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加入WTO将对我国的房地产业产生广泛而深刻的影响。这种影响实质就是促使我国房地产业与世界接轨,进行国际竞争。但是,客观存在的种种局限与不足又使我国房地产业难以适应入世的普遍要求。与国外发达的房地产市场相比,目前我国的房地产市场还处于初级阶段,相关的法律制度还很不完善,各市场主体的经营水平较低,缺乏竞争力。
一、我国房地产业对加入WTO的承诺
我国已经加入WTO,房地产业作为改革开放以来的新兴产业,既面临着机遇,也面临着挑战。总的说来,将有利于进一步激活房地产市场需求,提高产品的质量和功能,促进我国房地产业升级。同时，也会对房地产经营企业及相关行业带来激烈的竞争。虽然房地产业的地域性很强,WTO的影响相对其他产业要小一些,但加入WTO对房地产开发商的观念将产生深刻影响。从管理方式、建造模式、营销观念等方面都会发生巨大变化。中国加入WTO后,从事房地产开发的企业,除高档房地产项目(高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等)不允许外商独资外,其它房地产项目没有限制;在房地产中介服务方面(包括房地产估价、物业管理、中介服务等)允许外商成立合资、合作企业；加入WTO五年后开始允许外商成立独资企业。
二、我国房地产业的发展现状
近年来随着改革开放的深入，我国房地产业也逐步对外开放，港资、台资企业已进入内地的房地产业。但是我国的房地产业企业大多数是基础差、规模小、融资能力较低的“小企业”，当中多数资产负债率在70％，有的甚至90％以上。声誉、资金实力、技术水平上都无法与国外同行业竞争。
三、入世后我国房地产面临的问题
1、全国性的房地产投资法规、政策尚未完善。虽然近几年在房地产业的管理方面制订了不少的法律法规,但对房地产业的发展来说仍然不够。目前,我国房地产投资法规还很不健全,全国性的少,而地方性的又存在“有法不依,执法不严”的问题；房地产政策中仍然有“双轨制”、“多轨制”现象。
2、房地产开发的技术水平低,缺乏专业的人才队伍。房地产业技术落后表现在技术创新率低、对新技术的引进和吸收慢。我国房地产业“八五”期间科技进步贡献率为25％,“九五”期间为31％,低于同期农业科技进步贡献率，与发达国家的60％～80％更是相差甚远。作为房地产业延伸行业的“物业管理”,在中国起步较晚,缺乏一支专业性强、整体素质高、训练有素的物业管理队伍。
3、房地产结构调整加快,企业竞争加剧。入世后,我国的房地产业在产业结构上不但要适应国内市场的发展,也要适应国际市场的发展,同时还要不断进行新的动态调整。无论是住宅项目、商业用房或工业用房,从选址、立项、设计到建设及销售,每个环节都要考虑到是否符合入世后的需要。入世后激烈的竞争将会把一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的企业淘汰出局。
4、市场经验缺乏,对国际惯例了解较少。我国的市场经济体制尚不完善,法制建设滞后,加之典型的东方文化氛围,使关系、人情仍是获取项目开发权的主要工具。企业的市场竞争能力常常受到非市场因素的影响,真正的市场竞争手段缺乏,经验不足。由于较少参与国际房地产开发,对国际工程招投标、合同管理、监理、索赔、融资、保险等国际惯例了解较少。
5、信息不畅,中介组织不发达。近年来,尽管房地产领域的中介服务取得了进步,但人员少、素质低、服务差的问题尚未根本解决。
四、加入WTO带来的机遇
1、住宅的有效需求会上升。加入WTO后将对我国产业发展和结构调整产生重大影响，各产业都会带来新的发展机会，特别是第三产业将会面临前所未有的发展机遇，就业机会将会大量增加。随着入世后国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们可支配收入增加，有效需求能力相应会提升。因此，人们可用于住宅消费的资金会增加，相对而言，更多人圆家梦的实现和改善居住条件成为可能。
