| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
信息对房地产开发经营是一种重要的战略资源和无价资产。但由于大量的房地产企业或开发商对此还没有引起足够的重视，缺乏这方面的实践经验，造成了大量的商品房积压、周转不灵，房地产业不景气的情况。为此，本文拟就如何做好信息工作促进房地产业的发展进行初步研究探讨，旨在为房地产企业或开发商提供一些有益的参考。
一、房地产开发经营信息的内容
市场经济条件下的房地产开发经营是一个庞杂的系统工程，涉及的业务面广泛，需要掌握的信息很多。概括起来有以下几大类：
1、市场定位信息。房地产开发企业的开发活动必须以市场为导向，通过市场调研，决定开发项目，才能为消费者所接受。这就要科学地确定房产营销的市场定位，将开发产品置于某个特定的细分市场中，针对主要目标设计规划出符合消费者需求的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位等。市场定位是房地产开发营销的关键环节，如果没有一个准确的市场定位，任何一个项目的物业是不会成功的，所以掌握有关的市场定位信息是经营成功的开端。
2、市场动态信息。房地产业市场同其他市场一样，充满激烈的竞争，要参与角逐并力求取胜，就必须知已知彼，重视市场的分析研究，充分发挥市场动态信息的作用。市场动态信息包括：反映同行对手情况的市场竞争信息，用以推断、预测发展趋势的市场规律信息，反映方向苗头的市场先兆信息，记录变化轨迹的市场系统信息，可供分析相互影响关系的市场相关信息，有触类旁通举一反三效用的市场类比信息等。通过全面调查了解、分析研究这些信息，可以掌握市场动态，预测市场走势，做到胸有成竹，胜券在握。
3、工程造价信息。建设工程造价信息是反映在一定时间内工程建设各阶段所需全部建设费用，包括建筑安装工程费、工器具设备购置费、建设其他费用，以及贷款利息和投资方向调节税等全部费用动态指标的反馈信息。了解建筑工程造价费用信息，将专用性、封闭性的价格信息资源转变为商业性、开放性、跨地区、跨行业、横向交流和共享的重要信息，对合理制定建筑工程各项价格指标是不可多得的参考依据。
4、经济体制改革信息。社会主义市场经济的建立，经济体制改革的深化，必然对房地产业市场产生极大影响。土地有偿使用制度，打破了僵化的传统用地模式，将竞争机制引入土地市场，政府依照城市规划的要求，对不同用途的土地，实行不同的出让方式，产生不同的价格水平；房改的实施步骤，租金改革的力度，公有住房的出售情况，住房公积金的归集程度，直接影响住房商品化的进程和住宅消费市场的启动；住房融资体制的建立，使政策性住房贷款得以全面开展。
5、政策法规信息。被称为经济发展“寒暑表”的房地产是反馈经济、社会状况极敏感的产业。一方面宏观经济运行周期性波动，必然导致房地产业发展的动荡起伏，研究房地产业市场，必然跟国家的宏观经济政策联系起来，使房地产投资服从于经济稳定增长、物价稳定、充分就业、国际收支平衡等宏观经济目标；另一方面国家也通过一系列政策法规调节房地产业投资规模、投资结构和投资方向，规范企业投资行为。因此，掌握政策法规信息，可以获得开发经营的主动权，能够使企业经营目标与国家经济发展形势相一致，避免出现因通货膨胀导致商品房积压，资金无法及时回收，从而使企业陷入困境的不利局面。
6、居民消费信息。据统计分析，住宅建设投资随人均国民生产总值增加而增加，直至人均国民生产总值达到8000—10000美元以上时才开始减少，这是居民家庭收入与住宅投资的一般规律。这些基本数据信息是分析研究房地产业市场走势的科学依据，对确定开发经营策略有十分重要的参考价值。
7、金融信贷信息。房地产业与金融业是相互依存的，尤其是个人住房信贷政策直接影响住房市场购买力。房地产开发商必须随时关注有关的金融信息，特别是从事住房信贷、投资、抵押、信托等专门金融机构的信息，这对房地产开发、经营和消费都很重要。
8、人民币汇率信息。海外资金对本国房地产市场的影响是不可忽视的重要因素。对于处在改革开放大潮中的我国而言，海外资金对我国房地产业的发展起着重要作用，尤其是我国房地产业和整体经济水平相对比较发达的沿海开放城市及地区，海外资金购买当地物业，或是用作行政办公与海外雇员住宿，或是作为投资盈利的手段，特别是后者，通常会对某地的房地产业市场产生较大影响。因此，必须统观世界汇率变化信息，才能真正掌握房地产市场的脉搏。
