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近年来，随着中国经济的增长及商务现代化水平的提高，写字楼项目以持续、快速、高水平发展，对写字楼项目进行成本控制就变得很重要。本文探讨用价值工程原理对写字楼进行有效的成本控制。
近年来，中国宏观经济继续保持稳定增长的态势，各项经济指标均保持良好，宏观经济政策及改革将会不断深化，中国仍将继续实施积极的财政政策及稳健的货币政策，并加大推进扩大内需刺激消费的若干政策，第三产业将会进入一个更加快速发展的时期。随着国内宏观经济的增长及改革步伐的进一步加快，将促使国际性的银行、证券公司、保险公司以及众多第三产业的中介机构纷纷进入中国，高档商务办公楼的需求将有明显的增加，正迎合了市场的需求。因此，目前开发正是大好时机，将会具有相当可观的潜在商业开发价值。
一、价值工程的原理与应用
价值工程是一门技术与经济相结合的现代化管理科学，它主要以价值分析为中心，使产品达到适当的价值，用最低的成本来实现其必要功能的一项有组织的活动。价值工程简称VE，产生于20世纪四十年代美国政府支持下的成本管理活动。
（一）价值工程以功能分析为核心。通过功能分析，可以确定改造成项目必须具备的功能，尽可能排除不必要的功能，从实现必要功能的众多方式中选择出最经济的方式，即少花钱多办事、以尽可能少的投入，取得尽量大的成效，不断寻找新的更好的实现方式，而这些新的方式往往会导致全新改造成项目（效果）的诞生。价值工程正是围绕功能分析展开活动，寻找功能与成本之间的最佳关系，从而达到提高价值的目的，力图以最少的费用满足客人所需的尽可能多的功能。
（二）价值工程以提高对象价值为目的。企业正在生产或正在研制的产品，其功能成本由于科技日新月异的进步、消费者的需求的不断变化与理想状态有一定现实差距。如何对产品的功能与成本进行较理想的选择，始终是企业面临的重要课题。离开价值工程，单方面解决成本问题或单方面解决质量问题都不能全面满足企业和顾客的需要。
（三）价值工程是一项集体群组式的并行工作。价值工程涉及产品开发、设计、制造、供应、使用、维修以及企业经营的各个方面，需要综合运用技术与经济多种学科知识，所以仅靠个人决策是很不够的，只有有组织的活动、依靠各方面集体的智慧，才能获得最佳方案和良好的运行实施。形成决策的过程和最终的成果，处处会体现出民主与集中的关系。
二、用价值工程原理控制写字楼项目成本
在众多的项目成本控制方法中，价值工程是一种贯穿于整个施工项目各个环节的系统控制方法。在价值工程中，价值=产品效用/生产成本，在这里也可以看出生产成本是相对于产品效用和价值的。
（一）对写字楼设计阶段做功能分析。由于价值工程扩大了成本控制的工作范围，涉及到控制项目的寿命周期费用，所以要对工程设计的技术经济的合理性、科学性及工程价值进行仔细地分析、研究，探索各施工阶段有无改进的可能性，分析功能与成本的关系，提高项目的价值系数；同时通过价值分析来发现并消除工程设计中的不必要的功能，达到降低成本、降低投资的目的。
为了使写字楼价值定位科学和准确，主要包括以下几个因素：1、地段因素；2、规划因素；3、品质因素。对于写字楼而言，地段是首要因素，但设计定位也是其能够生存的要点。认为不能再以简单的办公空间为设计目标，而要体现人性化标准，给予在里面办公人员最大的舒适感，才会得到认可。竞争的压力迫使写字楼建设呈现出多元化、个性化的发展态势，以国际标准的管理服务创出理想的现代商务氛围。无论是推广新型商务模式，还是纯商务空间打造，或者是全面提升管理服务，对于写字楼建设而言，都是一种个性化商务的尝试。而区域特色的鲜明化、写字楼产品的专业化，都将造成写字楼市场的细分，差异化生存已经成为写字楼市场必然的发展趋势。
（二）在保持项目功能一定的情况下进行成本控制。施工项目的成本控制就是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制的目的，降低项目成本，提高经济效益。
价值工程中的寿命周期成本，是指产品从产生到报废整个期间的费用总和。它包括写字楼研究和生产阶段的费用构成的产品制造成本C1以及写字楼在使用过程中的能源消耗、维修和管理费用等所构成的产品使用成本C2。C=C1＋C2就是总成本。人们习惯上比较重视写字楼的购置费而忽视写字楼的使用费。实际生活中有许多产品的使用成本大于制造成本，如空调使用成本通常是制造成本的2倍。因此，忽视使用成本是不合算的。在技术经济条件已定的情况下，随着产品功能水平的提高，制造成本C1提高，使用成本C2下降，寿命周期成本则呈马鞍形变化，如下图1所示：
图1 寿命周期成本图
由上图可以看出，只有功能、成本相适宜，才能使总成本最低。性能为F0、成本为Cmin是一种理想状态。一般说来，无论现实产品或现有设计方案都不一定能够达到。若以C'表示现实成本，F'表示现实功能，则在F'与Cmin之间有一个成本可能降低的幅度C'－Cmin=A；在F'和F0之间存在性能可以提高的幅度F0－F'=B，我们进行价值工程活动，正是要以最低成本实现写字楼的必要功能，即使一次VE不能达到，也要通过不断努力逐步达到，使企业与用户都获得最大利益。
写字楼成本发生在从改造项目的论证、设计、招投标、施工到竣工、验收、审计等全过程。价值工程既要求重视降低制造成本，也要求重视降低使用费用。如某写字楼原打印室设计不合理，通过修改设计图改换了走向，从而既提高了打印效率，又节省了劳动力成本。用长远的观点来衡量，这笔开支就相当可观。
（三）组建优秀的价值工程团队，加强内部组织管理。价值工程既是一项有组织的活动，管理人员的素质是很重要的。要执行价值工程，首先要组成工程小组或团队，针对工作特性选取具有相关专业背景人员参加，工作小组成立之后，再针对标的物进行替代方案研析。价值工程的全过程，每一个环节都是由人来实施和控制的，所以必须有一个高素质的组织系统，这个系统要由各种高水平的不同专业人员，如施工技术、质量安全、施工、材料供应、财务成本等方面的人员组成，发挥集体力量，利用集体智慧来进行，把质量管理溶合于价值工程的管理中，方能达到预定的目标。而没有一个高素质的管理机构就不能自如地应用价值工程来控制项目成本，无论哪一层管理不到位，都可能会使某部分的成本失控，也就实现不了价值工程对项目成本的控制。
三、总结
价值工程是一项复杂的、技术性高的管理活动，它是把技术与经济结合起来的管理技术，需要多方面的业务知识和技术数据，涉及到许多技术部门和经济部门，因此，在价值工程的应用过程中，我们必须按照系统工程的要求，把有关部门组织起来，通力合作，才能取得理想的效果：在保证质量的前提下，用最低的成本来实现它必要的价值。■ |
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