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提要 90年代以来，伴随着改革开放的进一步深入，浙江经济迅速崛起，成为国内数一数二的“经济大省”。在浙江经济发展的众多“助推器”中，房地产业具有不可小视的力量。本文主要探讨浙江房地产业的发展与浙江经济之间存在的诸多关系与问题。
一、房地产业在社会经济中的地位
房地产业是近年来浙江社会经济中比较活跃的一分子，甚至可以说是现在浙江经济的新增长点。从上世纪90年代中后期开始，为适应新的经济结构的调整，拉动内需，中国的房地产市场迎来了发展的春天，房地产业也成为推动新一轮经济增长的关键产业。就浙江省而言，在1995到2003年间，房地产业每年带动浙江省国内生产总值增长2个百分点左右，因而已经成为了浙江经济发展的生力军。
就历史而言，浙江是一个资源、地域小省，在计划经济年代是国家投资较少、基础薄弱的地区，但是在短短的近20年时间里，浙江已经发展成为中国的第四个万亿经济大省，被许多专家、学者称为“浙江现象”。相对与其他地区而言，浙江的省域经济实力是比较强的，特别是老百姓的个人消费能力，在全国范围内来说也是数一数二的。在温饱问题提前解决的情况下，追求生活的进一步改善成为浙江老百姓的新的目标。从这个问题上来说，浙江省的房地产业为何会发展得如此之快也是无可非议了。
住房问题的解决和改善是提高百姓生活的关键方面。目前浙江已经基本实现了小康水平，但是我们目前所达到的小康水平相对较低，要向更高层次进步，发展房地产业不容忽视。因而，全面推动社会的进步与发展，房地产必然要成为新的增长点，西方发达国家的发展实际也表明，抓住房地产这一重要环节，对提前实现现代化具有重大的意义。
房地产业的发展对改变社会经济的整体结构具有重要意义。有了房子，人们才有工作、学习和生活的“根据地”。而且，只有拥有了最基本的房子，人们才会有进一步消费的心理。比如，家庭装潢、添置家具、电器等，这样在无形当中就拉动了其他行业的发展。另外，通过房地产开发，还可以带动相关建筑材料和运输行业的发展，对于整个社会经济都有一定的带动作用。我们发现，在近几年来，浙江的旅游和汽车行业发展迅速，社会的产业结构升级加快，这与浙江房地产业的快速发展存在着紧密相关性。
二、浙江房地产业的发展现状及问题
我们知道，浙江是沿海省份，但在解放前期，特别是改革开放前，并不是国内经济实力很强的地区。导致这样的原因有很多。一是浙江没有丰富的生产和生活资源，在运输不发达的年代，这严重制约了经济的发展。二是缺乏政府投入。浙江没有或缺乏一些大型的国有骨干企业，在重视国有经济的年代，国家对浙江经济发展的基础投入是少之又少。不过随着改革开放，在党的正确发展思路的指引下，浙江经济迅速崛起，摆脱了自身的“先天不足”，目前无论是经济总量，还是人均收入，都名列全国前茅，成为中国最具活力的经济模块。
浙江经济之所以能够迅速发展，与浙江民间经济活跃是分不开的。由于受到历史的影响，使每一个浙江人都具有顽强不息的创业精神和谋求美好生活的强烈欲望。他们明白靠不了山，靠不了水，只能靠自己。借助改革开放这股春风和政府为企业创造了良好的发展环境，浙江人充分发扬了这股精神，成就了地方经济实力由小变大、慢慢变强的转化。一些以前小打小闹的普通劳动者都成为腰缠万贯的个体老板和著名的企业家，建立了一大批制度先进，管理科学的民营企业，地方经济实力和省域经济实力不断加强。
正是由于浙江目前具有的经济和区位优势，使浙江的房地产业在90年代后期开始呈现出快速发展的态势。目前房地产已在浙江省产生了巨大的综合经济社会效应。
