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近来，物业税改革受到理论界、实业界、地方政府和广大市民的多方面关注，有关物业税改革的讨论成为新闻热点，甚至一些学者和官方人士已经提出物业税改革的基本框架。而作者认为目前在我国开征物业税的时机还不够成熟，物业税制改革不应操之过急。本文结合国际经验，重点分析开征物业税应具备的前提条件；在对照我国现实状况的基础上，认为短时期内在中国开征物业税为时尚早；最后对物业税制改革过渡期的安排提出政策建议。
一、什么是物业税
税制改革中出现了“物业税”一词，其实它并不是一个新的概念，在美国、加拿大以及东南亚一些国家将其称之为“财产税”，财产税是现代三大课税体系（所得税、商品税和财产税）之一。所以说物业税并不是一个单一税种，而是以财产价值作为征收对象的一个税类，只不过在物业税中，“财产”进一步具体化为土地和地上建筑物（房产）。物业税的纳税人是土地和房产的所有权人，而不是使用人或承租人。如果土地和建筑物分属不同业主所有，则需分别向土地和建筑物业主征税，两种业主均为物业税的纳税人。物业税的课税范围包括管辖区域内所有土地和各类房产，其计税依据系指土地和房产的价值。物业税是按标准税率计算和征收的，税率的设定一般取决于两个因素：一是地方财政支出；二是房地产总的估定值，最终应税税额由房地产评估价值乘以税率得到。由于物业税是一种极度不公平的税，所以需要设定相应的税收优惠政策以保证在操作层面上得以有效实施，有关物业税的减免可以视具体情况对自有自住房屋、宗教和慈善等公共机构以及地方为特定目的而需要扶持的企事业等免征或轻征物业税。
二、开征物业税应具备的条件
1、首先应明确开征物业税的目的。开征物业税在具体操作层面上涉及到的利益主体非常广泛，包括广大的工薪阶层、富裕群体、以及房地产开发商和投资商等。如果目的是希望通过物业税改革来加强对房产保有环节征税，尤其是加强对居民自住性房产的调节，那么改革的主体就应主要集中在广大的工薪阶层上。但是对于这部分中低收入群体而言，其所拥有的房产来之不易，多数是靠其辛苦劳动得到的，他们除了要按时交纳物业费，还要按期缴纳物业税。而且现在房价上涨过快，许多居民都是以贷款方式购买房产，再按月交纳物业税无疑是雪上加霜难以承受，出于这种目的物业税改革其可行性会受到挑战。但如果把开征物业税的目的确定为抑制房地产炒作、投机和缩短贫富差距，那么物业税改革涉及的主要利益主体就是房地产投机商、炒作者和目前一人拥有多处房产的富裕阶层，出于这种目的的改革则应加紧进行。如果开征物业税的主要目的是为了简化税制，规范目前繁杂的房地产税费体系，从而降低税收征管成本，那么在改革时机不成熟的情况下，也可以通过其他操作途径来实现。明确改革的总目标可以保证接下来各具体步骤协调一致。
2、开征物业税需要一套完整的房地产价值评估体系。物业税虽然是一种对物税，但首先必须将课税物折算成以货币衡量的货币价值，然后才可能按一定的税率课征，即首先要对房地产进行评估。合理的进行相关物业的估价是开征物业税在税务行政上必须解决的最重要问题，这就要求实施物业税的地区必须具备一套科学、完整并且公正的评估制度。另外，即使具备了完善的评估体系，评估费用应该由谁来负担也是在开征前应该明确的问题。如果由纳税人自己付费评估然后再向国家交税恐怕还不现实也难以做到，而且还可能存在私下的隐蔽行为，导致税基流失。国外的做法是这笔开销由政府来支付。但是从我国的实际情况来看，改革所涉及的房地产单就居民住宅来讲范围就很广，规模也很大，要对其进行评估费用相当可观，而地方政府财政收入来源有限，在短时期内未必有能力负担此项支出。所以评估费用究竟由哪方来支付这一具体问题得不到解决，评估工作就难以进行，物业税制改革将会受到重重阻碍。
