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近年来，我国的房价一路攀升，似乎还有直线上升的趋势，居高不下的房价在某些大型品牌化城市促使购房热一浪高过一浪，人们纷纷产生房价会涨的预期，争先恐后的购房，笔者认为如果不积极实行房地产税制改革，我国的房地产泡沫会越涨越大，难以收场。
一、实行房地产税制改革的必要性
1、从居民个人角度而言，房屋作为个人休憩场所是必不可少的，如果房地产市场价格能够真实反映居民消费的需求，则就不会存在泡沫，也不会产生如今的局面。但是，从全局看，我国房地产市场价格持续上涨的主要原因是由于炒房者或者投机者的炒房行为和投机行为。由于目前我国证券市场不景气，投资者理所当然将资金投向房地产市场，当一部分投资者充当房地产市场示范人大量购买房地产“囤积”，并通过房地产二级市场抬高房地产价格，导致房地产价格虚抬，并使人们产生一种房地产价格存在继续上涨趋势的预期。由于我国现行房地产税制对居民自有自用房不征税，加之前几年央行利息率较低以及证券市场收益率不高等因素，“炒房者”或投机者“囤积”房地产的机会成本较低。接着，一些人出于获取投资利益的考虑开始模仿“炒房者”或投资者投资购买房地产，使房产价格进一步上升。于是，投资房地产成为一种时尚，结果导致我国房地产市场价格持续上涨。此外，房地产开发商也会扩大投资，以高拍卖价获取土地，房地产市场价格的持续上涨造成土地价格的不断上涨。因此，推行房地产税制改革，核心就是要对居民自有自用住房征房地产税。这样，投资人如果一次性购买多套住房，如果“囤积”房屋卖不出去，就要交纳不少的税，这样对于投资者而言，成本也是非常大。那么，其炒房投机行为在一定程度上会抑制住。这样，市场风向发生逆转，居民买房就不会承担如此大的金钱压力，也不会出现高校学生一工作就面临买房压力。
2、从整个社会角度而言，房地产税属于财产税中的不动产税。当前我国房地产企业在国民生产总值中所占的比重已达到10％左右，已成为国民经济的支柱产业之一，但在税收中所占比重微乎其微。在市场经济国家中，普遍的做法是在私人对房地产具有完整产权的情况下，无论该房地产是否投入生产经营均应交纳房地产税，而我国房地产在保有阶段税少，税负轻，流通环节税负重，实际上是鼓励了投机，同时，在保有阶段发生的增值部分，由于没有税收调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，拉大贫富差距，税收无法成为调节房地产发展的重要工具。由于房地产税在地方公共收入中的地位非常重要。因此，必须进行房地产税创新。
3、房地产税制度是一国财产税以及整个税收体系的重要组成部分。由于房地产税的课征对象无法隐藏，税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管理，因此，在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占有比较重要的地位。如美国，房产占财产税税基的6成，其税收收入占地方税收入的比重达到40％～50％。而我国房地产税开征以来规模一直偏小。例如，深圳特区2002年度房产税的入库额为84574万元，占地方税收总收入的3.4％，其对地方财政的作用未能充分发挥出来。笔者认为，除了征管技术和力度以外，更主要的是有关房地产税制缺陷方面的原因。相对于所得税制、流转税制而言，房地产税制乃至整个财产税改革的步子要小得多，现已到了急需改革的阶段。
二、合理设计房地产税制改革要素
1、纳税人。多数国家房地产税的课税对象是土地和地上建筑物，纳税人的界定与一国的产权制度密切相关，土地私有制国家的纳税人比较容易确定，其房地产的所有权者为纳税人。由于我国土地公有，建议将房地产税的纳税人设定在开征行政区域内拥有房屋所有权、土地使用权的单位和个人，房屋所有权、土地使用权未确定，以及房屋所有权人、土地使用权人不在房地产所在地的使用人为纳税人。同时，纳税人范围应推广到农民和政府部门，对农民和政府部门自有自用房屋应当征房地产税，对农民自有自用房屋征税有利于控制农民用耕地建房，提高土地使用率，对政府自由自用房屋征税则有利于控制政府办公大楼规模，并能全面反映政府部门绩效。
