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为了加强房地产市场管理，国家对于房地产行业的税收征管工作日渐加强。从2002年开始房地产行业连续四年被列为全国重点税务稽查企业。房地产企业如何在遵从现行税法的前提下降低纳税成本？本文将从企业外部对房地产企业的税收筹划方法展开探讨，以期对降低企业税负有所裨益。
一、企业外部税务筹划方法——设立邮箱公司
所谓外部筹划法，就是在企业外部搭建一个免税平台，为房地产开发企业节税创造条件。所谓邮箱公司，就是指不以生产经营为主要目的，而是以享受税收优惠，取得比较税收优势，或者方便资金划转而设立的具有明确经营地址和联系方式的公司。这种公司最大的特点，就是具有税收优惠，或者能够取得比较税收优势。在充分挖掘企业内部资源的情况下，企业节税的空间必须延伸到企业外部。因为企业内部的税务筹划空间其实非常狭窄。但是，企业外部不一样，可以通过合理方式进行资产、业务和价格转移，把企业收入降到较低，而相应的将成本分摊提高到一个新的水平，从而通过新设立的邮箱公司带动整体企业税收负担降低。
二、邮箱公司的设立形式
新办公司的性质不同，享受的税收优惠政策是不一样的。对于新办企业，国家有很多的税收优惠政策，但针对房地产行业的优惠却非常少。如何把对其他行业的税收优惠政策合理地嫁接到房地产企业？企业可以利用设立邮箱公司的机会，选择合理的公司形式，创造条件争取优惠。
（一）注册个人独资或合伙企业。因为个人独资和合伙企业，只需缴纳个人所得税，不缴纳企业所得税，明显的比有限责任公司少缴了一道企业所得税，会带来节税机遇。房地产行业是我国目前的高利润行业，企业赚了钱后，个人股东无论是直接进行税后利润分配，还是采用经费报销以及向企业借款等方式从企业抽取经营积累，都将面临着一系列税收障碍，主要是要缴纳20％的个人所得税。个人怎么用最小的税收成本分享企业经营成果？主要的方法是再注册一个个人独资企业或合伙企业。个人独资企业在全国来看，除了交营业税以外，其个人所得税都是根据开票金额定率征收的（北京是3％）。比如，个人独资企业开一个会议费发票给房地产企业，则个人独资企业根据会议费发票交5％的营业税及0.5％的附加税费，3％的个人所得税，加在一起是8.5％，个人节税效果相当明显。而且此举还有一个好处，就是支付的会议费形成原房地产公司的所得税税前的费用。
（二）成立销售代理服务公司。具体来讲，可以成立房产销售代理公司和服务、咨询、广告等服务型公司。为了鼓励第三产业的发展，对新办的服务性企业，国家制定了一系列的税收优惠政策。作为房地产企业，完全可以办一些服务性的企业，比如销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去做，从而争取到优惠政策。房地产企业付给销售代理公司的手续费，虽然形成代理企业的收入，但代理企业可以享受一年的免税待遇，而这部分代理手续费由于合法形成房地产企业成本费用，所以房地产企业的利润必然下降，从而在纳税上形成一个非常良好的互动局面，达到节税目的。为了取得更长时间的税收优惠，房地产中介企业应力争使当年新安置自谋职业城镇退役士兵达到职工总数30％以上。因为按财税2004年93号文件的规定，符合这种条件的服务性企业可以在三年内免征营业税，及其附征的城建税、教育费附加和所得税。这样，房地产中介公司基本上几个大的税类都不用缴了。
（三）成立装饰装修公司。首先，装修公司取得的装修收入，只需按3％缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税要低两个百分点；其次，剥离出去的装饰业务收入，不用缴纳土地增值税。因为装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税；再次，业主也可以从中获得经济利益。假如不成立装饰装修公司，则装修部分价款就包含在房价里面，业主缴纳的契税和大修基金都将提高了。而成立装饰公司后，房地产开发企业的精装修部分，改由另外成立的装饰装修公司跟业主去签订合同，作为业主来讲由于购房的价款降低，其缴纳的契税和大修基金都随之降低，所以这一思路也往往能得到业主的支持和接受。将房地产企业的不动产销售收入分解到两个公司去操作，房地产公司依法缴纳营业税和土地增值税，装修公司缴营业税和企业所得税，从而获得了整体节税效果。
