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［提要］ 经过十几年的疯狂发展，中国房地产市场走过了西方发达国家几十年甚至上百年的发展历程，由此而带来负面问题日渐显现。本文对中国房地产市场发展的分析，找出造成目前房地产发展困境的原因，并提出建议，以达到房地产市场健康发展的目的。
关键词：房价；房地产；研究
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年10月27日
一、中国房地产状况
自1998年房改以来，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，老百姓的住房条件有了很大的改善，这是值得肯定的地方，中国房地产市场用了短短十几年的时间走完发达国家几十年甚至上百年的发展历程，当然如此大跃进的发展房地产，也产生了很大的问题，主要有工程质量下降，产生很多豆腐渣工程，造成了资源浪费。
房地产快速增长带来的另一个大的问题是房价的疯涨，到2013房地产发展的顶峰时，中国不仅人均住房面积达到世界的前列，房价即便是按照绝对价格来算也已达到世界前列，如果按购买力来计算，中国的房价已达到发达国家房价的5倍，也就是说买同样一套住房，中国人要比西方人多4倍的付出。尽管2014年房价上涨趋缓，但仍处在历史最高位，老百姓凭借正常合法的收入已无力购买一套住房。仅2003～2013年10年间，全国的房价普遍翻了两番，一些地区的房价增长了近10倍，而同期老百姓的收入只翻了一番。高房价已制约了房地产市场的可持续发展，对国民经济的健康持续发展造成很大伤害。
中国的房价已经涨到如此高位，世界罕见，从国际经验来看，房价在暴涨之后必然要暴跌。从我国目前的房地产现状来看，地方政府采取措施来维持高房价，进而能够保持高地价，这样地方政府就又有钱花了，然而想保持高房价是徒劳的，暴跌只是时间问题，因为历史已经告诉我们，那些经历过房价暴涨的国家和地区房价没有不暴跌的。
二、中国房地产市场存在的问题
（一）产业定位错误。造成房地产市场出现问题的主要原因是产业定位的错误，多年来国家把房地产列为国民经济的支柱产业，其实是一种错误的定位。因为住房问题是民生问题，不可能作为一种产业来发展，更不能作为一种支柱产业。无论哪个国家的住房问题都是由政府主导，政府有责任保证每一个人有一个安居的场所，不管是自有住房还是由国家来提供的住房，最终都要有国家层面来保证。如果完全由市场来提供住房势必造成混乱，因为无论什么样的企业都是以利益为驱动的，亦可以说是唯利是图的，结果必然造成市场混乱，房价高涨，增加老百姓的负担。
作为国民经济的支柱产业，国家要在政策上和资金上予以支持和倾斜，势必会造成其他产业资金的短缺，把房地产作为一种支柱产业会影响其他产业的发展，对国民经济健康发展不利。尽管房地产行业可以带动下游的几十种产业的发展，但从结果来看，无论是钢铁、水泥、玻璃以及各种建材都已经出现产能过剩，造成资源浪费，对环境造成严重危害。更为重要的是，由于是支柱产业，其他产业的资金纷纷向房地产集中，使得实体经济萎缩，而房价的持续高涨，使得房地产泡沫越来越大，一旦房地产出现问题整个经济都可能出现崩溃，因此房地产已经严重绑架了国家经济。
（二）消费观念偏差。消费者的消费观念也是造成房地产出现问题的一个主要原因，开发商造房子是为了获利，但要等消费者购买后才能实现。如果消费者不去抢购，开发商的房子就不可能卖得那么快，价格自然就不会涨那么多了。消费者也要量力而行，不要提前消费，也不要过多购买。
中国消费者往往理解的是，有了属于自己产权的房子才算有了家。在西方的消费观念里，只要有了住的场所就可以了，不一定非要有属于自己产权的房子。社会上的一些风俗习惯和媒体也起到推波助澜的作用，人人都买房的结果是房价越来越高，同时改变了人们的预期，以为房价会一直涨上去，造成一种恶性循环，越买越贵，越贵越买。
（三）炒作成风。由于房价在不断地疯涨，同时老百姓也存在一种预期，房价会不停的涨下去，无论什么时候买房，只要过一段时间卖出去就会有一定的回报，使得参与炒房的人越来越多，老百姓有一种从众的心理，当他们看到周围有人通过炒房得到暴利之后，很快就加入进来。当市场形成这种风气后，市场导向就出现了问题，不利于房地产市场的健康发展。
同时，除了投机炒房之外还有投资买房，和炒房不同的是，投资买房持有的时间要长一些，当然也是为了将来卖出后获利。还有老百姓看到将来房价会上涨到一定高位后可能买不起，也会提前买房，结果是买房人越来越多，结果现有住房供不应求，房价自然会上涨。