2、计税依据。我国现行房地产税的应纳税额规定：房地产税的应纳税额=计税原值×（1－扣除比例）×税率（扣除比例为10－30％）；出租房产的应纳税额=租金收入×税率；城市房地产税的应纳税额=房屋价值×税率；城镇土地使用税的应纳税额=实际占用土地面积×税额标准。这些税种的计税依据存在不合理：一是在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随课税对象价值的上升而上升，具有课源不足而缺乏弹性的缺陷。二是从价计征与从租计征的不公平性。从价计征的房地产税，是依据房地产的原值减去10－30％后的余额，以1.2％的税率计征，而这种价值是历史成本，不反映市场价值；从租计征的房地产税，是以租金收入乘以12％的税率计征。与按历史成本从价计征相比，从租计征显然税负过重；三是房产租金本是营业税的课税对象，现在又当作房地产的计税依据，显然人为造成了重复征税。
房地产税应遵循国际惯例，以房地产评估值的一定比例作为计税依据。按房地产评估值征税，能比较客观的反映房地产价值，解决现行房地产税制存在的计税依据不合理的问题，平衡纳税人的承受能力，充分体现房地产税的财产税特性。按评估值征税也能比较正确的反映土地的级差收益，促进纳税人合理利用房地产资源。由此也要配合设置一定的评估机构。
3、税率确定。在从价计征房地产税的情况下，由中央政府还是由地方政府来决定房地产税率，各有利弊。由地方政府来决定房地产税率，可能会导致各地方为了吸引投资，争先降低税率，以求带动地方经济的发展，虽然在短期内会求得某地的发展优势，但长远看来，这种“竞争”最终会损坏国家利益；如果由中央政府来决定税率，虽然会“一碗水端平”，但是从实际看，各地区发展是极不平衡的，如果都按统一税率，公平则会名存实亡，因此最佳方法是由中央根据国家平均水平确定一个税率幅度范围，各地区根据各自的经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府年度预算等因素确定本地适用税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。除此之外，还可以借鉴国际经验，针对不同的房地产用途设置不同的税率。
4、减免税的设置。建议对外国使馆房地产等特定房地产所有权的减免以及对教育、文化、宗教或慈善等特定用途房地产税进行免税。对城镇居民住房设定起征点或免征额。有学者认为，对农民自住自用房和国家政府自有自用房暂免房地产税，本文不这样认为，同前所述，农民虽为弱势群体，但对其自住自用房征税是有一定的必要性的，有人担忧如此会增加农民负担么？回答是否定的。可以依据农民的收入、住房面积等设置一定的宽免额，保证农民的基本住房需要和基本收入需要，而且由于是属于地方公共部门收入，对农民自住自用房征收房地产税所获取的收入有助于地方公共部门提供更多的地方公共商品。对政府而言，虽为特殊部门，但不能区别对待，不能免税。
三、房地产税制改革的路径选择
房地产制度改革路径选择主要包括即时推行房地产税制度改革和分步推行房地产税制度改革两种。当前，中国房地产税制度改革路径的选择受制于房地产税对房地产价格的控制的需要，要在判断中国房地产价格未来走向的基础上选择房地产税制度改革路径。因此，要正确选择房地产税制度改革路径，必须正确判断中国房地产价格未来走向。从全国平均水平来看，中国房地产市场价格不存在严重的虚涨成分，或这种虚涨在可接受的范围内，尤其是许多非品牌化城市的房地产价格不存在虚涨，即不存在泡沫。但在一些品牌化城市，如北京、上海、杭州等地，房地产市场存在严重的虚涨成分，即在这些品牌化城市已经出现房地产泡沫。如果不对这些品牌化城市的房地产市场进行调控，则从长远看，这种泡沫会传染到其他非品牌化城市，导致全国房地产市场出现泡沫，且难以控制，最终导致金融危机。所以，中国房地产税制度改革应采取分步推行房地产税制度改革，即首先在品牌化城市，这样可以有效的控制炒房行为，使这些城市的房地产价格逐渐趋于理性，再推广到全国。否则一次性的推广到全国，会对中国房地产市场造成较大冲击，进而会导致中国经济发生较大的波动。■ |
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