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［提要］ 本文在分析我国公共住房金融支持体系现状的基础上，结合新加坡的住房公积金制度和香港公屋金融支持体系经验，从发展房地产投资信托基金、投放住房公积金贷款、逐步推行运用保险基金、积极发挥政府的调节作用等方面，提出解决我国公共住房融资困难的建议。
关键词：公共住房；中央公积金；房地产投资信托基金
基金项目：河南省教育厅科学技术研究项目（13A790394）；河南省教育厅人文社会科学研究项目（2014-zd-013，2015-gh-090）；郑州市科技局软科学研究计划项目（20141056）阶段性研究成果
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2015年7月13日
“住有所居”是关系民生的大问题，公共住房有助于解决中低收入家庭住房问题，完善我国保障性住房体系。新加坡与香港地区公共住房体系取得了卓越的成绩，金融支持体系为大规模建设公共住房奠定了坚实的基础，也为我国内地解决公共租赁住房建设资金短缺问题提供了经验借鉴。
一、我国公共住房金融支持现状
（一）我国公共住房融资来源。2012年5月28日，国家住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》：公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
根据城建部政策研究中心的调查结果，我国的公共住房融资模式总体上呈多样化发展趋势，其资金来源主要有财政拨款、金融机构贷款、住房公积金支持保障性住房建设项目贷款，另外有一些地区还吸引了少量的企业自有资金等。政府财政资金包括专门用于公共住房建设的专项资金、土地出让金的部分收益、廉租房建设资金中剩余的部分等。金融机构贷款是指专门针对公共住房建设提供的优惠长期贷款，是公共住房建设中主要的资金来源，也有从地方融资平台分出一部分贷款额度用于项目建设的。住房公积金支持保障性住房建设项目则是住房公积金管理中心委托贷款银行，用委托人提供的住房公积金资金发放贷款来支持保障性住房建设，属于住房委托类贷款。
（二）我国公共住房融资中存在的问题。2012年由住房和城乡建设部颁布的《公共租赁住房管理办法》规定，公共住房建设资金来源可以多种多样，但现实生活中建设公租房所需资金主要来源就是财政拨款、相关机构贷款，这些资金供给不足直接导致公共住房建设资金的紧缺。第一，政府财政拨款有限。目前在巨大公共住房建设需求面前，中央财政支持公共住房建设方面，中央政府财政支持杯水车薪。目前房地产市场不景气，土地出让收入不断下滑，地方的财政用于支持公共住房建设的资金也较少；第二，较难获得金融机构贷款。公共住房建设中，贷款周期与收益期间不匹配，在开发过程中，这些贷款资金通常都是一次性支出，贷款的期限不得超过15年，项目建成后，必须按照一年两次还本，利随本清的方式结清，但是公共住房的收益表现却很长，还款能力受限；第三，介入的社会资金较少。公共住房的建设需要较长的开发周期，这点在很大程度上限制了企业的参与。另外，由社会资金投入建设的公共住房，应该由所有权人和委托运营单位承担它的各项维修费用，但是公共住房的实际租赁定价权却掌握在政府手中，这样社会资金的投入者便会时时处于被动的地位，影响了其他社会资金进入。
二、新加坡公共住房金融体系经验借鉴
新加坡公共住房的财政筹集方式主要有两种：一是政府的税务系统，即利用税收收入来补贴公共住房建设资金的不足；二是设立一个专门筹集公共住房建设资金的机构——中央公积金局，这是新加坡公共住房金融支持体系的一大特色。
新加坡的中央公积金局向国民和国内企业强行征收专项储蓄——中央公积金，《中央公积金法》使征收来的中央公积金拥有一定的法律地位，保证国家的中央公积金制度能够顺利执行。通过这种方式，把大量民间资金都以公积金储蓄的方式归集起来，投资建设公共住房。新加坡制度规定，所缴纳的公积金以雇员的工资收入为缴纳基数，雇员和雇主按规定的比例共同缴纳，缴纳比例目前执行的是36%，占到雇员工资收入的较大比例，最高时曾达到50%，不过雇主所缴纳的公积金实质上也是雇员工资收入的一部分，只不过是以公积金的形式缴纳了，如果雇主不替雇员缴纳这一部分公积金，雇员很有可能会获得更高的薪金。所以说，居民工资收入中较大部分都是以公积金的形式流向中央公积金局，即中央公积金局将可能用于居民消费的消费资金或者可能分散储蓄在各商业银行机构的居民储蓄资金以公积金的形式归集到一起，保证公共住房的建设顺利进行下去。