2、房地产市场容量扩大，房价会上涨。外资企业会大量涌入，势必会对写字楼、商业用房和工业地产形成较大需求，大批外籍员工会因工作原因在国内居住，会扩大住房需求。因此产生的辐射效应会加快城市化进程，带动房地产业的繁荣，房地产市场容量会扩大。而且将加剧土地一级市场的竞争，土地价格上涨会导致房价上升。另外，相对而言，房地产投资更具有保值增值的潜力。
3、加强房地产业的改革与调整，促进行业素质的提高。大量先进的优秀房产行业来中国，将会带来新的住宅规划设计理念，新的生产技术，材料及部件和经营管理方法；将会导致国内开发商关注顾客需求导向，规划设计更加人性化，住宅科技含量会显著提高，引导了消费，防止了行业过剩和价格缩水，规避了投资风险。另外引进了科学管理的方法，充分发挥了员工积极性、创造性。
4、房地产行业伴随着产业升级而增长。入世后，中国可以充分利用国际市场提供机会，推进产业结构调整和升级。住宅也是消费需求结构升级的核心和灵魂，住宅将成为新一轮消费需求升级的目标选择，更有条件成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点。
5、房地产信贷瓶颈会有所缓解。入世后，国外的金融机构会大举进入国内，将会参与国内金融信贷的竞争。由于房地产业风险大，回报率高，投资性强，我们金融界对房地产信贷作了严格的规定，特别是民营企业，贷款难是制约他们发展最主要的因素。随着外资金融机构进入，房地产业资本瓶颈将会有所缓解，特别是民营企业无疑会获得良好的发展空间。
五、加入WTO后我国房地产业的对策
政府管理部门要转变观念,转变职能,面对日趋开放的房地产市场,政府的相关职能是要尽快与国际接轨,强化宏观调控,弱化微观管理,做到依法行政。要改变长期以来我国房地产审批中存在的程序复杂,周期过长的现象,提高办事效率。房地产管理部门要严格按照国家的有关要求,尽快完成行政审批项目的分类清理,对保留的项目要加以规范。要公开条件、精简环节、明确时限,按照谁审批,谁负责的原则,规范审批和监管的责任。要特别注意加强市场监管,改变过去重事前审批,轻事后管理和监督的状况。通过土地供应总量调控,城市规划引导,投资结构调整以及必要的市场信息披露等手段,引导房地产开发企业理性投资,保持供需结构平衡,实现产业的持续快速健康发展。
1、建立完善的市场规则和信用机制。规则和信用是管束市场行为的一系列规定和约束,具体包括由国家制定的正式制度和社会认可的非正式制度。我国房地产业目前还处于市场经济的初级阶段,各种法律、法规还很不健全,应尽快完善产业政策。同时，要尽快清理不符合WTO规则的政策、法规,修改或撤消对外商的歧视性条款。让国外企业进入后有规可据,有章可循。
2、提高我国房地产企业的竞争力。企业数量多、规模小、竞争力弱是我国房地产企业的基本现状,截至2000年底,全国共有各类房地产企业27303家,而资产总额却不足2万亿元。国内最大的房地产企业中房集团资产不足600亿元。而在香港房地产界,资产总额超过千亿元的公司不止一家。80％以上的房地产项目是由资产总额排名前10位的大型房地产企业开发的。
3、注重发挥政府职能作用。政府要运用财政政策手段、货币政策手段、投资政策手段等间接性的经济手段,对房地产业整体方向进行引导。利用行政许可和行政强制来维护市场秩序,保护消费者权益,引导市场健康发展。要强化信息引导,利用所掌握的发展现状、技术水平、需求变化等方面的信息引导房地产业进行技术、结构、组织等方面的调整和优化。
4、启动住宅消费市场,强化先行意识。启动住宅市场,扩大住宅消费,把房地产业培育成为国民经济新的经济增长点,是加入WTO后继续做好的一项工作。今后房地产业发展的重点应转移到以刺激住宅需求为主的发展轨道上来,切忌盲目行事。要注重在发展中提高产业素质,包括市场规划、产业结构、质量、布局等。要全面推进货币化房改,发展房地产信贷,加快住房金融的发展,规范房地产税费及收缴制度,提高住宅市场的专业服务水平。
5、提高建材业的整体水平。要切实加快建材企业的改革与发展,针对我国当前建材产品科技含量低、加工粗放、资源消耗大、环保性能差等问题,以建筑应用为龙头,确定新型建材的主导产品,大力促进建材产品的更新换代。要制定适应加入WTO需求的新型建材科研、生产与推广应用规划,缩小和国际水平的差距。■(□文/徐 涛) |
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