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今年3月16日央行宣布调整个人住房信贷政策：不再对房贷实行优惠利率；房价上涨过快城市，最低首付款比例可提高到30％。而央行的房贷加息最大的受益者恐怕就是商业银行了。由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押，而且迄今为止房地产信贷的违约率非常低，因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。而加息对个人住房按揭贷款的影响主要体现在提前还贷者增多。那么，对于商业银行而言，政策的变化又会带来什么影响呢？
一、政策变化下银行房贷风险初现
商业银行之所以认为房地产信贷是优良资产，主要原因就在于一旦借款人违约，银行就能够以合理的价格把作为贷款抵押物的房地产进行拍卖以弥补损失。但是，这种操作建立在房地产市场稳定甚至繁荣的基础之上。一旦房地产市场崩溃，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本。2005年10月26日高法出台了《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》。在该规定的第三条和第七条中，明确规定对于以房产为抵押的银行贷款，如果贷款人不能按时还贷，法院可以查封，却不得拍卖、变卖或者抵债。在房地产泡沫破灭之前，大多数贷款者和投资者很难充分意识到风险的存在。而直到最近美联储连续加息以及我国政府小幅加息之后，我国房地产市场价格开始变得扑朔迷离之际，投资者和媒体才开始重新审视房地产投资所面临的真实风险。一旦房地产泡沫破灭，房地产信贷的风险真正凸现出来时，我国商业银行的不良贷款将显著增加，可能形成严重的银行流动性危机，甚至造成国民经济的萧条。
既然泡沫迹象明显，为什么目前我国商业银行的房地产信贷违约率很低呢？第一，按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3到4年才大规模发展起来的。换句话说，我们刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。第二，房地产信贷的违约率增加往往是和房地产景气周期的下滑相联系的。而我国房地产市场自上世纪九十年代中后期以来一直处于一个较长的上升周期中，因此违约率很低就不足为奇了。一旦房地产价格大幅下滑，违约率上升必将成为不争的事实。
二、房企与银行的风险博弈
银行在房地产这一块业务上确实有风险，主要还是结构上的。对于银行来说，个人房贷等中长期贷款增长比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。所谓流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。如果在个人房贷的推动下，商业银行的中长期贷款比重继续提高，流动性风险管理将必然成为一个重要的问题。就目前而言，资产规模较小，资产种类较单一的部分城市商业银行，已经开始面临流动性风险问题。如果商业银行继续漠视这种现象的存在，一旦危机爆发，对金融业的打击将是致命的。
就建筑业而言，由于我国建筑市场一直存在低水平竞争和过度竞争，建筑企业的盈利状况都比较差，拖欠工程款的问题导致建筑商资金周转效率降低，银行贷款的增加使企业资产负债率居高不下，潜伏着很大的财务危机。
三、风险源于我国金融体制与银行间恶性竞争
最近几年全世界的楼市都有泡沫，美国、欧洲，房价涨幅甚至比我国还要大，因为2003年以前我国的房地产市场涨幅是比较稳定的。然而美国对房价的敏感，及其银行对房地产市场的敏感程度，恐怕没有像我国这么热烈的。这可能和我国的金融体制有关系。现在我国个人住房抵押贷款达到了16万亿元，尽管这个数字只占全国贷款总额的85％，但我们的银行很紧张。因为银行是国有银行，一旦有泡沫，首先承担风险的是银行。而其他国家有二级抵押市场，银行可能把抵押贷款打包在二级市场当中销售，或者通过上市由股民来买，一方面银行可能进一步发挥投融资的作用，另一方面也避免了风险。
房贷市场上隐含的巨大风险，很大一部分还起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜，而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。
在个人贷款市场上，各家银行纷纷出招，抢夺市场。因为这种贷款风险比较分散，即使将来借款人还不了钱，银行也可以处置资产回收贷款。因此，各家银行各施招数以更优惠的条件吸引客户，甚至相互“抢夺”客户。例如，2003年推出的直客式购房贷款业务，借款人在缴纳一定比例的首期款后，剩余款项按照“先贷款，后购房”的方式由贷款银行发放。有专家分析，这是银行在先期房地产开发贷款没有进入楼盘时，采取的一种竞争策略。因为按揭贷款一般是由发放开发贷款的银行做，而通过先贷款后买房的方式可以另外抢得一些客户。
不仅如此，各家银行争夺住房贷款的战火也已经延伸到二手房市场。一些股份制银行，一方面在一手楼按揭上与四大国有银行短兵相接、寸土必争，另一方面也在积极开拓新的与住房有关的贷款品种。如二手房贷款、住房装修贷款等，为居民提供购房、装修以及家居等全方位的服务。与此同时，四大商业银行也并不坐等城池失守，最近几年纷纷进入二手房贷款领域。
四、控险应从源头着手
中央财经大学金融业务教研室李德峰认为，此次中国人民银行账号上调利率的政策还是比较温和的，但在实际操作当中还可能有漏洞，比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制风险方面的手段明显不足。当前商业银行在进行住房贷款审核时，多是委托律师进行，有可能没有进行严格的一一审核，从而会出现风险。但目前居民的现有住房率低，而房地产市场供应充足，居民又有能力按揭，银监会要从控制商业银行着手，而不是对个人住房贷款进行限制。
笔者认为，为了防范和化解房地产信贷风险，应该采取以下对策。第一，尽快建立房地产证券化二级市场。银行通过发行资产证券化债券，可以有效地把市场风险和信用风险分散给金融市场上的所有投资者，让市场上的一些泡沫风险，不单由银行承担，而是全社会承担，这将是整个房地产市场发展的方向；第二，除银行贷款外，努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道。例如，允许房地产政策性金融机构为中低收入阶层的购房者提供按揭担保，以降低违约风险；最后，商业银行在办理贷款业务时，应该严格按照贷款流程进行，以减少风险隐患和外部欺诈，降低贷款的操作风险。
事实上，央行调整住房贷款政策只是国内金融机构面临的诸多风险的一个现实缩影。鉴于金融行业的经济特征和政策环境，在很长一段时期内，政策性风险都将是国内金融企业最大的“风险”之一。而从另一个角度来看，国内的金融政策在制定时，也应该从各方面充分考虑其可能导致的风险，这对于转轨期内的我国金融体系至关重要。■ |
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