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“物业税”是香港地区和东南亚一些国家对“财产税”的另外一种叫法。财产税是对再生产的“存量”征税，“存量”的种类有很多，有动产和不动产，从征收便利的角度出发，通常是对不动产征税，从香港及东南亚各国的实际情况看也是主要对房地产等不动产征收，因此，物业税也可以狭义的理解为是对土地、房屋等不动产征收的一种税。
我国现行的不动产税制存在着诸如征税范围过窄，计税依据不科学，税率设计不合理，内外税制不统一，税费项目繁多，各环节税费负担不公平等诸多问题，使其严重滞后于经济社会发展。开征物业税将有助于建立和健全我国财产税体系，改变不动产税制中以往那种“重交易、轻拥有”的局面，降低房屋成本，减少房地产投资开发风险，激活“二手房”市场，优化房地产市场结构，同时也有利于完善地方税制，调节社会贫富差距及和国际接轨。因此，物业税的开征成为中国今后几年将陆续实施的诸项税收改革任务之一。
一、税种设置的总体思路
物业税税种设置的总体思路可以是：设立土地年租金，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金，将现行的房产税和城市房地产税合并为物业税，取消城镇土地使用税和土地增值税。这样做的理由是：首先，土地出让金是国有土地“批租”的收入，实际上是“地产使用权”租金的一次性收入，造成了“寅吃卯粮”的局面，也大大抬高了地产的现值，有必要将这一税负后移。但不能把土地年租金并入物业税中，因为土地年租金具有明显的地租性质，并入物业税会产生“以税代租”的现象。其次，我国现行的城镇土地使用税和土地增值税从税制安排看并不是对“财产”本身征税，而是对“地产”收入征收的精选税种，因此起到抬高“地产”价格的作用，在将推行的物业税中可以考虑取消。
二、物业税制度设计及国际借鉴
由于我国从未开征过物业税，为少走弯路，在制定和实施物业税的过程中，认真研究世界各国开征物业税（不动产税）的情况显得尤为重要。再结合我国的具体国情，总体上按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，对构建我国的物业税体系提出以下设想。
（一）课税对象。世界上大多数国家都一致将物业税课税对象界定为不动产（包括土地和建筑物）。然而由于各国对不动产产权的理解存在一定的差异，因此反映在课税对象上也有一定的差异。在实行土地私有制的国家，不动产通常指土地所有权和房屋所有权；在实行土地公有制的国家，不动产通常指土地使用权和房屋所有权。例如：中国的法学理论通常认为，中国的土地使用权为一种本权，而并非一种简单的用益物权，国有土地使用权发挥着类似其他国家土地所有权的功能。因此，中国的不动产为土地使用权和房屋所有权，财产税的课税对象也就相应体现为土地使用权和房屋所有权。而不论是以土地使用权还是土地所有权作为课税对象，“统一名称、合并征收”是大多数国家如美国、法国、加拿大、英国、荷兰等房地产（物业）税收政策的一个重要特征。我国目前的房地产征税人为的将房产与土地割裂开，给计税和实际征收管理带来了许多矛盾和困难。为避免新开征的物业税出现同样的问题，我国的物业税也应采用国际通行做法，将土地与房地产合并征收。
（二）纳税义务人。由课税对象决定，物业税的纳税人应为在我国境内拥有建筑物所有权和土地使用权的单位和个人，即房地产业主。但是目前，我国房地产产权不清，产权与使用权分离的情况严重。因此，对纳税义务人的界定可以借鉴印度尼西亚的做法，将纳税人定义为“对土地享有权利的人”，“拥有或控制建筑物的人”，“从土地和建筑物获得收益的人”，这样，在无法找到确定的某建筑物所有权或者土地使用权所有者的情况下，税务机关可以指定任何纳税主体为该财产的纳税人，使其履行纳税义务。
（三）计税依据。不动产税的课税依据可以分为四类：一是改良资本价值，一般囊括土地和土地改良物的评估价值；二是未改良资本价值，计税依据仅为土地价值，而不包括土地改良物的价值。三是租金收益，主要体现为从租计征的年值制度。四是物理特征，如土地面积等。从各国不动产课税实践来看，很多国家如美国、澳大利亚、新西兰、泰国、马来西亚等都不是单纯采用一种计税依据，而是多种计税依据同时并用。尽管各国的具体情况千差万别，但近年来的实践还是表明，多数国家的不动产课税在计税依据选择上，开始出现两个明显的倾向：一是倾向于采用统一种计税依据；二是在选择统一种计税依据上又倾向于采用从价计征的改良资本价值。目前，英国、荷兰和新西兰等国的不动产课税都体现了这些倾向。我国现行房地产税制中，一般是以土地面积或房产原值为计税依据，然而，按这两种计税依据征税均不能随着经济发展相应增加税收收入，也不符合国际对房地产征税的通行做法。又考虑到我国资产评估的现状，我国应以房地产在市场上公开交易的中间价格作为评估价(若没有该项交易则以相类似的房地产市场交易价或重置成本为基准)
（四）课税范围。关于课税范围，国际上通行的做法是对境内所有土地和建筑物普遍征税，只是对农村有不同程度的税收优惠。我国现行的城镇土地使用税，房地产税，城市房地产税只适用于城市、城镇、建制镇和工矿区而不适用于农村地区。目前，许多企业都坐落于以上税种课税范围之外的区域，这些企业与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，却不需要承担房产税和土地使用税的纳税义务。因此，物业税的课税范围应扩大到农村，这同时也迎合了我国统一城乡税制的趋势。
