贷款规模及贷款方向，给过热的房地产投资“降温”。
2、通过行政手段对房地产行业投资过热进行“冷处理”。
3、大力支持经济适用房的开发，限制高端市场的进一步扩张。
4、加快开拓居民投资渠道，及时推出较为安全的投资品种。
5、采取一些微观干预的办法，调整经济结构，进一步解决好微观问题。
6、加快改革步伐，完善规章制度，提高投资效率。(□文/张建新) |
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