3、开征物业税需要理清房地产租、税、费关系。物业税改革涉及到房地产多种租、税、费，在改革之前有必要理清这些租税费的关系。租、税、费都是增加政府财政收入的方式，三者虽然密切相关但其本质却不同：房地产税收是国家凭借其政治权利强制、无偿固定地向房地产纳税人收取的一部分国民收入，具有宏观调控的作用；地租则是土地所有者凭借其土地所有权向土地使用者收取的报酬，具有区域性调节的作用；费则是政府管理部门为房地产行业提供各种必要服务而收取的劳动补偿费用。目前我国房地产税费体系中租税费混杂的现象十分严重，例如目前征收的城镇土地使用税是根据城市规模和土地区位按不同税率征收的，其目的是调节土地的级差收入，从本质上看应该属于地租的范畴；土地出让金是指国家作为土地所有者将土地所有权在一定年限内让于土地使用者而收取的报酬，尽管现在对土地出让金概念的理解也比较混乱，但从其本质上来讲它是地价的体现，代表的是一种经济买卖行为。如果将土地出让金纳入物业税，其代表的则是政府行为，并且将本该一次性支付的地价分别于不同年限征收，不仅从理论上难以说清楚，而且在实际中也不可行。税、费、租概念界定模糊，有碍于合理的改革框架的提出，也会降低税收征管的严肃性和规范性，因此，理清租税费关系是改革的前提条件之一。
4、需要清晰界定、理顺房地产的各种产权关系。物业税是一种财产税，政府是向产权所有者征收物业税，而不是向承租人或使用者征收，这就要求房地产的产权应界定明晰。尤其是目前在我国农村地区，虽然土地归村集体所有，但究竟谁是农村土地的所有权主体还是个模糊的概念，是村委会、村民小组、还是集体经济组织说法不一。再加之近年来，农村土地市场逐渐活跃，各种交易行为逐渐增多，而目前国家又尚未出台明确的政策和法规对农村房地产市场加以约束，所以其很多交易都是私下进行的隐蔽行为，这就进一步加剧了农村宅基地和农用地权属关系混乱的状况。虽然实行集体土地私有化还不现实，但明确它的产权关系还是开征物业税需要解决的当务之急。此外，就城镇地区的住房而言，商品房、经济适用房、房改房等多种形式并存，虽然这些年我国已经逐步实行了住房改革，但如果统一开征物业税，具体应该上溯到什么时期来界定这些房产的产权关系，这也是一个棘手的问题，处理不好可能会扰乱现行的城镇住房改革，影响城镇住房改革已经取得的初步成就。
5、慎重考虑物业税改革短期内对地方政府财政的冲击和影响。实施物业税改革就意味着政府对土地的管理方式发生变化，即由原来的土地批租制转向以财产税为财政杠杆来对土地加以管理的方式。目前我国地方政府财政收入来源有限，而绝大多数的城镇基础设施建设和地方公共服务都要由地方政府来承担。土地批租制度下，地方政府将一定年限的土地使用权让于土地使用者，并向其收取土地出让金，以此能在短时期内得到巨额收益来满足其财政支出的需要。而且现如今我国城市化比率在不断提高，地方公共服务状况也要求得到日益改善，这就给地方政府的财政支出提出了更大的挑战。如果将土地出让金纳入物业税，并分期缴纳，短时期内必将给地方政府的财政收入造成一定的冲击。而且长久以来在土地批租制度下，当届地方政府往往为了追求政绩，导致土地利用短期行为十分严重，有些地区地方政府已经严重透支了未来的财政收入，可以出让的土地数量已极其有限，而且对于某些已经批准的项目投资还需要后续资金的不断注入。虽然从长期来看，财产税的引入可以为地方政府提供更加稳定可靠的收入来源,但短期内能否弥补地方政府的财政赤字也是在进行物业税改革之前应当充分考虑的事宜，否则税制改革会因地方政府的阻碍而无法实施。
三、对在中国开征物业税的几点建议
1、深入调查研究，全面分析目前存在于房地产税制中的突出问题，为物业税改革明确方向。目前我国房地产税制涉及的税种比较繁杂有十几种之多贯穿于房地产业各个环节，而且其出台的历史背景和征收的目的也各不相同，再加上名目繁多的费用导致目前房地产税费状况十分混乱，房地产税制存在严重隐患和弊病。主要表现在：（1）税种结构设置不合理。房地产流通阶段税种多、税负重，保有阶段征税较少，优惠范围较大，这无形中鼓励了房地产的保有，抑制了正常房地产流通和市场交易。（2）计税依据缺乏弹性。一方面城镇土地使用税和耕地占用税实行的是分别以纳税人实际占有的城镇土地面积和实际占用的耕地面积为计税依据的从量计征方式，无法在时间上实现税收随土地价值的变化而变化，此外房产税依据的是不能体现房产市场价值的历史成本，税收水平无法随征税对象价值提高而提高。（3）大范围的优惠和减免政策使税收调控作用无法正常发挥，税收总体水平受到限制。深入考察这些问题一方面有助于明确开征物业税要实现的最终目标，另一方面也可以为合理地设置具体税种、税率、优惠措施和征管方式提供有力依据和借鉴经验。