（五）税率
1、税率形式。各国不动产税的税率有比例税率、累进税率和定额税率之分，目前大多数国家采用的是比例税率，仅有极少数国家如巴西和巴基斯坦采用累进税率，定额税率则主要适用于以不动产的物理特征为计税依据的国家。累进税率虽符合量能支付原则但稍显复杂。而比例税率计算征收简单。为了简便易行，我国可以跟从国际惯例采用比例税率。鉴于我国地域辽阔，各地市场建设状况、经济繁荣程度不同，又可以采用幅度比例税率，即中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内，根据本地实际情况，确定本地区的具体适用税率。需要特殊说明的是，为了防止开发商税费负担减轻后圈地运动愈演愈烈，必须对土地闲置实施惩罚性措施，抬高开发商闲置土地的成本。具体来说可以通过提高闲置土地的税率来实现。例如，在博茨瓦纳，限制土地的税率比已开发的土地的税率高四倍；在菲律宾，闲置土地需额外缴纳5％的财产课税。这些都是可借鉴的经验。
2、税率水平。在菲律宾，省、自治区的税率为0.5～1％，市的税率为0.5～2％。智利的财产税率统一为2％。印度尼西亚的财产税率为0.5％。我国可以考虑采用0.1～2％的幅度税率，主要是基于两点考虑：一是遵循国际上低税率的惯例；二是物业税是按年交纳的，低税率不会加重纳税人的负担，同时又可以使税收“细水长流”。
（六）税收优惠。尽管各国不动产税税收优惠的具体规定有很大差异，但从整体看还是存在些共同点和规律性，如各国普遍对国家和政府保有的公用不动产，用于社会公益事业的不动产及农林用地等给予不同程度的税收优惠。对于居民自用住宅，主要有低税率和免征额两种税收优惠方式。如，新加坡财产税的一般税率为12％，但居民自用不动产的税率为4％。印度尼西亚则规定居民所拥有的市场价低于1899美元的第一套居住用房免税，这一免税额可能实际上使几乎所有的农村房屋和大部分低收入房屋免税。除了借鉴这些经验以外，对于居民用房的税收优惠设计还应考虑到新旧房区别对待的问题。因为目前相当数量的房地产已经一次性缴纳了多年的土地出让金，而购买新房则是采用每年交付土地年租金的形式，由于货币是具有时间价值的，很显然旧房已经承担了一部分额外的税收负担。为公平税负，可以采用的方法是，对原有居民住房进行评估时，把将一次性缴纳的土地出让金科学、准确的换算成土地年租金并加以扣除，然后对地产评估价值适用较低的税率。
税收优惠还可以体现地区导向，在印度尼西亚东部的十三个省新增的投资给予在初始投资阶段八年减半征收财产税的优惠。在澳门，租用设在离岛的厂房做工业用途比在澳门多享受5年的物业税豁免条款。我国可以借鉴这一经验，推进西部房地产业发展。
三、评估
物业税的征收必须建立在财产估价的基础上，因此，物业税征管中最核心最重要的部分就是如何对不动产计税价值进行评估的问题。
（1）评估期间。在菲律宾每隔三年估税师需对所有财产进行重新评估，以反映财产价值的变化。智利的评估价值每5～10年变动一次不过每年根据CPI（居民消费价格指数）有一个调整。印度尼西亚每三年对财产价值作一次重新评估，在发展较快的地区每年评估一次。从各国实践情况看，评估期间不宜过长，以智利为例，虽然其计税依据每隔半年会随CPI指数变动一次，但由于评估间隔时间过长，造成财产评估价与实际市场价偏差很大。但评估期间过短如半年甚至每一年评估一次征管成本又太高，故评估的时间周期以2～3年为佳，每半年随CPI指数的变化调整一次。但在房地产价格变化较快的情况下，要相应缩短评估周期，以保证评估价能相对准确的反映实际市场价格。
（2）评估机构。随着市场化改革的深入，原来由政府部门负责对房地产进行评估，应逐渐由社会中介机构来承担，并相应明确其应担负的法律责任。
（3）评估技术。在以加拿大为代表的财产税制比较完善的国家，为了控制评估成本，以计算机辅助批量评估系统为依托，集成评估专家经验，批量处理海量数据是普遍采用的有力工具。计算机辅助批量评估技术称为CAMA，我国可以考虑引用这一技术以提高税基的评估效率，降低评估成本，同时也增加税基评估的透明度，减少人为因素的干扰。
四、收入归属
国际上实行财产税的国家，基本上都把不动产税作为地方税，并成为联邦、州、地方三级政府中地方政府的主体税。在我国由于现行不动产保有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税、和土地使用费，以及房地产开发、转让时的土地增值税均为地方税，土地批租出让金收入也归地方政府使用。因此实施物业税改革后，物业税自然应归地方政府。另外，由于财产税税基具有地域性、普遍性收入稳定可靠，不易发生周期性波动以及便于征管的特点，使得财产税税基成为理想的地方税税基，同时由于财产税收入主要用于为本地区提供公共服务，将其作为地方政府的主要收入来源有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制。正因为如此，选择财产税税基作为地方税税基，不仅有助于有效的调节收入与财富的差距，而且有助于为地方经济的持续发展筹集足额的财政资金。同时也有助于整个税制的全面改革，为分税制财政体制的真正完善提供较大的回旋余地。(□文/刘 杨) |
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