新加坡的公共住房融资渠道优势在于：第一，公积金缴纳的强制性。《中央公积金法》的颁布，保证公积金资金来源的稳定性，这相当于确定公共住房建设的资金来源；第二，中央公积金局的独立性。新加坡的中央公积金局属于半官方机构，具有相对的独立性，公积金从汇集、运营、储存、结算到使用，都独立于政府财政，政府无权动用公积金，确保了公共住房资金来源的独立性。
三、香港公屋融资经验借鉴
在香港公屋建设初期，由于香港房委会长期实行低租金策略，公屋一直都是以赤字运行，需要巨额补贴。公屋附属商业楼小区内设施齐全，十分方便居民生活，于是房委会通过出租这部分楼宇获得了一个相对稳定的收入，基本上可以弥补同年公屋的运作亏损。另外，出售资助自置居所也是房委会获得盈利的一个重要来源，但是自2003年房委会停止这项出售计划，仅这一年的整体运作赤字就高达5，189亿港元。如果没有一大笔资金来源，房委会很难再自负盈亏地经营下去。为此，房委会决定，用其租金收入和出售自置居所单位得来的资金来保障公共住房建设以及维修的后续工作，分拆出售的居所单位和停车场等设施设立领汇房地产投资信托基金，并在香港联交所上市，发行信托所得全部归房委会所有，很大程度上弥补了公共住房建设中的赤字问题，为香港公屋的发展建设做出了巨大贡献。
除此之外，香港政府拨款、拨地、拨贷款来全力支持其建设，为了给公屋建设提供良好的外界环境，香港政府灵活地处理土地供应问题，集中大面积土地来建设公屋，善用资源，使公屋更顺利运营。
四、改进我国公共住房金融支持体系的建议
可见，单一的融资渠道、紧张的资金供应量是制约公租房建设过程中最为重要的因素，因而需要创新性的解决公租房建设资金来源问题。
（一）发展房地产信托投资基金。房地产属于不动产，流动性较差，公共住房只租不卖，若仅靠租金收益会比一般房地产更难回笼资金。房地产信托投资基金可以把公共租赁住房经营过程中产生的稳定租金收入作为分红，吸引那些偏好稳健投资的投资者，解决公共住房建设过程中资金紧缺的问题。此外，政府是公共住房建设的有力保证，因此利用房地产信托基金来投资公共租赁住房项目将是可行稳健的。
（二）大力投放住房公积金贷款。在现有的可利用贷款中，公积金贷款是利率最低、贷款期限较长、还款方式灵活的一种，非常适合公共住房建设的需要，我国可以试着将闲置的公积金先以贷款的名义用于公共住房建设。但是利用富余公积金建设公租房，必须要依据相应的法律法规，使其规范化。
（三）逐步推行运用保险基金。因为保险基金具有大规模和稳定性的特点，利用保险基金投资公共建设将会是一项很好的举措。公共住房建设投资的特点是，投资大、收益长期稳定、管理简单，往往还能获得政府的有力支持和良好的公众形象，基本能够满足保险基金使用周期长，回报要求稳定的特点。所以，建议在未来一定时期内出售部分公共住房的产权，一旦各类保险基金积极参与到公共住房建设当中来，将会打破公共住房融资难的局面，有效地补充公共住房建设资金来源。
（四）积极发挥政府的调节作用。要促进公共住房建设顺利进行，不仅需要政府鼓励、支持以商业银行为主体，各种中外金融机构参与住房抵押贷款的金融业务，更需要政府提出与有效可行方案并行的法律法规，保障方案的有效性；另外，政府为住房抵押贷款提供担保可以减轻贷款人的后顾之忧，增强资金的流动性，吸引更多的贷款者；还有，政府必须对公共住房金融支持体系加强监管力度。不论哪种方式，都必须合法有序地进行，这样才能使公共住房金融支持体系平稳发展，才能不断完善公租房的金融支持体系。
（作者单位：1.郑州航空工业管理学院会计学院；2.郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院）
主要参考文献：
［1］陈杰，胡金星.住房金融体制的国际比较研究及对我国的启示［J］.建筑经济，2009.9.
［2］张桂玲.房地产投资信托制度、发展模式国际经验借鉴与中国现实选择［J］.建筑经济，2014.9.
［3］沈洁，谢嗣胜.公共租赁住房融资模式研究［J］.经济问题探索，2011.1. |
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