2、建立科学有效的房地产评税制度。目前国内高效的物业评税体系尚未建立、健全，在此情况下，开征物业税会导致无法准确测定税基，进一步引发不合理问题的出现。所以建立专业、公正的房地产评税机构，发展先进的评税技术及培养高素质的专业评税人员是我国在改革过渡期内需要解决的重点事宜之一。
3、合理设定物业税税率。物业税改革受到广泛关注，原因之一就是它将切实影响到全国各地广大市民的切身利益。据统计，我国私有住房中约85％的住房是以低房价补偿方式将公有房转化为私有的，由于历史原因这部分房产的取得成本很低，目前其所有者主要是广大工薪阶层，物业税税率不合理会导致这部分群体买房容易养房难。近年来，房价上涨过快，很大一部分新的购房者主要以按揭贷款方式取得房产，税率不合理会进一步加重其供楼负担，一旦遇到大的波动还会加剧金融风险和给社会带来极不稳定的因素。所以建议暂且不应盲目地对各地区统一设置税率，可以先选择经济发展水平存有差异的地区进行多个试点，在试点中根据各自实际的财政需要和纳税人经济负担能力设置合理的税率，如果具有可行性则可以在周围一定范围内逐渐推广实行。而且一些国家在征收该税时实际做法是对不同物业分设不同税率，比如在美国商业建筑的平均税率是2.3％，工业建筑为1.7％，对住宅而言平均税率为1.2％。由此建议在进行试点时可以对土地和建筑物、住宅和非住宅房产以及城市和农村分别设置物业税税率，暂且不宜对各类房地产笼统地、盲目地制定单一税率。否则会增加税率设定的难度，一旦设置不合理要么是损害纳税人的切身利益，要么是国家税收流失，最终开征物业税的美好愿望会化为灰影。
4、明确课税范围，适当扩大税基。首先，伴随着城市化和工业化进程的加快，农村城市化程度不断加深，一些经济发达省份的农村已逐步具备了城市的功能，尤其在沿海经济发达地区，农村的房地产规模急剧扩大，经营性用房迅速膨胀，已经完全具备了物业税稳定税源的特征，所以可以考虑将农村地区的房地产纳入物业税的课税范围。但需要注意，农业是我国国民经济的根基，支持农业和农村发展，提高广大农民的福利水平仍然是当前的主要任务，农村居民的住房主要是满足其自身生活需要，市场化程度和商品化程度很低，所以对农村地区征收物业税应仅限于经营性房地产，农用地和农民自住性普通住宅则暂时不宜纳入其中。其次，随着中国事业机构的管理体制改革，那些不再提高社会公共产品和服务的事业单位将被逐步市场化和企业化，单位性质的变化就要求这部分单位应依法承担纳税义务，物业税改革也应将其纳入课征范围之中。
5、区别对待已购房产和新购房产。我国现行的土地批租制度下，土地使用权出让年限一般为40至70年，大部分土地税费都包含在开发商一次性支付的出让金中，待房地产开发完毕，购房者实际支付的房价中包含了几乎所有房地产税费，再对已购房产征收物业税就出现重复征收，因此有必要对改革前后的物业加以区别对待。同时考虑到我国现实条件下居民的房产数量有限而且多是生活性用房，所以借鉴美国的经验提出以下建议：在过渡期内可以对物业税改革前居民的第一套自住性房产免征物业税；对第二套实行低税率征收物业税；为有效抑制房地产炒作行为，对一人拥有三套以上房产设较高税率；由于目前我国城镇居民的实际负担能力差别很大，所以过渡期内对新购房产也不易设置过高税率，必要时可以设置起征点加以调节。
从地方政府到普通市民，物业税改革涉及到的利益群体相当广泛，改革稍有不慎就可能在很大范围内引起严重后果。就目前而言，进行物业税改革的时机尚未成熟。在改革真正实施之前，政府及有关决策部门应该切实对房地产市场、现行房地产税制、地方政府财政状况及纳税人纳税能力等进行全面考察，从而有理、有据、有节地在中国实现物业税改革。■ |
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