90年代后期，浙江房地产业步入了一个快速发展的时期，由于政府的住房政策改革条例的推出，全省范围内的房地产投资热度不断升温。有数据显示，全省房地产开发项目的投资额从1995年的127亿元增长到2003年的924亿元。在全省GDP中所占的比重也由1995年的0.64％上升到2003年的4.67％。2004年浙江房地产市场的投资力度更为惊人，1到10月份浙江房地产开发投资完成1013亿元，同比增幅创历史新高。2004年10月份以前全省兴建房屋总面积达到12520万平方米，同比上年增长了27.6％。同时为了满足不同层次消费者和特困户居民，2004年浙江省经济适用房的建筑面积大幅度上升，新增竣工面积达到了90多万平方米，同比增长了50％左右。另外，从新增住房的销售上看，继续保持良好态势，尤其是杭州、宁波等地区，已经出现了供不应求的局面。2004年1到10月，浙江全省的商品房销售和预售面积分别为1407和2003万平方米，同比增长了43.6％和20.3％。由于受到良好的销售态势的带动，浙江商品房空置面积也继续减少。
浙江省房地产市场的发展与老百姓整体购买能力的加强不无关系，房地产市场的发展对于改善城市环境、带动经济增长、提高居民住房条件具有重要作用。但在发展的同时，也应该看到问题的出现：首先是房屋价格提升太快，远远超出了一般居民的购买水平。虽然在2004年浙江的商品房销售价格提升比较慢，甚至在一段时期出现过下降的态势。但应该看到，这是由于房价太高导致老百姓的购买力无法跟进，并处于观望态度，等待房价回落的表现。另一方面，也表明浙江的房价确实已到了一个相当高的水平。但这也并不是表示房价已处于顶峰状态，近期在杭州新一轮的国有土地使用权的拍卖大会上传来信息，许多地块以高出拍卖价2到3倍的价格被房地产公司收购，因而可以预见杭州房价在不久会有新一轮的上涨。其次是户型结构不合理。许多房地产公司为追求更高的利润，多以开发大户型、高价位居多，其中面向中低收入家庭的普通商品房和经济适用房明显偏少。再次是金融机构融资较多，开发风险加大。最后就是市场秩序比较混乱。有许多房地产开发和建设企业为了提高开发利润，对土地的变更、转让和非法建设的现象不时出现，行业建设的问题颇多。
可以看到，由于浙江经济的基础比较厚，再加上区域经济比较活跃，个体经济实力较强的特点，在一定程度上推动了浙江房地产业发展。但同时也由于各方面因素的影响，在发展的同时也存在着不少问题，这就需要我们对这些问题一一理顺。
三、发展问题分析
要实现浙江省房地产的进一步发展，要求我们既要客观的了解现状，认识推动发展的主要力量；同时我们也要看到在浙江经济的特殊环境下，发展房地产业的问题和困难。我们既要正确把握发展的方向，也要重视和解决房地产市场运行中出现的问题。
在进入21世纪以后，浙江经济又进入了经济发展的快车道，特别是中国加入世界贸易组织以后，更为浙江经济与世界经济接轨提供了条件。这也在一定程度上为浙江房地产经济的快速发展提供了机遇。由于社会经济发展的带动，使浙江省房地产存在着巨大的需求，这是浙江省房地产快速发展的最大动因。浙江省社会经济的特殊情况决定了其城镇居民具有与其他地区不一样的、更为强大的房产购买能力。从2001年开始，浙江的县域房地产经济升温，地方群体购买房子的热情空前高涨，这也使得在2001年以后这段时间内，各地区的房价也得到不同程度的提高。在近两年来，浙江的城镇居民人均可支配收入已经连续居全国各省区首位，而农村人口的人均纯收入更是连续17年位居全国第一，这也决定了浙江的人均购买能力在全国来说也是比较高的。另外，浙江的城市化水平历史较低，在社会发展过程中，城市化的发展使房地产业有了巨大的空间，新增的城市人口就要求有新的住房提供。另外，旧城改造和住房安置也是浙江省房地产迅速发展的重要诱因。
