| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 经济/产业 |
中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98％提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31％提高到5.58％。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。这是几年以来央行首次加息，无疑会给各行各业带来一定的影响。那么，我们针对近一段时期热门话题房地产业是否出现泡沫，来分析一下加息会给我国房地产市场带来哪些影响。
加息首先会影响房地产金融。根据调查显示，近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但在高速增长中，也积累了一些风险。
一是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
二是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。
加息首先会影响房地产开发企业。由于房地产开发资金主要依赖于银行贷款，加息后现行的一年期贷款利率会由现行的5.31％提高到5.58％。无疑会提房地产商的开发成本。由于提高贷款利率可能会使某些开发商退出房地产投机的市场，有利于房地产市场的健康发展。
其次加息还会影响个人消费信贷。由于利率提高可以抑制房地产市场中的投机活动，使炒房者由于成本升高而退出该市场，但是我们应该看到由于利率上升幅度较小，可能对投机者来说影响不会太大。
那么，加息以后房地产价格是上升还是回落呢？
房价主要受市场上房地产的供求变化的影响。那么我们就从供给和需求两方面来看。
首先影响房地产市场供给的因素。影响房地产市场供给的因素有以下几种：(1)建筑过程中所有要素的价格；(2)这些要素的生产率和技术；(3)市场中开发商的数量；(4)开发商对未来销售量的预期。具体分析这些因素我们会发现，今年以来建筑业所需要的原材料的价格均有一定程度上涨，那么势必会使房地产开发成本提高。再有，由于国家紧缩“地根”，市场中的房地产开发商的数量基本处于饱和状态。而且由于市场需求巨大，所以开发商对未来销售量会有很好的预期。
那么，我们再看看影响房地产市场需求方面的因素：（1）新住户的生成。在我国城市家庭中，成人的增加和结婚人数的增加会产生新住户。我国实行计划生育以后第一批人口高峰已经到了适婚年龄，必然会增加对房地产的需求；（2）收入。住户的收入水平变化对房地产市场的影响极大。一般来说，随着收入的提高，人们对住房的需求也会提高，表现为面积的增加和规格档次上的提高。不仅新房需求量增加，还会带动二手房市场供给量的增加；（3）信用条件。住宅价格比消费者几年的收入还要高得多，一般买房者均需要靠贷款，这样住房贷款就成为影响房地产市场的重要因素。对于需求方来说抵押贷款利率的下降，月供款额的增加会使潜在购买者消失；（4）对未来的预期。房地产市场中消费者对未来的预期，可能极大地影响市场的需求水平，其中两个最主要的变量是未来的价格和抵押贷款的利率。如果消费者预计这两个变量在未来将提高，他们就会在现期内购买住宅，反之，消费者则会推迟购买行为。
有人认为，由于利率提高，银行紧缩银根，再加上紧缩地根，会使房地产开发商开发成本提高，有利于打击房地产炒作和投机的行为。由于贷款利率增加会改变人们的投资预期，减少房地产的有效需求，所以我国房地产价格会回落。但是还有人认为，由于加息幅度较小，不会对大众对房地产的预期产生太大影响，再加上有效供给减少，加息后全国房地产价格仍会上涨。他们认为上涨原因如下：
第一,考虑到中国巨大规模的人口存量以及土地资源的相对稀缺,中国居民有强烈的购买住房的愿望，这一需求十分巨大不是简单加息可以抑制的。
第二,中国是个转型经济国家,住宅的私有化才刚刚开始,因此,在短期内一定会产生类似于外汇市场上的超调现象,即被压抑的存量需求在短期内的集中释放一定会使房价出现上涨过快的现象,理性的房产价格一定要等到人们形成理性的回归预期之后才会趋向于平稳状态，所以短期内房价不会下跌。
第三,中国作为一个低收入二元经济国家,以及由此必然要引起地区之间的发展不平衡,那么中国发达地区中心大城市的房价要大大高于一般城市,可以说是一种不可避免的现象。中国城镇化进程的加快使越来越多的人涌进大中城市，这些人也有购房的需求，所以导致了房价不会下跌。由前面的分析我们能看出，在房地产市场上供给可能会减少或者是保持原供给量，而需求却会大幅度提高，房地产的价格会提高。那么房价上涨的根本原因在哪里？我认为社会预期是房价上涨的深层原因。从成本和供求关系分析，房价上涨有四大原因：一是地价上涨是重要因素；二是包括建材价格上涨和住宅品质提升带来的住宅成本上升；三是中低价位商品住房供应量下降、高档商品房供应增加的房地产供给结构变化；四是房地产投资需求不断扩大的经济背景。但房价区别于一般商品价格，可以极大地脱离成本和实物层面的供求关系，而社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
国家对房地产业采取的宏观调控政策是紧缩银根，紧缩地根对于普通消费者的感受是：“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。同时，开发商宣扬“房价还要继续上涨”的观点，强化老百姓的心理预期，更会造成房价的持续上涨。
再有房价下跌对经济可能对社会和经济造成的影响要大于房价上涨所造成的影响：目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，可能会由于住宅资产缩水产生经济不景气的预期减少消费支出，从而对经济产生不良影响。由于住房资产负债甚至可能导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。这样产生的危害会更大。
那么，我们应该怎样对待加息这个问题呢：加息对房地产业会有一定的调整作用，但是作用不大。简单地说由于影响房价的主要原因在于对房价的社会预期，那么我们简单以利率手段来调控的话，可能会出现下面的结果：假如利率调整的幅度过小,那么在居民购房贷款额与居民实际收入比相对较低的情况下是不会起到多大作用的。微小的利率变动不可能改变人们的购房行为。但是,央行要是采取大幅的升息政策,则有可能发生1991年日本房地产泡沫破灭那样的危机。会给整个经济以沉重的打击。这样的结果是我们不能接受的！
既然这样我们应该用什么样的手段来控制房地产价格呢？有效的手段无外乎下面两个：一是增加有效供给；二是根除投机性需求。我们认为,目前极度抽紧“地根”的做法不仅不能起到遏制房价上涨的作用,反而会因为减少可供房产的数量而产生房价继续上涨的市场预期。所以想切实地解决我国房地产问题还应该从有效供给方面入手。只有有效供给增加了才能从根本上解决一系列的矛盾！(□文/吕 宁) |
|
|
|
