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在房地产价格泡沫生成过程中，会造就一批暴富的房地产开发商，拉动整个GDP的增长，呈现出经济欣欣向荣的一面。但当房地产市场价格过高时，却会限制资本与劳动力的流入，影响该地区的经济发展。若房地产的价格到了消费者不能承受的上限，投机者从中无利可图、供给远远超过需求，房地产价格就会急剧下降，引起房地产市场的动荡，与此同时与房地产相关的行业受到重大影响，如会造成房地产金融业务的银行出现呆账、坏账，银行系统运转失灵，最后汇率机制被破坏。此反应的后发效应会在社会上形成一种恐慌心里，在这种恐慌心里预期下，将促使房地产价格的进一步下降，形成恶性循环，导致整个国民经济受到严重影响。追根溯源，要治理它，就要找到它被吹起的根源。
一、房地产泡沫的成因
资产价格公司经理操纵论认为泡沫的形成是公司操作的结果，动态博弈论和过度信心论认为泡沫的形成与投资的盲目信心有关。房地产价格泡沫除这些共性外，还有它的个性：
首先，土地供给刚性是其天然成因。泡沫是一种或一系列的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象，依赖于载体表现出来，由于其载体常具有稀缺性，在短期内供求失衡，在看不见的手的作用下，价格会上涨。土地作为房地产泡沫的载体，恰好具有这样的特性——稀缺性、不可移动性、不可替代性，因此易产生泡沫。在现实中，经济的发展要求建立更多的厂房，生活质量提高、人口增加，要求更宽敞更豪华的房子，这些都会造成对土地的大量需求。可土地的供给是刚性的，这种供求失衡，会导致土地价格出现虚涨，产生泡沫经济。
其次，投机需求是房地产泡沫产生的内在动因。需求有真实的需求和投机的需求。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，不会产生炮沫；而投机需求是为了谋求差价，即套利。它既可以帮助疏通风险也可以帮助吹起泡沫，特别是在房地产这样的供给刚性的产业部门更易吹起泡沫。作为投机商，只要其预期的收益大于成本，就会去投机以期获得诱人的风险收益。在房地产市场中，若前景看好，不论这看好的商机是由房地产开发商制造的，还是政策原因引起的或是真正的经济增长的迹象，投机者都可以低价购买地皮，进行房地产开发，然后高价出售，从而大赚一把，或直接低买高卖。在投机者的示范效应作用下，就有大量的追随者，为赚取价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速房地产价格的上升，当房地产投资过度膨胀，消费者不堪重负，需求减少时，便开始出现商品房严重滞销，这时泡沫便几乎达到极至。
虚拟资本是房地产泡沫得以实现的工具。虚拟资本是资本的一种表现形式，是同实际资本相分离的、本身无价值却能够带来“剩余价值”，并具有独立的价值增值运动规律的各种凭证。典型的虚拟资本有货币、票证、股票、债券、金融衍生品。在现代社会中，土地或房地产不仅是生产和生活的实质资料，而且经常成为抵押品，逐渐具备了虚拟资本的特征。在房地产市场交易过程中，房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值上升，作为理性的经济人，如果他估计价格不会很快下跌，他会将房地产抵押给银行，获得贷款之后，继续购买房地产，然后再抵押再贷款再购买，如此循环。房地产抵押贷款是一种信贷资产，本身就是虚拟资本。如果将房地产抵押贷款重新包装之后实行证券化，更加剧了资产的虚拟程度，会获得更多的资金放贷给投机者，从而在短期内流入房地产的资金就像滚雪球一样越滚越大，若无节制和政府干预，会导致房地产的定价脱离实际基础价格而形成泡沫。
如果仅有内在条件，而无外在环境，泡沫无从生起。市场不健全，法制规则不完善是孳生房地产价格泡沫的土壤。如市场利率的上升导致资产增值，资产增值导致抵押贷款增加，抵押贷款增加引起购买量增加，在供不应求的情况下引起价格上升。还有税收的增减、石油价格的涨落等，此类均是由市场机制本身的运动造成。虽市场经济可自动实现资源的最佳配置，但这只是在长期中才有的均衡，短期内波动是常态。如此时政府的相关政策鼓励房地产投资，会进一步引起房地产价格上涨。政府何以为之？因房地产业能够拉动经济的快速增长，对GDP的贡献很大。为了提高GDP的增长，政府可通过低价征收、征用土地，进行一定投资后再高价转让或鼓励房地产业的发展，对房地产价格的上涨推波助澜。