（四）成立物业管理公司。其一，可以减轻营业税税负。根据营业税条例第5条和营业税条例细则第14条规定，房地产企业的所有代收费用，如市政配套费、有线电视费和其他规费等，均应并入企业收入缴纳营业税，所以房地产企业自己收取这笔代收费用将使自身税收负担增加，从税务筹划的角度来讲属于一种决策错误。因为我国税法规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。这一政策告诉我们，物业管理公司不仅可以代收很多费用，而且物业管理公司代收费用是不用缴税的。因此，房地产企业应成立物业管理公司，将所有代收费用业务分解出来，交给新成立的物业公司代收，这样，各种代收款项就不会被并入营业额中一并缴纳营业税；其二，可以减轻企业所得税税负。由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而房地产企业则不存在这样的减税空间。所以，如果房地产企业有大量的未出售的门面房，则不应由房地产企业直接经营出租，因为房地产企业直接经营出租的话，形成的收入、利润通通要交33％的企业所得税。但是，如果把这一部分房产承包、转租或者投资给物业管理公司，由物业公司对外投资，会形成大量节税的机会。
三、利用邮箱公司合法转移收入利润
（一）收入转移方法
第一，资产转移法。房地产企业的门面房、出租房，会为企业带来大量的收益，是企业的优良资产，也是重点税源。如果这些资产由企业自我经营，因为没有任何营业税和所得税的免税机会，将给企业带来沉重的税收负担。所以，从纳税筹划的角度而言是大错特错的。我们要将这些资产，通过承包、租赁、投资、买卖等方式，将资产转移到免税公司或者低税公司。因此，从税务筹划角度来看，房地产企业不应当搞多种经营，因为多种经营所形成的利润，最终会全部汇集到企业总部，由国家收取33％的企业所得税。将低税或免税的邮箱公司设在香港、澳门或上海浦东新区，都是切实可行的收入转移法。
第二，业务转移法。所谓业务转移法，就是把企业回报较高的业务，从房地产企业分离出去，转给可以享受税收优惠的新办公司去经营。进行业务的剥离和重新整合，是企业的经营权利，相应也是一种合法行为。
第三，定价转移法。所谓定价转移法是指企业把商品压价卖给自己的销售公司，再通过销售公司卖给自己的最终客户的方法。通过定价转移法节税的前提是，销售公司必须享有优惠政策。比如商品房，房地产企业可以先压价批量卖给特定个人，然后通过个人进行二手房交易。根据税法规定，个人买卖住房，免征土地增值税，所以此举可以成功的减轻房地产企业的土地增值税税负。同时，也避开了营业税和企业所得税。而个人按市价销售住房，既不缴营业税，也不缴企业所得税。
（二）成本费用分摊法。如果收入转移困难的话，就应反其道而行之，即增加房地产企业的开发成本和费用。
第一，资金借贷法。就是由免税公司将资金拆借给房地产公司，并且向房地产公司收取资金占用费的行为。这种行为借贷双方都可以获得节税效果。对房地产公司而言，上述行为属于企业间借款，从税法的角度来看，国家允许企业间借款，允许企业列支企业间借款的利息或者资金占用费，而且列支的标准可以高于银行同期贷款利息。1994年国家颁布的企业所得税政策规定，企业间借款的可扣利息不能超过金融机构同期同类贷款利率标准。但从2003年开始，银行贷款利息的额度提高后，国税函1114号文件又规定：“纳税人向非金融机构借款的利息支出，不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率。因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。这一政策告诉我们，纳税人可以向非金融机构借款，而且借款利息还可以在税前扣除。至于扣除的金额到底是多少？由于文件指出金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此纳税人可扣的利息支出，一下子把原来只能按基准利率扣除的标准提高到了浮动利率。从2004年10月29日开始，中国人民银行对利率的管理由原来的上线管理改为下线管理后，企业间可以在企业所得税前扣除的借款利息一下子提到很高的高度。
第二，租赁法。由免税公司将房产、办公楼租给房地产公司用，并且向房地产公司收取房屋租赁费，这样房地产公司支付租赁费，就形成它的开支，但是收取租金的公司，肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，节税效果比较明显。
第三，服务收费法。前两个方法有一个弊端，资金借贷法要拿资金才行，租赁法要拿财产才行。如果邮箱公司既没有钱、又没有物，怎样增加房地产公司费用？可以采用服务收费法。服务收费是看不见的，收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费都可以。比如，房地产企业可以组建一个广告公司，企业可以在销售额8％以内列支广告费，企业可以把这个楼盘销售广告通通交给自己办的广告公司，房地产企业支付的没有超过标准的广告费可以据实扣除，房地产企业所得税税负降低；而广告公司可以享受两年免缴所得税的优惠，广告公司再找其他媒体或者广播电视台去做广告，其节税效果非常明显。此举成功的一个重要原因是企业的利润转移到广告公司后，广告公司能开出广告业发票，从而支付的广告费可以成功列支。这种方法特别适合楼盘广告投入比较多的企业。■ |
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