二、房地产业信息的收集途径与方法
信息是保证房地产业经营主动灵活，稳操胜券获得成功的法宝。那么，怎样将各种信息源源不断地汇集起来形成信息中心，这就要掌握信息收集、加工、处理、储存等一系列的技术方法。房地产业信息来源渠道很多，就传媒来讲，主要有书报杂志、广播、电视、广告宣传、实物展示、市场交易、会议交流、中介机构、信息网络等，可以通过这些途经进行广泛信息收集。
1、文献资料采集法。图书、报刊资料是信息的主要载体。通过订购、交换、复制、索取、赠送等方式收集公开出版物或内部参考资料，将蕴藏其中的散见信息搜集起来，可以获得大量有价值的实用信息。如《中国房地产法规政策汇编》，是建设部房地产业司为总结和交流立法情况，促进房地产经济的繁荣和法制建设而精心编制的一部法规政策文件全书，全面系统地反映了建国以来房地产管理制度的发展轨迹，对指导房地产业的经营活动具有不可低估的重要意义。
2、市场调查法。市场是信息的源头，利用广泛的市场活动，通过访谈、通讯、广播、电视、问卷、函调等方式进行全面调查，将丰富多彩的最新市场信息及时收集起来，抢先一步掌握信息，以便最大限度地利用信息的时效性，发挥信息在决策中的先导作用。
3、实地考察法。通过参加各种房地产交易会、商品房展销会，以及观察工程项目进展等进行实地考察，搜集有关房地产业信息。
4、委托收集法。主要是寻找有实力的房地产信息经纪公司或个体，进行友好合作。房地产经纪业以房地产业的兴起为契机得到长足发展。据调查，仅北京市就有大小房地产中介公司千余家，他们在业内市场发展中发挥了重要的信息沟通作用，呈现出十分活跃的发展势头，使房地产业信息委托成为可能。
5、信息网络获取法。随着房地产业市场发展的需要，各种信息联合网纷纷进入运营，房地产用户可以充分利用这些信息网，方便地查询有关信息，实现信息资源共享。
三、房地产业信息的研究与利用
房地产业开发经营成败的关键在决策，决策的依据在信息，信息的分析研究是决策信息支持系统的重要环节和有效利用的前提。
1、加强分析研究，严防假、冒、伪信息误导。信息研究是信息处理的必要环节，是保证信息真实可靠，防止假、冒、伪信息的重要手段。通过由此及彼、由表及里、多方对比的分析研究，可以清除假冒，取其可信，在分门别类归纳整理的基础上，再进一步加工成附加值更高的信息产品，这样的信息才是最有价值的信息。切忌不加分析地听信，以至上当受骗，被假、冒、伪信息引向歧途，致使决策失误。
2、建立信息数据库。利用现代化的信息处理手段，对各种信息加工整理，科学编排，根据方便适用的原则，按照规范化的格式，分门别类地储存起来，建立专门信息数据库。初始阶段的数据库往往信息量少，不够完备，需要一个不断补充输入新的信息数据库的积累过程才能日臻完善，成为储量丰富、效益可观的专用信息数据库。
3、采用计算机信息软件系统。房地产业计算机信息软件系统是利用计算机技术和现代化通讯设备，对输入计算机系统的各种信息经过一系列的科学运算、推理过程，最终输出相应的文件和图形表格等结果的信息自动化处理系统，采用计算机软件系统能够提高信息研究档次和科学决策水平。各种房地产信息软件的开发研制成功并陆续投入运营，标志着我国房地产业信息处理能力进入了一个新的发展阶段。
4、实现信息技术手段现代化。保证信息的收集研究与开发利用的质量，关键是采用现代化的技术手段。电子计算机技术、通讯技术和多媒体技术是现代化信息处理手段的核心技术，必须大力采用这些先进技术来进行信息的收集、加工、整理、开发、贮存和利用，使信息工作的全过程逐步实现自动化操作。
5、建立信息机构或专业人员队伍。房地产业需要的信息量大，需要有专门机构或专业人员队伍来完成这项繁重的工作。专门信息机构要有明确的目标要求，制定中长期工作计划和具体工作细则，可以根据工作需要，机构成员合理分工，使各条信息渠道都有专人负责，以免信息遗漏。从事信息工作的专业人员，必须具备强烈的信息意识和胜任信息开发工作的业务技能，有适应工作要求的知识结构和智力结构，有敏锐的洞察力和分析研究能力，不仅能捕捉到稍纵即逝的各种信息，而且能进行加工处理提供附值信息服务。(□文/高 文) |
|
|
|