总之，由于土地的价格刚性，投资者预期房地产价格要上涨，使得一批投资商有大显身手之机，在市场规则和不完备的政府政策都处于价格上升的波峰状态时，会产生叠加效应，可吹起极大的泡沫，而房地产抵押贷款证券化更加剧了这一进程的迅速化。
二、政府调控为主还是市场调节为主
土地的供给是有限的，寻求土地的替代物在相当长一段时间内是不可能的，因此土地供给刚性依旧。另在市场经济中，人是理性的经济人，逐利是他本性，只要有差价可谋，有利可图，投机需求照样，所以取消投机需求实质上是变相的否认市场经济，因宽泛的讲，真实的需求也是为了牟利。虚拟资本是市场经济发展的产物，它便于交易，使流通迅捷，其发展势不可挡，虽不成熟和不完善，但抑止其发展势必会影响市场化的进度。上述三个方面几乎是不可或不可能在短期内改变，但政府的政策是可在短期内改变的，特别是对公共物品的管理，因世界各国的土地几乎是国有的，故治理房地产泡沫的切入点，关键点便是政府。
三、政府治理
在市场经济条件下，政府主要运用经济手段和法律手段，关键时刻应用行政手段来调控。但这些手段只有在健全的法制、规则环境中，才能有效的发挥作用。政府的宏观土地政策，政府的行为是治理房地产价格泡沫的首要问题。
政府对土地的管理要科学化、合理化。应制定完善的土地储备制度、土地交易制度，以及土地开发制度，并将之法制化，这有助于在泡沫生起之前加强预警，泡沫升起中便于用法制使泡沫软着陆。在实施土地政策的过程中，应对土地进行总量控制和指标控制。如政府应该清查城镇闲置土地、空闲地和批而未供地的情况，掌握土地存量。在对总量控制时，要采取指标管理，即对各行各业使用土地进行定标控制，根据国家的产业政策对投资进行限制，对有关不符合标准的厂房建设进行控制，对不符合鼓励发展的产业强制性实行禁止供地，对国家住房产权自有率要控制在一定范围内。
同时，规范政府行为，防止政府利用职权寻租、设租，而偏离有效政策，有意或无意地成为泡沫的搅动器。政府可弥补市场失灵，是经济的强有力的调节者，但政府本身也易失灵，故要规范政府的行为。先是政府内部的行为要规范。为防止内部争夺土地之战，应把政府的各种专项规划都统一到土地利用规划的平台上。在我国交通部门有交通部门的规划，林业部门有林业部门的规划，水利部门有水利部门的规划，城市部门有城市部门的规划，各种规划最后都要落到土地的头上，很有必要内部规范。再是政府要有规范的行为应对外部影响。市场上存在大量的利益集团，利益集团的规模越小，越容易对政府的规制政策产生影响。因在小利益集团内，每个集团成员成本与收益的不对称相对大利益集团要小，因此小利益集团的成员会更努力的为本利益集团着想，故会更加努力的对政府规制施加有利于其集团利益的影响。由于政府官员也是经济人，不仅追求社会效益最大化，也追求自身利益的最大化，小利益集团的猛烈进攻，会使得政府官员中的一部分为了私利，利用规制者的身份开始寻租、设租最后收租。结果是规制者往往更偏重那些对规制政策敏感的小集团的利益，而牺牲对规制政策反映较弱的大利益集团的利益，导致政策的非最优，使得政府管制失灵。为尽量减少政府官员的扭曲行为，在对土地进行规划时，要求政府部门设立健全的监督机制，对土地的管理要公开化，增加透明度。
土地政策的完善运行与房地产金融市场密切相关，规范金融市场，推动住房抵押贷款证券化良性发展，是治理房地产泡沫的另一重要方面。“虚拟资本”的发展是一把双刃剑，它既容易吹起泡沫，也便于银行分散风险。由于住宅建设需要巨大的资金量，从住房开发建设到销售需要较长的周期，若仅靠银行贷款，会影响贷款银行的资产质量和资金的流动性，若住房抵押贷款证券化发展良好，不仅有利于现有金融体系的完善，而且可把由银行单独承担的风险，通过证券市场转移为社会投资者共同担负的风险。这种证券化的良性发展，需要发育良好的金融市场。所以，要治理房地产泡沫，严防对国民经济的不利影响，政府必须规范金融市场，为建立良好的金融市场保驾护航。■ |
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