但是，在房地产业迅速发展的同时，我们也必须看到仍然有许多不利的因素在干扰房地产市场的稳定。首先是房价上涨幅度太大，导致了一些投机者看到了炒楼的利益巨大，出现了许多违规操作、投机炒作的行为。一些手里握有资金的人，不把钱存入银行或者用作生活消费，而是不失时机的购买房产，这样会导致一些恶性结果：一方面房子还是供不应求，房价还会居高不下；另一方面一些工薪阶层还是买不到合适的住房，基本的生活还是没有保障。其次，房地产市场的巨大商机促使一些企业纷纷建立房地产开发公司，而不管自己有否具备建造房产的能力。这样导致一批不合格工程的出现，给未来的居住者带来安全隐患。而且由于僧多粥少，土地有限而需求过旺，会出现一些恶性竞争，引起房地产市场的混乱。但总地来看，浙江省房地产发展的基础和动力比较坚实，总体态势良好，基本面健康。表现的问题主要是结构脱节的矛盾和局部虚热的危险。
在正确认识了浙江房地产市场的发展前途和问题的基础上，就要求我们明确形势，构筑未来。要立足于浙江的经济特点和发展要求，满足于可持续发展的需要，以长远的目光来了解浙江房地产市场真实需求和房地产自身的特点以及发展规律。据有关数据统计，在未来的一段时间内，浙江的房地产市场还会处于一个供小于求的局面，这就表示还有很大的市场潜力可挖，房地产业仍然具备了较大的发展空间。但是我们也不能因此而盲目乐观，要充分的了解市场、开发市场，按市场规律办事，要结合自身的特点和发展中积累的经验教训来分析，尽量把市场风险防范于未然。
四、发展对策和思路
市场经济不同于其他经济形态，商场的变化瞬息万变，房地产市场也是如此，因而要确保浙江房地产市场保持健康快速的发展步调，就要求房产从业者做好许多工作。首先要加强对房地产市场的调查和研究，及时了解市场信息，针对不同的市场变化做出调整。要加强房地产市场的各个参与部门的协调合作。比如房地产开发商、金融机构甚至是政府部门的沟通协调十分重要，要切实解决项目策划、工程预算、资金筹备的先期工作，做到有条不紊，有的放矢。由于目前浙江的房地产市场还是处于发展阶段，还很不成熟，这样不可避免的会在发展过程中出现一些问题。比如市场竞争机制不健全、市场规范的不完善，以及一些恶性竞争的出现等等。这就要求房地产市场的监管部门加强入行把关，加强市场监控，完善市场体系，确保在理性的竞争中保持房地产市场的发展。在未来的几年时间里，浙江将步入全面建设小康社会和推进现代化的重要时期，经济社会的发展必然要求房地产的协调发展，必然要求建立和完善房地产发展的长效机制。所以，从整体经济结构的调整和社会经济全面发展的层面上来说，房地产业也应当在其中扮演重要的角色。那么，如何才能有效保证房地产市场的正确发展方向呢？我认为可以从以下几个方面着手：
首先，加强国有土地的管理力度，保持国有土地买卖市场的稳定。众所周知，没有土地，建房也无从谈起，要确保房地产市场的和谐稳定，加强国有土地的管理非常重要。现在浙江房价为何会在这么短的时间内提升地如此之快，很重要的一个原因就是地价也在不断地攀高。就像我们在文章前面提到的近期在杭州新一轮的国有土地使用权的拍卖大会上，又有许多地块以高出拍卖价2到3倍的价格被房地产公司收购，那么在这样的情况下，你要想使房价在短期内有所下降无疑是痴人说梦。所以我们要加强对房地产市场的调控。首先要做的就是加强对国有土地的调控。我们在开发和利用国有土地之前，先要对目标市场的需求做一个科学的预测，要建立起一个比较长远的国有土地的储备与投放计划，国有土地管理部门要有完善的土地开发利用的衔接制度，完善土地供应的流程，实现土地的有节奏和科学投放。