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2004年，在人们的经济记忆中，房地产写下浓重的一笔。持续走高的房价触动了百姓的敏感神经：房地产成了茶余饭后的谈资“宠儿”；“房价收入比”、“地产泡沫”等专业术语点击率直线飙升；各种媒体发起的房价口水战也持续升温。此种关注程度绝对堪称盛世空前。面对各家的众说纷纭，人们该如何看待房价走高？希望笔者的愚见能为您抛砖引玉。
一、我国的房价收入比与国际平均水平不具有可比性
在google中键入“房价收入比”，搜索到的网页绝不低于三位数。但令人惋惜的是，其中多为均滥用此术语，将其与“3～6倍国际平均水平”比较。笔者以为，中国的房价收入比与国际标准在计算口径上存在诸多不同，两者不具有可比性。具体差异表现在：
1、定义不可比。我国的房价收入比通常定义为一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比，而根据国际惯例，房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。中国习惯于选取平均数计算房价收入比，国际标准是由中位数计算而得，两者显然不具有可比性。
2、收入不可比。我国的房价收入比选取居民可支配收入作为计算依据，即个人全部收入个人收入减去直接负担的各项税款（如所得税等）和非税性负担（如工会会费、交通罚款等）之后的余额。而根据国际惯例，中等家庭收入是指一个家庭所有来源的总收入，包括工资、薪水、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入，以及在能够获得有关信息的情况下，还包括诸如消费本可以出售的农产品这类的隐含收入。总收入与可支配收入之间的差额一目了然，两者不具有可比性。
3、价格不可比。“房价收入比以3～6倍为合理区间”——此提法的主要依据是美国和部分西方发达国家的数据。在这些国家的住房市场中，旧房占80％以上，新房比例则不到20％。价格相对较低的旧房左右着市场房价。以美国1998年的数据为例，按上市新房和旧房加总的房价计算的房价收入比为3.5倍，而只按上市新房价格计算的房价收入比就会超过7倍。在我国，二手房市场还在蹒跚学步，旧房的上市量很小，平均房价主要由售价相对较高的新房决定，价格自然也就降不下来。鉴于中国房地产存量市场的不成熟，我国房价与国际标准也不具有可比性。
二、另辟蹊径把握房价走势
既然我国的房价收入比与国际标准不具有可比性，我们就该寻求更恰当的参数来审视房价的走势。单纯以房屋的绝对价格作为评判标准显然是不科学的，房价的高低应权衡以下指标：
1、GDP及个人可支配收入。舆论之所以如此聚焦房价，归根结底还是关心百姓能否买得起房。只要收入与房价增长相当，人们就不必苦于“望楼兴叹”。根据《人民银行发布2004年第三季度货币政策执行报告》，2004年前三季度，国内生产总值9.3亿元，同比增长9.5％；城镇居民可支配收入7072元，剔除价格因素，实际增长7％；农民人均现金收入2110元，实际增长11.4％。而前三季度房屋销售价格的增长为9.9％。房价的涨幅虽略高于收入，但基本在可控制范围内。
2、基础建材价格。房屋的建造成本在很大程度上主宰房屋价格，而基础建材的价格又与房屋的建造成本息息相关。近年由于固定资产投资增长过快，拉动需求效果显著，导致包括钢材、水泥、板材、油漆、五金等在内的基础建材价格全线上扬，其中水泥涨幅最大，平均涨幅达100％。备受关注的钢铁价格也以上涨为主旋律唱响2004年（见图），截至2003年12月26日国内钢材市场主要品种价格指数达到105.86，在这个基础上，2004年1月、2月逐月上涨，3月末达到120.14点的最高点，创市场价格的历史新高。5月份，各品种钢材价格全面下跌，月末钢材综合价格指数跌至108.56点，比3月末下跌11.58点；6月末钢材价格指数企稳回升到110.59点，7月末114.41点，8月末118.79点，9月末119.97点。鉴于基础建材价格的上扬，房价还是“高有可原”的
3、房地产行业的平均利润率。看似风光的地产大鳄们究竟拥有多高的利润率？自1998年实行住房分配货币化以来，房地产行业的平均利润率总体呈上升趋势，但增幅不大（见表）。主要表现为：上世纪的最后三年持续亏损，进入新千年后稳步增长，但即使是业绩最好的2002年也只有3.57％，这个数字低于国际房地产业5％的平均利润率。房价的持续走高并不意味着地产商暴敛了多少超额利润，消费者想在利润上寻求降价空间恐怕不简单。
三、摒弃人云亦云
当空气中充斥着周围人对于房价走高的义愤填膺时，是该随波逐流、人云亦云还是冷静头脑、理清思绪？房价走高的背后隐藏着许多微妙的玄机，岂是一个简单的房价收入比了得？综合比较房价与收入、建材、房地产业利润等因素的增幅关系，你就不难理解为何在房价持续走高的今天中国百姓对于房屋的消费热情丝毫不减。(□文/王 瑰) |
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