（四）官员腐败。房地产的开发从土地拍卖到建设以及住房销售各个环节都存在巨大的利益，这也给腐败的滋生提供了土壤，从近两年的落马贪官来看，90%的贪官都涉及到房地产领域，一套房少则上百万元，多则上千万元，而那些被戏称“房叔”、“房姐”甚至是“房爷”的贪官所拥有的房子多达上百套，由此可见房地产的腐败有多深，腐败的金额有多大。
腐败推高了房价，开发商在土地获得时候，就要给官员送礼，因为不送巨额的现金给那些掌握资源的官员，开发商是拿不到土地的，而这些送礼的钱势必加到最终的房价上，毕竟开发商不会做赔本的买卖。开发商在卖房时也要给官员行贿，有的官员竟然要开发商在一个小区内给几套房，否则不给通电通水，这对于开发商来说也增加了成本，房价就会被推得更高。
三、中国房地产市场发展应对措施
（一）重新定位。为了国民经济的持续健康发展，把房地产回归到原来的功能，有必要对房地产进行重新定位。住房首先是一个民生工程，让老百姓有房子住是政府的职责所在，市场上提供的商品房只能是国家履行职责的一个补充，而不能把房地产作为支柱产业。
政府在提供老百姓住房方面，不仅要提供保障房、廉租房，还可以提供共有产权房等。在政府资金不足的情况下，要鼓励企业甚至个人自筹资金建房，使住房实现方式的多样化，这样不仅可以缓解政府资金的问题，还可以解决一些消费者对住房的多样化需求。由于有了多样化的提供住房，消费者就不用单单依靠开发商提供的住房，房价就不会这样的疯涨，即使在高位也有可能使房价回调，逐步达到一个合理的范围。
（二）理性购买住房。消费者购买住房首先要改变购房理念，要理解房子只是一个住所而已，房子不是一切，而且在如此高的房价下，为了一套房要牺牲未来20年甚至30年的幸福到底值不值。当然这也与社会所能提供的住房类型有关，要改变消费者的购房理念，政府要提供一定的住房，不能把消费者完全推向市场，1998年房改之前，城市居民，特别是工作人员的家庭住房大部分是由单位提供的，居民没有压力，尽管住房条件不高，老百姓并没有感觉有太大的负担；其次，还要引导消费者绿色消费，不超前消费，也不过度消费。在消费者预期房价上涨的时候，本来10年或20年后准备为子女买房的，也提前购买，这样就增加市场的压力，无形中推高了房价。房子是用来住的，不是面积越大越好。
（三）打击炒作。炒房严重扰乱市场，制造人为紧张，扰乱经济秩序，必须予以严厉打击。可以利用经济手段、行政手段和法律手段打击炒房。国外很少像国内这样炒房的，可以借鉴西方国家在打击房屋炒作上的一些经验，当然要从根本上杜绝炒房，还是要完善法律。首先在经济上，炒房者卖房的目的不是为了住，而是为了卖，前提是房价越来越高，差价越来越大，这样他们获利就越多，政府可以通过征税的方式收取差价部分的税收，最高可达100%，让炒房者无利可图，炒房者自然就减少了；其次是行政手段，限购不失为一项有效的手段，规定本地户籍及外地户籍的居民只可以在本地买1套或2套住房，可以打击炒房，然而2014年大部分城市退出了限购，其实这是一种短视的行为，无异于饮鸩止渴，应该把限购上升到法律层面，可以长期坚持下去，限购不仅是公平的问题，同时也可持续发展，减少浪费的必然要求；最后是法律手段，要在具体的法律条文上明确炒房视为非法，可以以扰乱社会主义经济秩序罪对炒房者予以定罪量刑，并没收其非法所得，让那些炒房者付出代价，这样的话就不会有太多的人炒房了，房价自然就会回落。
（四）惩治腐败。近两年来的反腐效果来看，腐败已经不是个别现象，而是一种普遍现象，可以说各行各业都存在腐败现象。而且腐败者前赴后继，如雨后春笋般涌现，关键是处罚的力度不够，腐败的成本太低。严厉打击房地产领域的腐败可以有效减少腐败的数量和腐败的程度。
对于房地产的腐败行为，必须有一个高压态势，无论在房地产过程中哪个环节，一经发现严肃处理，不管金额多大，一律先撤职，然后再根据涉案金额从严从重处罚，处罚太轻不足以起到震慑作用。同时要进行领导人问责制，对不作为的领导干部要坚决撤换。对于罔顾老百姓的利益，为了推高地价放任炒房而推高房价的，要追究其责任。
四、结论
房地产市场的健康发展影响着老百姓的正常生活，由于法律不健全及腐败，房价越来越高，高房价已经使住房成为老百姓的重要负担，对国民经济造成了严重的伤害。由于房地产有着高额回报，无论是地方政府还是开发商都乐此不疲，越来越多的实体企业也加入进来，房地产慢慢出现过剩。过度的开发不仅浪费资源，而且对环境造成严重伤害，因此必须对房地产政策做出调整，处理出现的问题，使房地产逐步转到居住的功能上来。
（作者单位：苏州经贸职业技术学院）
主要参考文献：
［1］贾文艺.关于目前中国高房价的思考［J］.黑龙江对外经贸，2008.6.
［2］贾文艺.中国房地产市场的困局与出路［J］.商业经济，2013.10. |
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