在作出国有土地买卖和投入市场之前，要对房地产市场作一个动态了解，要以规划及市场动态需求为依据，搞好土地征收和储备工作，并充分考虑土地调节市场的时滞效应，科学地制定中长期和年度的土地投放计划。有关部门要经常深入市场，要坚决抵制在房产开发过程中出现的供应不平衡、房价涨幅不正常、土地供应量与市场需求不协调，以及一些房产开发商在市场上的违规操作等。要建立起土地拍卖最高限价，以便控制土地价格的不合理上涨。
其次，加强供需结构的调整，保证有效供给。目前引起社会关注的房地产问题，主要是房地产市场结构调整和房产供需调控的问题。为此，上到中央，下到地方各级政府，都出台过相关文件，把结构调整作为房地产调控的主要着力点和目标。现在房地产市场的开发上出现的新问题是有的房地产开发单位，为追求更大的经济效益，纷纷加大对一些高档住宅和小区的开发，这样使得普通商品房和经济适用房开发力度明显不够，供需失衡的情况日渐突出。但是，毕竟在社会中还是普通阶层所占的比例较大，一旦经济适用房和普通住房不能满足老百姓的需求，使一批人的基本生活得不到保障，那么也将会对社会经济的发展和社会稳定产生极大的影响。另外，增加普通商品房和经济适用房的开发比例，还可以在一定程度上确保房地产市场的发展平衡，增强市场的调控能力。所以，我们应当依据浙江房地产市场的实际，建立起有效的房产开发方案，确保社会经济的稳定发展。
再次，加强和完善房地产市场，建立有效的预防机制。要加强对房地产市场的管理，就要对房地产市场信息有一个全面把握和准确判断，使各个部门和投资者能够有效的把握全局，进行比较系统的、合理的投资开发和时常监督管理，有一个切实可行的参照依据。所以，有关单位应该加强对房地产市场的预警与监测，通过有效手段进行数据、信息的收集和整理，积极引导房地产市场健康发展。杭州目前已经被建设部定为全国首批建立房地产市场预警预报制度的15个城市之一，今后要进一步完善该制度，并推广到其他城市。同时，建立相关部门共同参与的联席会议制度，定期交流、分析房地产市场运行中的新动态、新情况、新问题，研究保证市场良性、健康、有序发展的具体措施。对房地产市场的整顿和规范，重点是打击囤积土地和违规开发等行为，查处合同欺诈、虚假广告、中介不实、商品房面积和质量等消费者投诉较为突出的问题。
最后，用各种手段调控房产市场，实现平衡。应当看到，浙江房地产市场目前所体现出来的各种问题并不仅仅是其自身所导致的，还有其他方面的因素在起作用。我们要综合地、整体化的对待房地产市场的调整问题。一个房地产项目从其计划的制定到最后的工程完工，需要经历很多的操作流程，也就是说，有很多因素会影响房产最后推向消费者的价格。所以，我们要对房地产开发的整个过程都有详细的计划和统计，做好预算和决算工作。房产管理部门要尽量简化操作流程，提高工作实效，加强开发项目的申报和管理。国有土地的管理部门也要加强配合，依据市场需求，合理控制推出土地的供应量，同时要建立起合理的土地出让制度。另外，相关部门要加强对一些高档住宅的管理力度，保证相关费用的征收，避免一些房产单位的偏向开发，忽视中小阶层的需求。金融管理部门在对待房地产开发的贷款工作时，要加强审查力度，对贷款方的资金实力和还贷能力有充分地了解，要有完善的金融监管体制，避免一些违规企业有机可乘。另外，房地产市场的管理部门要加强房地产资格审查，建立严格的房地产准入制度，加强对房地产市场秩序的整顿和规范。■(□文/殷湖金) |
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